Los compradores estan suspendidos de sus derechos
Segun un informe del Departamento de Construccion de la ciudad de Ho Chi Minh actualmente la ciudad todavia tiene una serie de proyectos de vivienda comercial aprobados por la administracion desde el periodo 2003-2005 pero no pueden emitir certificados a los compradores de vivienda debido a problemas legales relacionados con las obligaciones de reasentamiento.
Un ejemplo es el caso de Duong Hong Construction and Trading Joint Stock Company el inversor del proyecto de viviendas 9B4 - 9B8 en la comuna de Binh Hung distrito de Binh Chanh anteriormente. El proyecto fue asignado por el Comite Popular de la ciudad de Ho Chi Minh desde 2004 con un total de 254 apartamentos de los cuales 25 estan sujetos a regulaciones del 10% del terreno. Hasta ahora 229 apartamentos han sido certificados con escrituras de propiedad y los 25 restantes siguen siendo 'desmantelados' a pesar de que el proyecto ha completado el 100%
Una situacion similar ocurrio con el proyecto Riva Park (Distrito 4 antes) invertido por Vietcomreal. Aunque la localidad confirmo que no tenia necesidad de recomprar 150 apartamentos de reasentamiento y el inversor los habia vendido a la gente hasta ahora estos apartamentos aun no han sido certificados debido a la violacion de la Directiva 07. Ademas cientos de apartamentos en proyectos como el complejo de viviendas Tien Hung (Ehome3 distrito de Binh Tan antes) y el complejo de apartamentos Phuong Viet (Distrito 8 antes) a pesar de haber completado las obligaciones
Se sabe que estos proyectos forman parte del programa de inversion en la construccion de 30.000 apartamentos de reasentamiento de acuerdo con la Directiva 24/2004 cuando la ciudad alienta a las empresas constructoras a completar el fondo de viviendas en el proyecto se revenderan a la ciudad por el costo de construccion mas las ganancias estandar segun las regulaciones.
Los proyectos a los que se les asigno tierra en la fase anterior muestran contenido que vincula la responsabilidad del inversor con la reventa de los apartamentos en el proyecto a la ciudad para servir al objetivo de reasentamiento.
Sin embargo despues de la finalizacion muchas localidades donde se encuentra el proyecto confirman que ya no necesitan comprar este fondo de viviendas lo que lleva a que la ciudad acuerde no recomprar y asignar a las unidades relacionadas la revision de las obligaciones financieras que surgen.
Eliminar las dificultades para la gente
Segun las regulaciones del Decreto 99/2015 para transferir el objetivo del proyecto del reasentamiento a la vivienda comercial es necesario solicitar la opinion del Ministerio de Construccion. En junio de 2023 el Gobierno abolio este procedimiento otorgando el poder de gestion al Comite Popular Provincial.
Sin embargo la Ley de Vivienda de 2024 y el Decreto 95/2024 estipulan que la compra de viviendas comerciales para el fondo de reasentamiento ya no es una responsabilidad administrativa vinculante desde el inicio del proyecto sino que se lleva a cabo de acuerdo con el mecanismo contractual entre el Estado y el inversor. Al mismo tiempo la nueva regulacion no menciona la clausula de transicion por lo que la autoridad para resolver las obligaciones que surgieron anteriormente sigue siendo del Comite Popular de la ciudad.
Ademas tambien hay una razon derivada de la Directiva 07/2003 del Comite Popular de la ciudad de Ho Chi Minh. Segun esta directiva la ciudad exige que el inversor regule el 10% del fondo de tierras o el 20% del fondo de viviendas para organizar el reasentamiento. Posteriormente la ciudad tiene el Documento Oficial 7623 que permite al inversor vender el fondo de viviendas si la localidad no tiene necesidad de comprar. En realidad los inversores han vendido todos los productos del proyecto incluida la parte de la casa y el terreno que sirven para el reasentamiento.
Sin embargo desde 2005 hasta ahora los compradores de viviendas en el area perteneciente al fondo de reasentamiento todavia tienen sus registros de propiedad congelados por lo que no pueden ejercer plenamente los derechos de los propietarios de bienes inmuebles. Actualmente la ciudad aun no tiene una guia para resolver este problema lo que ha causado que miles de clientes se vean perjudicados en sus derechos durante casi 20 años.
Para resolver los derechos de los compradores de viviendas en este caso recientemente el Grupo de Trabajo para resolver los contenidos relacionados con la emision de certificados de derechos de uso de la tierra y derechos de propiedad de bienes relacionados con la tierra a organizaciones e individuos en proyectos de desarrollo de viviendas comerciales en la ciudad (To Cong tac 5013) acaba de solicitar al Comite Popular de la ciudad que considere la direccion para resolver la continuacion de la emision de certificados de derechos de uso de la tierra y derechos de propiedad de bienes relacionados con la tierra a los apartamentos comerciales pertenecientes
Sobre la base de las instrucciones del Presidente del Comite Popular de la ciudad el Grupo de Trabajo 5013 ha solicitado al Departamento de Agricultura y Medio Ambiente que se coordine con las agencias pertinentes para revisar el plan de precios de la tierra aprobado y determinar el nivel de impacto de no recomprar el fondo de viviendas para proponer obligaciones financieras adicionales (si las hubiera).
Al mismo tiempo proponer al Departamento de Construccion que lleve a cabo la revision de las regulaciones de la ley sobre vivienda y proponer al Comite Popular de la ciudad una direccion general de manejo para los proyectos de vivienda comercial pertenecientes a este grupo de problemas.
Ademas el Grupo de Trabajo propuso que la Oficina de Registro de Tierras de la ciudad de Ho Chi Minh continue emitiendo certificados para los apartamentos comerciales que no estan sujetos a las obligaciones de reasentamiento pertenecientes a los proyectos anteriores. Con el grupo de proyectos pertenecientes a la Directiva 07 la ciudad continua emitiendo certificados para los apartamentos que ya no estan sujetos a obligaciones financieras.
