En declaraciones a Lao Dong, el abogado Tran Tuan Anh, director de Bright Legal Law Firm, evaluó que la situación de personas que construyen casas arbitrariamente en terrenos de jardín, terrenos para cultivos perennes, e incluso vierten tierra para nivelar campos para construir casas, sigue siendo bastante común, especialmente en las zonas suburbanas que se encuentran en proceso de urbanización.
En principio, el abogado Tran Tuan Anh cree que los usuarios de la tierra tienen la obligación de utilizar la tierra para el propósito correcto (cláusula 1, Artículo 31 de la Ley de Tierras de 2024); la construcción de viviendas en tierras agrícolas sin cambiar el propósito del uso de la tierra es un acto que debe solicitar permiso a la agencia estatal competente de acuerdo con la cláusula 1, Artículo 121 de la Ley de Tierras de 2024, si no está permitido, es un acto de violación de la ley de tierras.
El abogado Trần Tuấn Anh enfatizó que el tiempo que se ha construido no es la única base y, por supuesto, para "legalizar". Lo decisivo es:
Si la parcela de tierra cumple con la planificación y el plan de uso de la tierra de la localidad o no. Si esa área ha sido planificada como tierra residencial, está dentro del plan de uso de la tierra anual que ha sido aprobado por el Comité Popular competente y cumple con las bases para permitir el cambio de propósito en el Artículo 116 de la Ley de Tierras de 2024, entonces las personas pueden solicitar completamente el cambio de propósito del uso de la tierra a tierra residencial de acuerdo con las regulaciones en los Artículos 121 y 227 de la Ley de Tierras de 2024.
Por el contrario, si la parcela de tierra está ubicada en un área de tierra de arroz que necesita una protección estricta, tierra forestal protectora, tierra planificada para proyectos, obras públicas... entonces, incluso si se ha construido durante 10 años o más, no hay base para legalizarlo, e incluso todavía existe el riesgo de ser obligado a demolerlo.
Solo hay un caso excepcional. El abogado Tran Tuan Anh señaló: para el uso de la tierra para fines incorrectos que han sido asignados por el Estado, arrendados, reconocidos como derechos de uso de la tierra antes del 1 de julio de 2014 (es decir, ha habido actos de violación), la ley estipula la consideración de la emisión de Certificados de Derecho de Uso de la Tierra de acuerdo con el párrafo 3 del Artículo 139 de la Ley de Tierras de 2024.
En consecuencia, si la persona está utilizando la tierra de manera estable, de acuerdo con la planificación del uso de la tierra, se considerará la emisión de un Certificado de Derecho de Uso de la Tierra y debe cumplir con las obligaciones financieras de acuerdo con las regulaciones. Esta es la base legal más cercana al caso de "construcción de casas de larga duración en tierras agrícolas", a diferencia del Artículo 138 de la Ley de Tierras de 2024 (que solo se aplica a la tierra sin documentos pero sin violaciones de uso indebido). Además, según el párrafo 4 del Artículo 3 del Decreto 123/2024/ND-CP, las violaciones ocurridas antes del 15 de octubre de 1993 no son sancionadas administrativamente, por lo que el expediente para solicitar un Certificado en este caso tampoco requiere presentar documentos relacionados con la sanción. La aplicación específica de qué casos debe ser verificada por la agencia especializada en tierras local, no se puede inferir por sí sola.
El abogado Tuấn Anh dijo que la forma habitual de cambiar el propósito incluye los siguientes pasos:
1. Preparación del expediente: Solicitud de cambio de propósito de uso de la tierra según el formulario, Certificado de derecho de uso de la tierra, documentos de identidad.
2. Presentar la solicitud en la ventanilla única a nivel de comuna/barrio o a través del Portal de Servicios Públicos.
3. La agencia con funciones de gestión de tierras (Sucursal/Oficina de Registro de Tierras) verifica las condiciones para el cambio de propósito de acuerdo con el Artículo 116 y el Artículo 122 de la Ley de Tierras de 2024 - nota específicamente para tierras de arrozales, tierras forestales de uso especial/protección/producción, el permiso para el cambio de propósito debe tener una Resolución del Consejo Popular Provincial (Cláusula 1 Artículo 122).
4. Determinar las obligaciones financieras (tasas de uso de la tierra).
5. Los ciudadanos pagan la tasa de uso de la tierra, reciben una decisión que permite el cambio de propósito y reciben/ajustan el Certificado de reconocimiento de tierra residencial.
