Segun la Asociacion de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) el mercado inmobiliario (BDS) de Vietnam afirma cada vez mas su importante papel atrayendo la atencion de la gente los inversores y los responsables politicos.
Segun la Oficina General de Estadisticas el sector de la construccion y el sector inmobiliario contribuyen en promedio con alrededor del 10% del PIB de los cuales el sector inmobiliario representa directamente el 3,5% contribuyendo con un 0 5 puntos porcentuales al crecimiento. Sin embargo esta proporcion es solo la mitad en comparacion con los paises de la region el tamaño del sector inmobiliario en terminos de activos economicos totales alcanza alrededor del 21% mucho mas bajo que el 35% en los paises desarrollados. Esto muestra que el mercado todavia tiene mucho margen de desarrollo a medio y largo plazo.
Sin embargo el proceso de desarrollo actual todavia tiene muchos signos de insostenibleidad especialmente la desviacion entre la estructura del producto y la capacidad de pago de la gente. En los ultimos tres años la oferta de vivienda al mercado ha aumentado considerablemente pero la mayoria se centra en el segmento de alta gama para satisfacer las necesidades de inversion e incluso especulacion mientras que el segmento de vivienda asequible donde la mayor demanda real es escasa. Incluso en las zonas perifericas el precio de venta sigue siendo significativamente mas alto que el ingreso promedio de la gente
La desviacion de la oferta y la demanda ha provocado que los precios de la vivienda especialmente los apartamentos en las grandes ciudades aumenten drasticamente estableciendo un nuevo nivel de precios y superando con creces la tasa de crecimiento de los ingresos. Esto no solo reduce las oportunidades de propiedad de la vivienda de las personas sino que tambien plantea el riesgo de formar una burbuja de precios.
Para un apartamento de 2 dormitorios con un precio de unos 5 mil millones de VND una familia con ingresos de 50 millones de VND/mes tardara 8 años en ahorrar todos sus ingresos y hasta 25 años si gasta segun el principio de usar solo 1/3 de sus ingresos para la vivienda. Incluso para la vivienda social el precio de unos 1.5 mil millones de VND para un apartamento de 60m2 tambien hace que una familia con ingresos de 40 millones de VND/mes tenga que ahorrar unos 10 años sin contar los gastos de prestamo.
Segun VARS para que el mercado se desarrolle de manera saludable es necesario'revivir' el impulso alcista de los precios de la vivienda mediante la liberacion de la oferta de viviendas a precios adecuados. Cuando la oferta sea suficientemente grande los precios del mercado se ajustaran automaticamente de acuerdo con la oferta y la demanda reales.
Las soluciones propuestas incluyen acelerar el progreso completar los documentos que guian la aplicacion del nuevo sistema legal y fortalecer la capacidad de implementacion del gobierno local. Es necesario asignar y distribuir mas fuertemente a las localidades en el ajuste de las politicas para que sean flexibles segun cada region y se ajusten a las condiciones de infraestructura y los objetivos de desarrollo socioeconomico.
Los problemas en la liberacion de terrenos deben resolverse de manera transparente y eficaz acortando el tiempo para las empresas pero aun garantizando los derechos de las personas. Junto con eso se debe considerar la abolicion de la regulacion de la recaudacion adicional del 54%/año del dinero del uso de la tierra pagado tardiamente y promulgar pronto un metodo claro y estable para determinar el dinero del uso de la tierra lo que reducira los costos de desarrollo del proyecto y creara espacio para reducir los precios de la vivienda.
VARS tambien propone diversificar los canales de capital para el mercado inmobiliario reducir la dependencia del credito bancario y al mismo tiempo reestructurar el mercado de bonos corporativos y promover la formacion de Fondos Nacionales de Vivienda Fondos de Inversion y Credito Inmobiliario.
La vivienda social y la vivienda asequible deben priorizarse en la planificacion y tener un mecanismo de incentivo separado. El desarrollo urbano debe estar vinculado a la infraestructura de transporte especialmente las lineas de circunvalacion el metro y las autopistas para ampliar el espacio urbano reducir la presion de los precios de la tierra en el centro. Ademas es necesario desarrollar un mercado de alquiler de viviendas profesional reduciendo la mentalidad de 'tener una casa nueva estabilizar la vida'.
Ademas es necesario construir un sistema de criterios y indicadores de advertencia temprana para supervisar el mercado inmobiliario detectar oportunamente signos de especulacion aumentos de precios inusuales o desequilibrios entre la oferta y la demanda a traves de lo cual regular de forma proactiva evitando riesgos de propagacion.
Finalmente VARS enfatiza la necesidad de acelerar la construccion de una base de datos de tierras viviendas y mercado inmobiliario unificada y transparente en todo el pais. Este sistema ayudara a las agencias de gestion las empresas y las personas a acceder a informacion precisa reducir los riesgos prevenir la especulacion y manipular los precios hacia un mercado de desarrollo estable sostenible y transparente.
