La nueva tabla de precios de la tierra se aplicara en todo el pais a partir de 2026 en sustitucion de la tabla de precios de la tierra anterior. En Hanoi la nueva tabla de precios de la tierra ha sido aprobada y se espera que se aplique a partir del 1 de enero de 2026 con un aumento maximo del 26%.
En una entrevista con Lao Dong el Sr. Nguyen Quoc Anh - Subdirector General de Batdongsan.com.vn - dijo que la aplicacion de una nueva tabla de precios de la tierra en la etapa inicial puede crear ciertos'shocks' en el mercado.
Segun el Sr. Quoc Anh el cambio de una tabla de precios de la tierra estable de 5 años/vez a una actualizacion anual reducira la brecha entre los precios de mercado y los precios imponibles. Cuando la brecha se reduzca los costos de insumos de las personas y las empresas seguramente aumentaran.
“Cuando la tabla de precios aumenta las obligaciones fiscales de las personas aumentaran. Las empresas relacionadas con la compensacion la recuperacion de tierras la transferencia o la recoleccion de tierras estan bajo una mayor presion de costos. Y en realidad esta parte de los costos aumentados a menudo se transferira al precio de venta del proyecto” dijo el Sr. Quoc Anh.
Este impacto es particularmente claro en Hanoi donde los precios de los bienes raices han aumentado muy fuertemente en los ultimos 2 o 3 años. Los datos de Batdongsan.com.vn muestran que en el periodo 2023 - 2025 el nivel de precios promedio de muchos tipos de bienes raices en Hanoi aumento mas del 90% desde alrededor de 87 millones de VND/m2 a mas de 190 millones de VND/m2.
“Cuando los costes de los insumos sigan aumentando los compradores de viviendas en esta etapa seguramente tendran una mentalidad mas cautelosa” comento el Sr. Quoc Anh.
Ademas del factor costo el mercado tambien se ve afectado por la evolucion de las tasas de interes. El Sr. Quoc Anh dijo que las tasas de interes estan mostrando signos de volver a subir creando mas presion sobre la liquidez.
Uno de los temas importantes en los que este experto destaca son los datos para construir tablas de precios de la tierra. Segun el el mercado fluctua muy rapidamente los precios a principios y finales de año pueden variar entre un 15 y un 20%.
En la misma calle los precios iniciales y finales de la calle son muy diferentes. Por lo tanto la pregunta de '¿que datos sirven de base?' es especialmente importante para que la tabla de precios este cerca de la realidad y no distorsione el mercado' enfatizo el Sr. Quoc Anh.
Dijo que en el futuro cuando se implemente el Centro de Transacciones Inmobiliarias Unidas los datos del mercado se centraran y seran mas precisos. Sin embargo el proceso de acumulacion analisis y estandarizacion de datos requerira mucho tiempo.
En terminos de objetivos el Sr. Quoc Anh cree que el ajuste de los precios de la tierra es necesario para recaudar impuestos de manera ajustada a la realidad aumentando los recursos para el desarrollo de la infraestructura y la seguridad social. Sin embargo la fase inicial de aplicacion puede crear una presion significativa. Sin embargo cree que es necesario considerar distinguir entre compradores para vivir y inversores. Para las personas que viven de forma estable durante muchos años el aumento repentino de las obligaciones fiscales creara una gran carga. Se puede considerar un mecanismo para reducir las obligaciones fiscales para los residen
Del mismo modo con la tierra de jardin - tierra residencial de familias numerosas el aumento de la tabla de precios de la tierra aumentara drasticamente los costos de cambio de proposito del uso de la tierra. Segun el Sr. Quoc Anh este grupo tambien necesita tener politicas separadas porque no son inversores sino que principalmente quieren legitimar la demanda de vivienda.
Tambien dijo que algunos paises han aplicado diferentes mecanismos a cada grupo objetivo por ejemplo las personas que necesitan vivienda real aplican tasas impositivas mas bajas las empresas de inversion y negocios aplican niveles mas altos. Esto refleja el proposito de uso y el nivel de rentabilidad de cada tipo de tierra.
Para limitar el shock al mercado al aplicar la nueva tabla de precios de la tierra el Sr. Quoc Anh propuso grupos de soluciones como aplicar la hoja de ruta en cada etapa por ejemplo en la etapa inicial solo aplicar el 70 - 80% del precio de mercado luego aumentar gradualmente. Diferenciar claramente entre comprar para vivir y comprar para invertir evitando crear una carga para que la gente viva realmente.
