Segun las nuevas regulaciones de la Ley de Tierras de 2024 la transferencia donacion y arrendamiento de derechos de uso de la tierra tiene muchos ajustes importantes. Estas son transacciones comunes en la practica especialmente en las zonas rurales y suburbanas donde la demanda de acumulacion de tierras agricolas expansion de la escala de produccion o transferencia de derechos de uso de la tierra se produce con fuerza.
El articulo 45 de la Ley de Tierras de 2024 estipula: 'Los usuarios de la tierra ejercen el derecho a transferir arrendar dar dar heredar hipotecar y contribuir capital con los derechos de uso de la tierra cuando cumplan con las condiciones de acuerdo con esta ley y la ley relacionada'. Las condiciones especificas se establecen claramente en la ley y los documentos que guian la aplicacion.
Primero la parcela de tierra debe tener un certificado de derecho de uso de la tierra (so do) excepto en los casos exentos de acuerdo con las disposiciones de la ley. Esta es una condicion previa para establecer los derechos de propiedad y realizar transacciones civiles relacionadas con la tierra.
En segundo lugar los derechos de uso de la tierra no estan en disputa. Quedarse con una queja o denuncia sobre las fronteras el origen o el proceso de uso de la tierra puede hacer que la transaccion sea invalida o no sea aceptada por las agencias notariales y de certificacion.
Tercero los derechos de uso de la tierra aun estan vigentes. Si la tierra esta a punto de caducar o ha caducado pero no ha sido renovada el usuario de la tierra no estara elegible para la transferencia o el arrendamiento. Verificar el plazo de uso de la tierra es un paso importante en el proceso de transaccion.
Ademas los usuarios de la tierra deben cumplir plenamente con sus obligaciones financieras con el Estado incluidos los impuestos sobre el uso de la tierra el alquiler de la tierra (si los hay) y no violar las regulaciones sobre proteccion de la tierra agricola especialmente el traslado arbitrario del proposito del uso de la tierra sin permiso.
Para los hogares y particulares que reciben transferencias es necesario prestar atencion al limite de derecho de uso de la tierra agricola segun la zona. En consecuencia este limite se determina segun la zona ecologica y el tipo de tierra agricola asegurando que no supere el limite estipulado por el Gobierno en cada momento.
Un nuevo punto de la Ley de Tierras de 2024 es permitir a los hogares y particulares que utilizan tierras agricolas legalmente contribuir capital con derechos de uso de la tierra a cooperativas y empresas para desarrollar la produccion. Sin embargo esta contribucion de capital solo se puede realizar cuando no cambie el proposito del uso de la tierra y no cambie el sujeto de uso. En caso de que la contribucion de capital conduzca a un cambio en el proposito del uso o el sujeto de uso de la tierra debe ser aprobada por la autoridad estatal competente.
En realidad no pocas transacciones relacionadas con la tierra agricola se vuelven invalidas debido a la falta de conocimiento legal especialmente cuando se realizan con papel de mano sin notario. La Ley de Tierras de 2024 continua afirmando el principio: La transferencia de arrendamientos arrendamientos reasentamientos donaciones y contribuciones de capital por derechos de uso de la tierra debe redactarse en un documento de acuerdo con las disposiciones de la ley civil y ser notariada o certificada a menos que la ley civil o la ley relacionada lo requieran.
En el contexto de que los precios de la tierra agricola en muchas localidades tienden a aumentar fuertemente debido al proceso de urbanizacion y desarrollo de la infraestructura comprender las condiciones legales para transacciones legales y seguras es un requisito urgente. La gente debe tomar la iniciativa de conocer las nuevas regulaciones o consultar a expertos y abogados antes de ejercer sus derechos relacionados con la tierra agricola.
