El mercado inmobiliario está entrando en una nueva fase después de un ciclo de crecimiento caliente, la presión del costo de capital aumenta y el requisito de reestructuración operativa para las empresas es cada vez más claro. El flujo de capital, las tasas de interés y la estructura de productos siguen siendo los factores que rigen las perspectivas para 2026.
Analizando el flujo de capital crediticio, el Dr. Can Van Luc, economista jefe de BIDV, señaló que el sector inmobiliario actualmente no está en el grupo de sectores prioritarios de crédito, excepto la vivienda social y los parques industriales. Esto significa que las empresas inmobiliarias tienen que aceptar costos de capital más altos que en el período anterior, y es difícil esperar que las tasas de interés vuelvan a niveles bajos como en los años 2020-2021.
Sin embargo, el crédito bancario no es el único canal de capital. En 2025, la IED en bienes raíces alcanzó alrededor de 6,3 mil millones de dólares, representando el 20% del capital total de IED registrado, con un desembolso de casi 2 mil millones de dólares. El mercado de bonos corporativos inmobiliarios también registró una clara recuperación, con un valor de emisión de alrededor de 123.500 mil millones de VND, un aumento del 40% en comparación con 2024. Según el Dr. Can Van Luc, estas cifras muestran que el mercado no carece de dinero, pero debe regularse razonablemente para evitar la situación de crecimiento caliente local.
Ante el nuevo contexto, el Dr. Can Van Luc recomendó que las empresas inmobiliarias cambien su mentalidad de desarrollo. La inversión dispersa, la implementación de 10-15 proyectos simultáneamente mientras que el flujo de efectivo es limitado, encajará grandes riesgos si el mercado fluctúa. Dijo que las empresas deben adherirse estrechamente a las políticas, pronosticar activamente las tasas de interés, los costos y la demanda.
En cuanto a la estructura de productos, el experto enfatizó que el desajuste entre la oferta y la demanda sigue siendo un gran problema. El segmento de alta gama debe considerarse cuidadosamente, mientras que la vivienda de gama media, la vivienda social y la vivienda asequible siguen siendo gravemente escasas. También dijo que los precios de los bienes raíces han formado un nuevo nivel en los últimos 2-3 años y es difícil que disminuyan profundamente.
Por lo tanto, según el Dr. Can Van Luc, la regulación del mercado debe basarse en tres pilares: aumentar la oferta adecuada, utilizar la política fiscal (impuestos - tasas) de manera flexible y gestionar la política monetaria con cautela.
El mayor desafío actual es encontrar un punto de equilibrio: controlar los riesgos pero no hacer que el mercado se debilite demasiado, porque el sector inmobiliario sigue siendo un pilar importante de la economía", enfatizó el Dr. Can Van Luc.
Desde una perspectiva de mercado, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), en 2026 los inversores se verán obligados a cambiar a una mentalidad de selección, priorizando productos con valor de uso real, capacidad de explotación, liquidez y buena gestión de riesgos. Los inversores que todavía dependen de altos incentivos, información no verificada y expectativas de "comer rápido" probablemente serán eliminados del juego cuando el mercado pase a una fase de competencia real.
A largo plazo, VARS cree que los precios inmobiliarios difícilmente bajarán profundamente debido a que la demanda real de vivienda se mantiene alta, la economía continúa creciendo y la inversión en infraestructura se expande constantemente, aumentando así el valor de los activos y estimulando la demanda de inversión.
Sin embargo, es probable que el mercado de 2026 ya no tenga oleadas de crecimiento caliente generalizadas. En cambio, habrá una fase de purga, donde solo las empresas con suficiente capacidad financiera, buen control de costes y los inversores con visión a largo plazo podrán mantenerse firmes y beneficiarse.
En resumen, el sector inmobiliario en 2026 ya no es un juego de expectativas a corto plazo, sino una prueba de resistencia, disciplina financiera y capacidad de supervivencia real tanto para las empresas como para los inversores", enfatizó VARS.
