El Ministerio de Construcción recibió comentarios y recomendaciones del ciudadano D. T. H. G en el Sistema de Información para recibir y procesar comentarios y recomendaciones sobre documentos legales normativos del Ministerio de Justicia relacionados con las regulaciones de la ley de vivienda.
El contenido de la propuesta es el siguiente:
El apartado 4 de la Ley de Vivienda de 2023 se aplica a los casos de edificios de apartamentos mixtos que: "cada zona funcional tiene una parte de propiedad común separada de la parte de propiedad común de todo el edificio de apartamentos, gestionada y operada de forma independiente".
Según esta normativa, los gastos de mantenimiento se dividen en varias partes según la proporción de superficie construida de cada zona funcional para su gestión y uso privado. Sin embargo, el apartado 4 no estipula: Método para determinar la parte de los gastos de mantenimiento destinada a la parte de propiedad común de todo el edificio de apartamentos; Proporción de asignación a la parte de propiedad común de todo el edificio de apartamentos; Si esta parte de los gastos se determina antes o después de la asignación de los gastos de mantenimiento a las zonas funcionales.
Mientras tanto, el punto a del apartado 5 estipula: "Para los gastos de mantenimiento del edificio de apartamentos y la parte de propiedad común del complejo de apartamentos, se transfieren a la cuenta establecida por la Junta de Administración del edificio de apartamentos..." Esta regulación determina tácitamente que existe una partida: "gastos de mantenimiento del edificio de apartamentos" para transferirla a la Junta de Administración para su gestión.
Sin embargo, el apartado 4 no especifica el mecanismo de formación o el método para determinar este gasto. Por lo tanto, surgen dificultades en el proceso de aplicación de la ley: ¿De qué fuente se determina el gasto de mantenimiento del edificio de apartamentos? ¿Se deduce antes o después de la división del gasto de mantenimiento según cada zona funcional?
En el caso de que las áreas funcionales hayan sido divididas de forma independiente y tengan un mecanismo de gestión y operación separado, ¿en qué principio se determina la parte de los gastos de mantenimiento del edificio de apartamentos? La falta de regulaciones específicas conduce a la posibilidad de que surjan muchas interpretaciones y muchos planes de implementación diferentes entre los proyectos de apartamentos mixtos".
Con respecto a esta propuesta, el Ministerio de Construcción ha emitido el Documento No. 9485/BXD-QLN respondiendo de la siguiente manera:
El apartado 4 del artículo 155 de la Ley de Vivienda de 2023 estipula el uso de los fondos de mantenimiento de los edificios de apartamentos con fines de uso mixto: "En el caso de que un edificio de apartamentos con fines de uso mixto pueda dividir por separado diferentes áreas funcionales dentro de un mismo edificio de apartamentos, incluidas las áreas funcionales de apartamentos, las áreas funcionales de negocios y servicios y cada área funcional tenga una parte de propiedad común separada de la parte de propiedad común de todo el edificio de apartamentos, gestionada y operada de forma independiente, el inversor del proyecto de inversión en construcción de viviendas y el comprador, arrendatario de apartamentos o otra parte del área del edificio de apartamentos acuerdan en el contrato de compraventa, arrendamiento o elaboración de un apéndice al contrato sobre la división de la proporción de los fondos de mantenimiento en muchas partes para la gestión y el uso.
El acuerdo para dividir la proporción de los gastos de mantenimiento estipulados en este apartado se calcula según el principio de la proporción del porcentaje del área de construcción de cada zona funcional en el edificio de apartamentos sobre el área total de construcción de ese edificio de apartamentos".
El apartado 5 del artículo 155 de la Ley de Vivienda de 2023 estipula la gestión de los fondos de mantenimiento para edificios de apartamentos con fines de uso mixto que puedan dividir por separado diferentes áreas funcionales en el mismo edificio de apartamentos:
a) Para los gastos de mantenimiento del edificio de apartamentos y la parte de propiedad común del complejo de apartamentos, transferirlos a una cuenta establecida por la Junta de Administración del edificio de apartamentos de acuerdo con lo dispuesto en el punto a, apartado 2, artículo 153 de esta Ley para su gestión y uso;
b) Para la parte de los gastos de mantenimiento de la zona de negocios de servicios, el propietario de la zona de negocios de servicios gestiona y utiliza por sí mismo para mantener la parte de propiedad común de esta zona funcional".
Los principios de mantenimiento de edificios de apartamentos se estipulan en el Artículo 31 del Reglamento sobre gestión y uso de edificios de apartamentos emitido junto con la Circular No. 05/2024/TT-BXD de fecha 31 de julio de 2024 del Ministro de Construcción que detalla algunos artículos de la Ley de Vivienda.
Actualmente, el Ministerio de Construcción está investigando y enmendando la Ley de Vivienda de 2023, en el proceso de enmienda de la Ley de Vivienda de 2023 y los documentos de orientación para la implementación, el Ministerio de Construcción investigará la enmienda y complementación para aclarar algunas regulaciones relacionadas con la gestión y el uso de edificios de apartamentos.
