Hay trabajo pero no hay... casa en Da Nang
El Sr. Nguyen Thanh Quang un funcionario que acaba de mudarse de la antigua Quang Nam a Da Nang para trabajar trajo consigo la acumulacion y las expectativas de encontrar un apartamento de alrededor de 1 2 a 2 3 mil millones de VND para vivir. Despues de muchas semanas de ir a ver la casa la respuesta que recibio de las agencias de corretaje son principalmente proyectos de clase A de lujo junto al rio Han en la costa o justo en el centro con precios'superando el limite' de capacidad de pago.
“Tengo trabajo pero no tengo... casa en Da Nang” - suspiro y tuvo que seguir alquilando una habitacion esperando que apareciera un proyecto asequible.
En 2024-2025 el mercado de apartamentos de Da Nang registro una ola de reinicio de proyectos. El Departamento de Construccion anuncio continuamente la lista de condiciones para la apertura a la venta eliminando muchos nudos legales y liberando el suministro que ha estado'restringido' durante mucho tiempo. Destacan los complejos de apartamentos de gran altura pertenecientes a la zona urbana comercial - de servicios deportivos New Town (Ngu Hanh Son) mas de 1.700 unidades; Olalani Riverside Towers junto al rio Han mas de 1.400 unidades; The Sang Residence entrega
Pero esa imagen brillante expone una 'zona oscura': la estructura del producto se inclina fuertemente hacia la alta gama.
Segun el Sr. Vo Hong Thang - Subdirector General de DKRA Group el segmento de alta gama y de lujo representa actualmente hasta el 78% de la oferta total de apartamentos mientras que la linea de gama media -que sirve a las necesidades reales de vivienda de los residentes locales - es limitada. Los compradores de Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh tienen ventaja y se centran en la gama A y de lujo para invertir. Por el contrario la mayoria de los residentes de Da Nang buscan apartamentos de gama media para vivir pero les resulta dificil acceder porque... no hay productos adecuados
El precio de venta'supera el limite de la demanda real de vivienda
Segun las unidades de investigacion de mercado en solo 1 año los precios iniciales de los apartamentos en Da Nang aumentaron alrededor del 27%. El grupo de proyectos que se abrieron a la venta desde 2024 hasta ahora ha registrado precios desde 65 millones de VND/m2; los proyectos a lo largo del rio Han alcanzan los 130 - 200 millones de VND/m2. En el centro de la ciudad muchos proyectos estan a 80 - 100 millones de VND/m2; los terrenos a lo largo del rio desarrollados por grandes marcas alcanzan los 150 - 170 millones de VND/m
Una encuesta de campo muestra que un proyecto en la zona del puente Hoa Xuan (Cam Le) cuesta alrededor de 3 mil millones de VND/unidad de 45m2 (equivalente a mas de 66 millones de VND/m2); unidad de 58m2 cuesta 3 3 mil millones de VND (mas de 55 millones de VND/m2). En Son Tra un apartamento de 62m2 cuesta 4 1 mil millones de VND (mas de 65 millones de VND/m2) un apartamento de 70 m2 cuesta alrededor de 4,8 mil millones
A diferencia del ciclo anterior en esta explosion Da Nang esta impulsando tambien la vivienda social. Segun el programa de desarrollo de viviendas 2021 - 2030 la ciudad ha planificado 69 areas y 15 areas estan en marcha. Algunos proyectos como An Trung 2 apartamentos de trabajadores del Parque Industrial Hoa Khanh y areas en Cam Le Ngu Hanh Son estan acelerando el progreso. Esta es una señal positiva pero si se compara con la enorme demanda real de vivienda especialmente del grupo de trabajadores y funcionarios jovenes todavia hay un largo camino por recorrer.
La liquidez del mercado inmobiliario de Da Nang en los primeros 7 meses de 2025 aumento mas del 50% en comparacion con el mismo periodo la oferta aumento un 43% (mas de 2.000 unidades) lo que refleja el regreso de la demanda de inversion. Sin embargo el Sr. Thang cree que el aumento actual se basa en gran medida en productos de alta gama y de lujo. Si no se complementa pronto la oferta de productos de gama media el riesgo de exceso de oferta local en el segmento de alta gama es real especialmente cuando los altos costes de terrenos materiales y financieros hacen
Los expertos creen que la participacion de grandes corporaciones ha elevado los estandares de desarrollo urbano creando un complejo de servicios - educacion - salud sincronizado. Sin embargo para que el mercado sea sostenible las politicas deben 'atraer' el segmento de gama media de vuelta a la verdadera 'cultura del mercado'.
