Actualmente, una gran parte de las personas de ingresos medios y bajos en las zonas urbanas se encuentran en una situación "a medias" al buscar vivienda. Este grupo no está incluido en la categoría de personas que pueden comprar o alquilar viviendas sociales debido a que superan el umbral de ingresos según las regulaciones (20 millones de VND al mes). Sin embargo, con el nivel de precios de las viviendas comerciales continuamente alto durante muchos años, tampoco tienen suficiente capacidad financiera para comprar viviendas según el mecanismo de mercado.
La realidad en Ciudad Ho Chi Minh muestra que el segmento de "vivienda asequible" es casi muy raro en el mercado durante muchos años. Este es un tipo de apartamento de 1-2 dormitorios, con una superficie de unos 50-70 m2, con un precio de 2 a 5 mil millones de VND por unidad, un nivel que se considera cercano a la capacidad de pago del grupo de ingresos medios.
Citando datos específicos, el Sr. Le Hoang Chau, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), dijo que en 2020, la ciudad de Ho Chi Minh (antes del ajuste de los límites administrativos) solo tenía 163 unidades en el segmento de precios adecuado, lo que representa alrededor del 1% del número total de viviendas ofrecidas al mercado. Desde 2021 hasta finales de junio de 2025, el mercado ya no tiene este tipo de vivienda, sino principalmente viviendas de gama media y alta, en las que las viviendas de alta gama representan más del 70% de la estructura de oferta. Solo en el período de 2024 a mediados de 2025, los proyectos de vivienda comercial en la ciudad de Ho Chi Minh (antigua) casi solo tenían el segmento de alta gama. El exceso de productos de alta gama conduce a una situación de desajuste entre la oferta y la demanda.
Explicando esta situación, muchas empresas inmobiliarias dijeron que, en el contexto del fuerte aumento de los costos de desarrollo de proyectos, querer construir casas a un precio de 30-50 millones de VND por m2 solo es factible en las áreas suburbanas, donde el fondo de tierras todavía es grande y el precio de la tierra de entrada no es demasiado alto. En las áreas centrales o donde la infraestructura está completa, donde los costos de la tierra representan una gran proporción, mantener este nivel de precios es muy difícil.
Según el proyecto de resolución piloto para el desarrollo de viviendas comerciales a precios razonables que está siendo consultado por el Ministerio de Construcción, los inversores de viviendas comerciales a precios razonables disfrutan de un beneficio estándar máximo del 15% del capital total de inversión para la construcción del proyecto; no tienen que asignar fondos de tierra para construir viviendas sociales dentro del alcance del proyecto; se reducen las condiciones para movilizar capital; se les permite pedir préstamos con tasas de interés preferenciales más bajas y plazos de préstamo más largos en comparación con los casos de construcción de viviendas comerciales ordinarias según las regulaciones.
Al comentar sobre el borrador, el presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, el Sr. Le Hoang Chau, dijo que no se debe controlar el beneficio máximo del 15%, sino solo controlar el precio de venta que oscile entre 30 y 70 millones de VND/m2, es decir, cada apartamento de 2 dormitorios tiene un precio de alrededor de 2 a 5 mil millones de VND. Porque, aunque se dirige al grupo de clientes con ingresos medios, los proyectos de vivienda comercial a precios razonables en esencia todavía pertenecen al tipo de vivienda comercial. Por lo tanto, la intervención directa del Estado fijando un nivel de beneficio máximo del 15% no es necesaria y también es difícil considerarlo una política preferencial para las empresas.
Además del tema de las ganancias, el Sr. Chau dijo que HoREA también propuso construir un mecanismo de crédito separado tanto para las empresas como para los compradores de viviendas para promover la oferta de viviendas a precios razonables.
Para los inversores, la asociación propone permitir el acceso a fuentes de crédito comercial a mediano plazo con tasas de interés a un nivel razonable y plazos de préstamo regulados por etapas por el Primer Ministro. En el contexto actual, se considera apropiado un tipo de interés de alrededor del 6-7%/año, con un plazo de préstamo de unos 5 años. La tasa de interés aplicada a las deudas vencidas se propone en el 130% del tipo de interés del préstamo.
Para los compradores o arrendatarios de viviendas comerciales a precios razonables, HoREA propone un mecanismo de préstamos de crédito comercial a largo plazo con un plazo de aproximadamente 10 a 12 años, con tasas de interés ajustadas por períodos. Del mismo modo, por parte de las empresas, la tasa de interés de la deuda vencida también debe aplicarse al umbral del 130% de la tasa de interés del préstamo.
