Propuesta de reducir el nivel de recaudacion de la tasa de uso de la tierra al 20-30%
Compartiendo con PV Lao Dong el Sr. Le Hoang Chau Presidente de la Asociacion de Bienes Raices de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) dijo que el Ministerio de Finanzas ha realizado muchos ajustes positivos al elaborar el borrador del Decreto que modifica y complementa algunos articulos del Decreto No. 103/2024/ND-CP. Entre ellos destaca la propuesta de reducir el nivel de recaudacion de la tasa de uso de la tierra del 100% al 30% para la parte de tierra dentro del limite y al 50% para la parte que excede el limite.
Sin embargo segun el Sr. Chau este nivel de recaudacion sigue siendo alto y no esta 'presumiendo de la fuerza del pueblo' en el contexto de muchas dificultades economicas. El borrador todavia tiene algunos contenidos que deben discutirse para completarse.
El Sr. Chau analizo: 'Para los hogares que solicitan cambiar el proposito del uso de la tierra para hacer los certificados de uso de la tierra la aplicacion del nivel del 30-50% sigue siendo una carga demasiado grande. HoREA propone un nivel mas razonable que es el 20% para la parte de la tierra dentro del limite y el 30% para la parte de la tierra que excede el limite'.
Para demostrarlo cito un ejemplo: Con una parcela de tierra de 300 m2 con un precio de la tierra residencial de 11 millones de VND/m2 y un precio de la tierra agricola de 600.000 VND/m2 si se calcula segun el nivel actual el costo del uso de la tierra podria ascender a 3 12 mil millones de VND. Pero si se aplica el nivel del 30%-50% como propone el borrador esta cifra se reducira a mas de 1 mil millones de VND. Pero si se aplica el nivel del 20%-30% como propone HoREA la gente solo tendra que pagar
La diferencia de mas de 360 millones de VND es muy grande para un hogar. Por lo tanto la politica debe ponerse en la posicion de la gente para ver que este ajuste es necesario y humano' enfatizo el Sr. Chau.
Propuesta para permitir la aplicacion de la apelacion y el reembolso de las diferencias
HoREA tambien propuso que el Gobierno permita la aplicacion de la nueva regulacion 'que entro en vigor anteriormente' y devuelva la parte del diferencial a los hogares que la hayan pagado anteriormente. El Sr. Chau dijo: 'La devolucion puede ser deducida de las obligaciones financieras posteriores o devuelta en efectivo segun el caso'.
Esta propuesta se basa en el Articulo 55 de la Ley de Emision de Documentos Legales de 2025 que permite la apelacion en casos destinados a proteger los derechos e intereses legitimos de las personas y las empresas.
Otro punto en el que el Sr. Chau enfatizo es que es necesario complementar el mecanismo de determinacion del 'dinero de la tierra antes de la transferencia del proposito de uso' en los casos de hogares con terrenos heredados o transferidos legalmente. “Actualmente las nuevas regulaciones no abarcan todos los casos reales lo que lleva a que la determinacion del dinero de la tierra pueda ser exagerada e irrazonable” dijo.
Del mismo modo para las organizaciones economicas que reciben la transferencia de tierras para la inversion HoREA recomienda calcular la parte del dinero de la tierra antes de transferir el proposito para determinar el valor agregado correcto y al mismo tiempo no generar dobles obligaciones financieras para las empresas.
Propuesta de ajustar fuertemente el precio unitario del alquiler de la tierra
En relacion con el alquiler de la tierra HoREA propuso reducir el porcentaje del precio unitario del alquiler de la tierra anual del 0,25-3% al 0,25-1,5% para que sea mas acorde con la realidad local.
HoREA cito el caso de una empresa que alquila almacenes en el area del puerto de Khanh Hoi (TP.HCM) que sufrio un'shock' al tener que pagar hasta 20 billones de VND en alquiler de terrenos/año debido a que el precio unitario del alquiler aumento 6 36 veces en comparacion con 2022. El aumento vertiginoso de los costos de alquiler de terrenos aumenta los costos logisticos eleva los precios de los bienes y reduce la competitividad de la economia.
Una de las recomendaciones notables es la propuesta de reducir el nivel de recaudacion adicional de la tasa de uso de la tierra del 5 4%/año al 0,5%/año para los casos en los que no se ha calculado la tasa de uso de la tierra en el pasado.
Segun el Sr. Chau el nivel del 5 4% es 'demasiado alto' lo que puede llevar a una cantidad de pago mas alta que el dinero original. Por ejemplo un proyecto asignado en 1995 si se recupera con un nivel del 5 4%/año durante 30 años la cantidad adicional ascendera al 162% del dinero del uso de la tierra es decir mas del doble del dinero original.
Proponemos un nivel del 0,5%/año porque cumple con la Ley de Tierras no causa conmocion financiera y ayuda a las empresas a seguir invirtiendo y desarrollando' dijo el Sr. Chau.
En resumen el Sr. Le Hoang Chau enfatizo: 'Las regulaciones sobre finanzas y tierras deben ser razonables consistentes y pronosticos. La reduccion de los ingresos y la adicion de mecanismos de calculo adecuados crearan condiciones para que la gente este tranquila para hacer los libros rojos las empresas confien en invertir y por lo tanto ayudaran a que el mercado inmobiliario se recupere y se desarrolle de manera saludable'.
