Aclarar los derechos de propiedad cuando los apartamentos caducan
El tema del plazo de uso de los edificios de apartamentos está recibiendo mucha atención cuando la Resolución 21 introduce la orientación de regular el plazo de uso de los apartamentos según la vida útil de la construcción en el grupo de contenidos que necesitan ser investigados, vinculado a la garantía de los derechos de propiedad del propietario.
Hablando en el seminario "Estrategia de desarrollo e inversión inmobiliaria después de la Resolución 21 y actualizaciones políticas" organizado por Vietnambiz en Hanoi en la mañana del 22 de septiembre, la Sra. Hoang Thu Hang - Subdirectora del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario - dijo que el tema de la vida útil y el plazo de uso de los edificios de apartamentos se ha estipulado en la Ley de Vivienda de 2023 y no es una nueva regulación.
Según la Sra. Hang, el Ministerio de Construcción está institucionalizando las orientaciones de la Resolución 21. Uno de los temas de interés es la base legal y la garantía de los derechos de propiedad de las personas cuando los edificios de apartamentos caducan.
La Ley de Vivienda vigente ha estipulado el plazo de uso de los edificios de apartamentos de acuerdo con el plazo de construcción, la base de la ley de construcción y los documentos de diseño. Sin embargo, según la Sra. Hang, la regulación actual no aclara qué derechos tienen los propietarios de los bienes después de que expira el plazo de uso, o si han perdido el derecho de propiedad de los bienes o no.
En el proyecto de Ley de Vivienda actual, hemos aclarado que después de que expira el plazo de uso de los edificios de apartamentos, los bienes de la gente no se pierden. Lo repito para que estén completamente tranquilos: Los derechos de propiedad no se pierden", enfatizó la Sra. Hang.
Según el contenido compartido por la Sra. Hang, para los edificios de apartamentos construidos antes de 1994, cuando expire el período de uso de la obra, el propietario puede recibir una compensación en forma de vivienda para el reasentamiento; tener derecho a comprar viviendas sociales; o recibir una compensación en efectivo por los derechos de uso de la tierra de acuerdo con la proporción de asignación que posea.
Para los edificios de apartamentos construidos después de 1994, los residentes tienen derecho a continuar construyendo y renovando los edificios de apartamentos en nuevos edificios de apartamentos contribuyendo con fondos en el momento de la expiración del plazo de uso. Esto se lleva a cabo sobre la base de la discusión y el intercambio entre los propietarios.
En caso de que el propietario no quiera pagar para construir una nueva casa, tiene derecho a revender los derechos de uso de la tierra y los derechos de propiedad de los bienes a otra persona. El comprador tiene entonces derecho a contribuir con fondos para reconstruir.
Si no continúa contribuyendo, el propietario tiene derecho a una compensación monetaria por los derechos de uso de la tierra de acuerdo con la tasa de división del área de propiedad común en el momento de la demolición de la obra.
En caso de que el área de edificios de apartamentos sea planificada posteriormente por la agencia estatal de gestión y ya no se construyan edificios de apartamentos, según la Sra. Hang, la gente seguirá teniendo prioridad y compensación por los derechos de uso de la tierra.
Por lo tanto, la regulación introducida en la Ley de Vivienda esta vez tiene como objetivo enfatizar el espíritu de heredar la ley actual, al tiempo que aclara aún más los derechos de los propietarios de bienes", dijo la Sra. Hang.
Es necesario distinguir entre la vida útil del diseño y la vida útil real.
Compartiendo el mismo punto de vista, el Dr. Phan Duc Hieu - Diputado de la Asamblea Nacional de la XVI legislatura, miembro a tiempo completo del Comité Económico y Financiero de la Asamblea Nacional - dijo que la orientación sobre el plazo de los edificios de apartamentos no es un contenido completamente nuevo. Anteriormente, aunque el certificado de propiedad del edificio de apartamentos no registraba el plazo, la ley tenía regulaciones sobre el manejo cuando la construcción ya no cumple con las condiciones de uso.
Según el Sr. Hieu, la Resolución 21 es un paso adelante en la finalización de las regulaciones legales sobre la propiedad de edificios de apartamentos. Las regulaciones aclaran aún más los derechos de propiedad de los ciudadanos sobre los apartamentos, los derechos sobre la tierra cuando los edificios de apartamentos han expirado su vida útil o ya no son utilizables, así como los derechos y obligaciones de las partes en la construcción y el desarrollo de nuevas obras.
Sin embargo, la institucionalización, especialmente la forma de registrar la vida útil en el certificado, debe estudiarse cuidadosamente.
El Sr. Hieu señaló que es necesario distinguir dos conceptos: la vida útil según el diseño original de la obra y la vida útil real. Estos dos plazos pueden no coincidir, por lo que es necesario tener regulaciones apropiadas para garantizar los derechos e intereses de los propietarios de apartamentos en ambos casos.
Cuando el edificio de apartamentos ya no es utilizable y debe ser demolido, los derechos del propietario sobre el apartamento, el terreno y el desarrollo de nuevas obras también deben estar claramente regulados.
Según el Sr. Hieu, la regulación de la vida útil de los edificios de apartamentos también puede afectar la calidad de la construcción. Cuando la vida útil y la calidad de la construcción se determinan claramente, los promotores inmobiliarios pueden tender a mejorar la calidad de los edificios de apartamentos para atraer clientes.
