Muchos bancos han comenzado a ajustar al alza las tasas de interés de los préstamos inmobiliarios para que se ajusten a las directivas operativas del Banco Estatal sobre la gestión del crecimiento del crédito en 2026 sobre el control de la tasa de crecimiento del crédito para el sector inmobiliario en 2026 que no exceda la tasa de crecimiento del crédito general.
Desde principios de febrero de 2026, el nivel general de las tasas de interés de los préstamos para la compra de viviendas continúa ajustándose en una dirección al alza en comparación con los préstamos para el consumo o la producción y los negocios. Los 4 bancos comerciales estatales (Big 4) han anunciado fuertes aumentos en las tasas de interés de los préstamos para la compra de viviendas a un nivel similar al de los bancos comerciales privados (hasta casi el 14%/año).
El aumento de las tasas de interés de los préstamos al sector inmobiliario por parte del grupo Big 4 se debe principalmente a la limitación del margen de crédito y al papel específico de este grupo bancario en la aplicación de la política. En 2025, el crédito inmobiliario aumentó más del 20%, mientras que los préstamos para negocios inmobiliarios aumentaron hasta el 28%. El enfoque en el crédito inmobiliario aumenta los riesgos, especialmente cuando el mercado inmobiliario se recupera de manera desigual y la liquidez depende en gran medida del crédito bancario.
Al entrar en 2026, las agencias de gestión comenzaron a endurecer para garantizar la seguridad del sistema. Por lo tanto, los bancos soportan una "dosis de presión": tener que cumplir con el límite de crédito general previsto en alrededor del 15%, y no permitir que el crecimiento del crédito inmobiliario supere su propia tasa de crecimiento general. En el contexto de que el límite de crédito es "limpio", para reservar espacio para las áreas prioritarias, los bancos se ven obligados a reducir el límite en otras industrias, incluida la inmobiliaria.
El aumento de las tasas de interés significa que el aumento de los costos de capital está ejerciendo presión simultáneamente sobre los compradores y los inversores. El Dr. Nguyen Duy Phuong, Director de Inversión Financiera de DG Capital, cree que las empresas inmobiliarias han comenzado a sentir el calor.
Como asesor financiero para muchas empresas en el sector inmobiliario, este experto dijo que el aumento de las tasas de interés de los préstamos para bienes raíces solo afectará a los nuevos préstamos, mientras que los préstamos para bienes raíces antiguos no se verán afectados de inmediato. Pero si la situación del aumento de las tasas de interés de los préstamos para el sector inmobiliario se prolonga, afectará muy gravemente al mercado.
El Dr. Phuong analizó que, desde la perspectiva de las empresas, la mayoría de los inversores de proyectos inmobiliarios actuales utilizan grandes préstamos bancarios. Si los bancos mantienen las tasas de interés en el umbral del 12-14% durante un largo período de tiempo, golpeará directamente el problema de las ganancias de los inversores. Esto obligará a las empresas a ajustar los precios de venta para asegurar las ganancias.
Pero aumentar los precios de venta en el contexto de que los precios de los bienes raíces están aumentando como ahora seguramente afectará el poder de consumo y afectará el flujo de caja de las empresas. Los compradores de vivienda suelen pagar según el progreso del proyecto, por lo que si los plazos de préstamo a mediano y largo plazo tienen altas tasas de interés, ejercerá una gran presión, obligándolos a reconsiderar la compra de viviendas en este momento. Cuando el poder adquisitivo disminuye, los propietarios de proyectos inmobiliarios también tienen dificultades, no pueden vender bienes, aumentan los precios pero nadie compra una casa.
El nivel general de las tasas de interés en 2026 difícilmente aumentará porque el Gobierno todavía se fija el objetivo de un alto crecimiento económico. Si las tasas de interés aumentan demasiado fuertemente, es muy difícil alcanzar este objetivo. Sin embargo, también es necesario mirar directamente a la realidad, las tasas de interés difícilmente disminuirán profundamente como en el período de "dinero barato" anterior. El problema no es "relajar o endurecer", sino regular de manera flexible y selectiva, asegurando que el flujo de capital llegue al segmento prioritario", expresó el Dr. Phuong.
