Diferencias entre el precio de las viviendas primarias y secundarias
El informe del mercado inmobiliario del primer trimestre de Savills Vietnam muestra que, en el mercado de Hanoi, el precio de los apartamentos primarios aumento en un promedio de 22% en los ultimos 5 años. Dong Anh registro el mayor aumento de precios, alcanzando el 42% por año, el segundo lugar es Tay Ho con una tasa de crecimiento del 40%/año. En particular, Tay Ho lidera el precio promedio de los apartamentos con 185 millones de VND/M2.
En el ultimo trimestre, el mercado registro una diferencia significativa en el precio de los apartamentos primarios de inversores y apartamentos secundarios en el mercado. En consecuencia, en el mercado primario, el precio de venta promedio alcanzo los 79 millones de VND/m2, mientras que el precio secundario era de solo 60 millones de VND/m2.
La Sra. Do Thu Hang, la directora senior del Departamento de Consultoria e Investigacion de Savills Hanoi, dijo: “Segun Savills Survey sobre mas de 400 proyectos de apartamentos en Hanoi, hasta el 47% del proyecto registro el precio secundario disminuyo en comparacion con el trimestre anterior. Clase alta.
En los proyectos de categoria A, la diferencia asciende al 52%, mientras que en el segmento B es del 21%, lo que indica que la presion de ajuste esta ocurriendo mas claramente en los productos de alto valor.
La razon principal del alto precio se debe a la nueva oferta concentrada en la mayoria de los proyectos urbanos. Segun el informe de Savills, el suministro de nuevos apartamentos en Hanoi en el primer trimestre de 2025 alcanzo las 7.940 unidades. El suministro primario alcanzo las 11.168 unidades, un 33% menos acuartelada y 14% en el año. El numero de apartamentos vendidos alcanzo las 7.914 unidades, un 41% menos que aumento en un 49% por año. El grado B representa el 99% del numero de unidades vendidas. El nuevo suministro tiene una tasa de absorcion del 84%.
Otra causa importante por la que los precios de las viviendas de segunda mano tienden a bajar proviene de los cambios en las expectativas de rentabilidad de los inversores. En un contexto de altos precios de anclaje primario, los compradores tienden cada vez mas a buscar en el mercado secundario para buscar precios mas razonables.
Ante esa realidad, muchos inversores que habian alcanzado los niveles de rentabilidad esperados en la etapa anterior estan ajustando su estrategia, aceptando reducir los margenes de ganancia para aumentar la liquidez, y al mismo tiempo redistribuir el flujo de capital a otros mercados mas adecuados a los nuevos gustos de inversion. Esta misma accion contribuyo a crear una ola de ajustes de precios en el mercado secundario.
Perspectivas de precios de viviendas en el futuro
El proceso de ajuste de precios secundarios se evalua ya no es local, sino que esta ocurriendo en un amplio rango, lo que refleja claramente la presion de reequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado. Sin embargo, los bajos actuales no son lo suficientemente atractivos para generar grandes flujos de transacciones entre vendedores y compradores. Por lo tanto, Hang predice que el precio de las materias primas seguira bajando en el futuro, especialmente cuando los compradores tengan mas opciones y el mercado se vuelva mas flexible.
Por el contrario, evaluando las perspectivas de precios de apartamentos de primera categoria en el segundo trimestre de 2025, el experto considera que la posibilidad de una caida de precios no es alta, pero tambien es dificil que ocurra un aumento de temperatura como en los periodos anteriores.
En los cuartos restantes de 2025, se espera que el suministro de nuevos apartamentos incluya 7.400 apartamentos. En particular, el grado B continua liderando, representando el 67%. En particular, en el segundo trimestre/2025, habra proyectos que se espera que abran una nueva venta/venta abierta en la siguiente fase que posean hermosas ubicaciones, inversores acreditados y alta calidad de construccion, con un precio que puede alrededor del umbral de VND 100 millones/m2. Mientras tanto, el precio principal principal esta actualmente en un promedio de aproximadamente 79 millones de VND/m2. Por lo tanto, la posibilidad de disminuciones del precio primario en el segundo trimestre no es alta.
Se pronostica que para 2026, Savills espera que el nivel de precios pristino tienda a disminuir cuando los inversores regresan al desarrollo de productos de apartamentos C -Clase, el segmento que esta casi ausente hoy en dia. La reduccion de apartamentos con un precio de menos de 2 mil millones ayudara al mercado a acercarse a la demanda real y crear un equilibrio mas sostenible entre la oferta y la demanda.
