Establecer un "perfil electrónico" para cada activo
El abogado Pham Thanh Tuan (Colegio de Abogados de la ciudad de Hanoi) dijo que el sistema de conexión de información entre la construcción, los recursos naturales y el medio ambiente, la certificación notarial, los impuestos y los bancos crea una imagen completa de la legalidad y las transacciones. Cuando los datos operan en la misma plataforma, las transacciones que no cumplen con las condiciones tendrán dificultades para "escondirse", limitando así la compra y venta de "documentos manuscritos" y reduciendo el riesgo de disputas.
Matthew Powell, director de Savills, enfatizó que una base de datos centralizada y estandarizada apoyará mejor el proceso de evaluación de los bancos y los inversores profesionales, reduciendo así los costos de transacción y fortaleciendo la confianza del mercado. Cuando el historial de transacciones, el estado legal y los datos de planificación están estandarizados y más accesibles, los compradores tienen más bases para comparar y evaluar el valor de los activos basándose en la realidad en lugar de depender de la información de boca en boca.
Desde la perspectiva de la gestión estatal, la Sra. Hoàng Thu Hằng, Subdirectora del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario (Ministerio de Construcción), dijo que el código de identificación de la propiedad inmobiliaria se utilizará durante todo el proceso de transacción y emisión posterior de certificados de derecho de uso de la tierra. Esta es una herramienta importante para gestionar el mercado de forma unificada y eficaz cuando toda la información sobre el proyecto y la transacción se actualiza periódicamente.
La seguridad de los datos es una "condición de supervivencia".
El abogado Pham Thanh Tuan enfatizó: "Cuando cada bien inmueble es identificado y toda la información legal, transacción, precio de transferencia, hipoteca... se almacena en el sistema, el riesgo de filtración o explotación indebida es algo que debe tenerse en cuenta desde la etapa de diseño. La transparencia del mercado no significa divulgar toda la información personal".
Según él, el sistema necesita un mecanismo de descentralización claro, un control de acceso estricto y un rastro de responsabilidad para servir tanto a la gestión como para garantizar la privacidad.
En la práctica de las disputas de tierras, el abogado Tuấn predice que a largo plazo, el "historial" de los bienes inmuebles registrados centralmente ayudará a reducir significativamente las disputas debido a la falta de información o malentendidos sobre el estado legal. Pero en la etapa inicial de implementación, pueden surgir problemas técnicos y de gestión de datos, especialmente las quejas relacionadas con el derecho de acceso, explotación o seguridad de la información si ocurre una fuga de datos.
Cuando el precio de transferencia se registra a lo largo del código de identificación, las diferencias entre el precio declarado y el precio real (si los hay) pueden convertirse en una base para la comparación en disputas sobre impuestos, herencia, división de bienes o responsabilidad civil.
Desafío técnico
El abogado Nguyen Dang Tu (Colegio de Abogados de la ciudad de Ho Chi Minh) opina que, en primer lugar, es necesario aclarar la naturaleza legal del código de identificación de bienes inmuebles. Esta es una herramienta técnica para identificar y gestionar la información de los bienes en el entorno digital, no una base para establecer los derechos de propiedad o los derechos de uso de la tierra. Si no se regula claramente en la ley, es muy fácil que surjan malentendidos, lo que lleva a que la gente u organizaciones confundan el valor de la gestión de datos y el valor legal del derecho a los bienes inmuebles.
El siguiente problema es la precisión y la sincronización de los datos. Por ejemplo, la situación de superposición de límites de las parcelas de tierra de los hogares vecinos no es rara. Por lo tanto, si los datos iniciales no son precisos, el riesgo de que surjan disputas prolongadas es muy alto. La capacidad de aplicación en la localidad también es un problema notable, especialmente en las zonas rurales y remotas cuando la tecnología no es alta.
La responsabilidad legal cuando los datos electrónicos se distorsionan también es una gran pregunta. En el caso de que la gente se base en la información del sistema de identificación para realizar transacciones, pero luego surjan daños, ¿quién será responsable: la agencia de gestión de datos, la unidad operadora del sistema o el usuario? Al mismo tiempo, el Estado necesita ampliar los derechos de explotación de datos para la gente y las instituciones de crédito. Precisamente la necesidad de buscar la "identidad" de la vivienda del mercado creará una presión inversa, obligando al sistema de datos a estar siempre "vivo" y preciso", planteó el abogado Dang Tu.
