En la Resolución No. 278/NQ-CP de fecha 18 de septiembre de 2026 sobre la reunión temática sobre construcción de leyes en septiembre, el Gobierno solicitó al Ministerio de Construcción que estipule claramente el plazo de uso de los edificios de apartamentos según la vida útil de construcción de las obras para garantizar la conformidad y la uniformidad con el plazo de uso de las obras de acuerdo con la legislación sobre construcción. Regular específicamente el manejo de los edificios de apartamentos que han expirado, en el que se aclaran los derechos y obligaciones de los propietarios de edificios de apartamentos.
El plazo de uso del apartamento no es una base para la terminación automática del derecho de propiedad.
En una entrevista con Lao Dong, el abogado Hoang Ha - Colegio de Abogados de la ciudad de Ho Chi Minh - comentó que el derecho de propiedad es un derecho protegido por la ley, pero el objeto del derecho de propiedad puede ser erosionado, dañado y ya no existir. Cuando eso sucede, la ley debe resolver dos problemas al mismo tiempo. Por un lado, es necesario determinar el destino legal de los bienes perdidos. Por otro lado, es necesario determinar qué derechos e intereses del propietario seguirán siendo protegidos.
Según el abogado, para comprender correctamente el problema de la vida útil de los apartamentos, no se puede simplemente ver cuántos años existen los edificios. Es necesario determinar con precisión el objeto de cada derecho, la base para el surgimiento o la terminación de los derechos y las consecuencias legales cuando el proyecto se ve obligado a demolerse.
Lo primero que hay que distinguir es que el plazo de uso según el diseño no es el plazo de existencia absoluto de la obra, y mucho menos la base para la terminación automática del derecho de propiedad. El apartado 3 del artículo 58 y el apartado 2 del artículo 59 de la Ley de Vivienda de 2023 establecen un mecanismo de inspección cuando el edificio de apartamentos ha expirado el plazo de diseño o aparece un riesgo de inseguridad. Una obra que aún no ha expirado su vida útil aún puede tener que ser demolida si no se garantiza la seguridad.
Por el contrario, una obra que ha expirado el plazo de diseño pero que se concluye que no está sujeta a demolición, puede seguir utilizándose durante el tiempo determinado según la conclusión de la inspección", enfatizó el abogado Hoàng Hà.
Este enfoque muestra que la ley no puede tomar un número de tiempo para reemplazar por completo la evaluación del estado real de los activos. El plazo es un parámetro técnico, la inspección es una actividad para determinar el estado de la obra, y la decisión de demoler es una consecuencia legal que se toma sobre la base de las condiciones legales. Confundir estos tres problemas conducirá a la comprensión de que cada 50 o 70 años, la gente perderá naturalmente sus casas.
Garantizar los derechos de las personas
De acuerdo con el párrafo 3 del Artículo 237 y el Artículo 242 del Código Civil de 2015, cuando la propiedad es destruida, el derecho de propiedad sobre esa misma propiedad termina. Sin embargo, la terminación del derecho de propiedad del apartamento no significa que el propietario pierda todos los intereses de la propiedad que han sido establecidos por la ley.
El artículo 142 de la Ley de Vivienda de 2023 define la parte de propiedad privada y la parte de propiedad común en los edificios de apartamentos. Los derechos de los compradores de apartamentos también están vinculados a los derechos de uso de la tierra comunes de acuerdo con la ley de tierras. Cuando la construcción es demolida, el destino legal de cada uno de estos sujetos debe determinarse por separado. La no existencia de la parte de propiedad privada no destruye automáticamente los derechos de uso de la tierra comunes.
Proteger los derechos de propiedad no significa garantizar que los propietarios utilicen para siempre una obra que ya no es segura. Pero la solicitud de demoler la obra por seguridad tampoco puede entenderse como una base para ignorar sus derechos patrimoniales existentes", dijo el abogado Hoang Ha.
Otro problema es que el derecho de propiedad no solo trae beneficios sino que también está vinculado a la responsabilidad. El apartado 1 del artículo 162 del Código Civil de 2015 estipula que el propietario debe asumir el riesgo de los bienes de su propiedad, excepto en los casos en que haya un acuerdo u otra ley que lo regule. Esto establece un límite importante. Cuando la obra se deteriora debido al uso ordinario, no se puede considerar tácitamente la reconstrucción como una obligación financiera total del Estado u otra entidad.
Por lo tanto, la solicitud del Gobierno de aclarar el derecho a seguir utilizando la tierra y la contribución de las obligaciones financieras para reconstruir los apartamentos puede verse en la relación entre los derechos de beneficio y la responsabilidad del propietario. Esta es una orientación que se está pidiendo que se concrete en el proyecto de ley, no una nueva regulación que ya ha entrado en vigor.
El tema de la vida útil de los apartamentos muestra que la protección de la ley no significa necesariamente mantener permanentemente la forma física de los bienes. En los casos previstos por la ley, los bienes pueden tener que ser demolidos, pero los derechos e intereses legítimos relacionados aún deben determinarse y resolverse de acuerdo con el mecanismo correspondiente.
