El 29 de diciembre, el Comite Popular de la comuna de Yen Lang, en coordinacion con la Compañia de Subastas Conjuntas de Subastas de Vietnam, organizo una subasta de derechos de uso de la tierra residencial para 33 parcelas de tierra en la comuna de Yen Lang, ciudad de Hanoi (anteriormente perteneciente al distrito de Me Linh).
Como resultado, las 33 parcelas de tierra fueron subastadas con exito. El precio de adjudicacion oscilo entre 34,5 y 57,6 millones de VND/m2, aproximadamente 7 veces mas alto que el precio inicial. La cantidad total de dinero ganado en la subasta alcanzo mas de 174 mil millones de VND, aproximadamente 151,6 mil millones de VND mas alto que el precio inicial total.
El sentimiento de los inversores es mas cauteloso.
Anteriormente, en 2024, la zona del distrito de Me Linh (antiguo) fue considerada un punto caliente para las subastas de tierras, cuando muchas sesiones registraron precios ganadores de casi 100 millones de VND/m2.
Un ejemplo tipico es la sesion de subasta de 11 parcelas de tierra en la aldea de Dong Cao, comuna de Trang Viet celebrada el 19 de diciembre de 2024. Despues de 7 rondas de subasta, todas las 11 parcelas de tierra fueron subastadas con exito. Entre ellas, la parcela de tierra con el precio de adjudicacion mas alto alcanzo mas de 97,5 millones de VND/m2, el mas bajo tambien supero los 79,5 millones de VND/m2, muchas veces mas alto que el precio inicial.
Sin embargo, segun los registros reales recientes, el precio de la subasta de terrenos en la zona de Me Linh (antigua) ha mostrado signos de enfriamiento en comparacion con el periodo pico de 2024.
En declaraciones a Lao Dong, el Sr. Tran Xuan Luong, Doctor en Bienes Raices de la Universidad Nacional de Economia, comento que recientemente la psicologia de los inversores ha cambiado significativamente. La razon principal proviene del cambio institucional, especialmente la organizacion del gobierno segun un modelo de dos niveles, eliminando el nivel de distrito. Anteriormente, el papel del nivel de distrito en las subastas locales era muy importante, pero ahora se espera que el proceso sea mas transparente.
Ademas, la determinacion del Estado de transparentar el mercado inmobiliario se muestra claramente a traves de las instrucciones del Secretario General y el Primer Ministro. Los compromisos relacionados con la divulgacion de datos e informacion del mercado, asi como la construccion de una politica fiscal directa contra la especulacion, las tierras abandonadas... han hecho que los inversores sean mas cautelosos.
Otro factor importante es el control del credito. Anteriormente, pedir prestamos para participar en subastas era relativamente facil, pero ahora, los prestamos deben ser evaluados de manera mas estricta, los expedientes de prestamo deben reflejar correctamente las necesidades y la capacidad financiera real. Esto obliga a los inversores que utilizan un alto apalancamiento financiero a recalcular.
Segun el Dr. Tran Xuan Luong, a traves de encuestas reales, muchas parcelas de tierra subastadas tienen infraestructura que no ha sido invertida de manera sincronica, ubicadas lejos de las zonas residenciales, incluso en medio de campos. Para areas como esa, si los precios se elevan demasiado, la liquidez es un gran problema.
Junto con eso, muchas parcelas de tierra subastadas en el pasado han implementado proyectos muy lentamente, en su mayoria para fines especulativos, no para necesidades reales de vivienda. Cuando los factores de politica, legal y crediticio se ven afectados, la psicologia del mercado ha cambiado, lo que hace que el efecto "FOMO" en las subastas de tierras se detenga gradualmente.
Reforzar la gestion y la transparencia de los datos para limitar la especulacion
Aunque el precio de la subasta ganada se ha estancado en comparacion con antes, en realidad todavia existe una situacion de intermediacion que vende parcelas de tierra por cientos de millones de VND justo despues de que finaliza la subasta.
Al comentar sobre este tema, el Dr. Tran Xuan Luong dijo que el hecho de que los datos de la tierra esten interconectados ayudara a que los casos que participan regularmente en subastas en muchas localidades sean facilmente identificados. Esto obliga a los grupos especializados en subastas a considerar mas cuidadosamente, ya no es tan facil "cazar en alta mar" como antes.
Anteriormente, cuando los datos no estaban conectados, habia grupos que consideraban las subastas como una "profesion", participando continuamente en muchas localidades, inflando precios y luego retrocediendo, dejando riesgos para los compradores posteriores. Incluso, en algunos casos, el diseño de subastas en muchas fases tenia como objetivo crear un nivel de precios virtual, lo que llevo a los participantes en las sesiones posteriores a caer en una situacion de "agotado". El endurecimiento de la gestion y la transparencia de la informacion limitara gradualmente esta situacion.
Lo importante es que el Estado debe seguir manteniendo e implementando consistentemente los compromisos que se han hecho, especialmente el compromiso de transparentar el mercado inmobiliario y controlar los precios de la vivienda. Cuando los lideres de alto nivel muestren claramente su determinacion, los gobiernos locales de todos los niveles se veran obligados a cumplir mas estrictamente, por lo que los grupos de interes tambien seran cautelosos", compartio el Dr. Tran Xuan Luong.
Ademas, la finalizacion de los datos del mercado inmobiliario, especialmente los datos sobre los precios de la tierra y la vivienda, es una condicion previa. Cuando haya datos completos y transparentes, el Estado puede construir una politica fiscal eficaz, atacando a los sujetos especulativos correctos. Si no hay datos y se apresura a imponer impuestos, sera muy dificil de implementar.
Sin embargo, el proceso de implementacion necesita una hoja de ruta adecuada. La inspeccion y revision para recopilar datos es necesaria, pero si se aplican medidas "impactantes", la criminalizacion o la recuperacion masiva pueden tener un impacto inverso, afectando al mercado y a la economia. El mercado debe ajustarse en una direccion de reduccion gradual, con control, en lugar de detenerse repentinamente.
Para las personas que realmente necesitan vivienda, el Dr. Tran Xuan Luong recomienda que la gente mantenga la calma psicologica. El mercado actual es muy diferente de los periodos anteriores, cuando la psicologia del miedo a "no comprar ahora, el precio subira" una vez hizo que muchas personas tuvieran que comprar a cualquier precio.
Con la determinacion en la gestion del Estado, junto con los cambios en las instituciones, las leyes y la orientacion para el desarrollo de ciudades inteligentes, la infraestructura de transporte y la tecnologia se estan invirtiendo de manera mas sistematica.
El desarrollo de zonas urbanas compactas, vinculadas a infraestructuras de transporte avanzadas, muestra que la capacidad de satisfacer las necesidades de vivienda en los proximos 5-10 años es completamente factible. El mercado inmobiliario vietnamita, aunque todavia es joven, ha pasado por muchas lecciones, creando una premisa para la regulacion en una direccion mas estable y sostenible.
