Los datos del Instituto de Investigacion para la Evaluacion del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE) muestran que, en los ultimos tres años, la relacion entre los precios de la vivienda y los precios de alquiler se esta desequilibrando cada vez mas. La tasa de aumento de los precios de la vivienda en las grandes ciudades como Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh esta superando con creces la tasa de aumento de los precios de alquiler.
En consecuencia, el precio primario promedio de los apartamentos en las grandes ciudades como Hanoi, Ciudad Ho Chi Minh y Da Nang registro un aumento de alrededor del 35-40% anual. Cuando los nuevos proyectos se lanzan a la venta, la mayoria pertenecen al segmento de alta gama y lujo, lo que provoco que los precios de las viviendas secundarias aumentaran considerablemente. En algunas areas, los precios de los bienes raices incluso se duplicaron despues de solo unos dos años.
Mientras tanto, el alquiler de la vivienda, aunque tambien tiende a aumentar debido a que la demanda real de vivienda se mantiene alta y el aumento no se satisface, teniendo que pasar al mercado de alquiler, pero la tasa de crecimiento es mucho menor. El precio medio del alquiler de apartamentos solo aumenta alrededor del 10-15% anual y para 2025, la tasa de aumento del alquiler es solo alrededor de un tercio de la tasa de aumento del precio de la vivienda.
Esta diferencia crea una ventaja relativa para los inquilinos, ya que los costes de la vivienda mensual no se elevan demasiado.
Sin embargo, para el grupo de personas con buenos ingresos y que ya han acumulado, el panorama es claramente diferente. Gracias a que el nivel de las tasas de interes de los prestamos se mantiene relativamente bajo junto con las politicas preferenciales de los inversores, como el apoyo a las tasas de interes, la gracia por el principal en la etapa inicial y el compromiso del techo de las tasas de interes, la brecha entre los costos de compra a plazos y el alquiler se esta reduciendo cada vez mas. En el contexto de que los precios de la vivienda en las grandes ciudades son dificiles de reducir, retrasar la compra de viviendas puede hacer que los compradores se enfrenten a un nivel de precios mas alto en el futuro.
Al mismo tiempo, la realidad actual es que el mercado de alquiler de viviendas en Vietnam todavia no tiene regulaciones lo suficientemente estrictas para proteger los derechos a largo plazo de los inquilinos, desde el plazo de alquiler, el nivel de ajuste de precios,... Por lo tanto, el alquiler de viviendas es principalmente una solucion flexible a corto y mediano plazo, en lugar de una opcion de vivienda sostenible. Ademas, el valor de los bienes raices en las grandes ciudades no solo reside en la funcion de vivienda, sino tambien en el aumento del valor del sistema de infraestructura que se esta perfeccionando cada vez mas, especialmente en las grandes ciudades planificadas de manera sincronica.
En resumen, VARS cree que el alquiler de viviendas solo se convierte realmente en una opcion "barata" y sostenible cuando existe una fuerte participacion del Estado en el desarrollo de fondos de viviendas en alquiler. La experiencia de paises desarrollados como Alemania muestra que el mercado de alquiler de viviendas solo funciona eficazmente cuando hay una gran oferta de viviendas en alquiler, precios razonables, marco legal para proteger a los inquilinos y un sistema de transporte publico desarrollado, lo que permite a las personas alquilar casas lejos del centro pero aun garantiza el acceso al empleo.
Para satisfacer las necesidades de vivienda de la poblacion en Vietnam, es necesario implementar sincronicamente muchas soluciones. Ademas de desarrollar viviendas sociales, el Estado necesita acelerar aun mas la construccion de un fondo de vivienda de alquiler a largo plazo del Fondo Nacional de Vivienda a precios razonables, priorizando a los jovenes trabajadores, empleados publicos, jovenes intelectuales y trabajadores en industrias clave. Al mismo tiempo, es necesario alentar a los inversores a participar en el desarrollo de viviendas asequibles a traves de politicas preferenciales sobre impuestos, credito y costos de la tierra.
Paralelamente, acelerar la inversion y completar las rutas de transporte publico que conectan el area central con las afueras es un factor clave. Cuando la infraestructura mejore, las areas suburbanas, donde hay una oferta abundante y de calidad con precios entre un 20 y un 30% mas bajos que el area central, se convertiran en una opcion mas factible tanto para los inquilinos como para los compradores de viviendas, contribuyendo a reducir la presion de la vivienda en las grandes ciudades y hacia el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario.
