En el ultimo boletin de noticias la Asociacion de Agentes Inmobiliarios de Vietnam - dijo que junto con la tendencia a casarse tarde y la psicologia comun de 'feliz matrimonio' en los jovenes especialmente en las grandes ciudades Vietnam esta entrando en un rapido proceso de envejecimiento de la poblacion.
Segun datos de la Oficina General de Estadistica (ahora Oficina de Estadisticas) la edad media de matrimonio ha aumentado por primera vez de 24 1 años (en 1999) a 27 2 años (en 2024). Mientras tanto el numero de nacimientos en 2024 ha disminuido a la mitad en comparacion con 1989 al nivel mas bajo de la historia de 2 1 hijos por mujer y tiende a disminuir mas rapidamente en los ultimos dos años.
Cabe destacar que en las grandes ciudades como Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh el tasa de natalidad se esta acercando a la zona de 'nueva natalidad gravemente baja' (menos de 1 3 hijos por mujer) segun la clasificacion de las Naciones Unidas. Y una de las razones que hay que mencionar como informo recientemente el Instituto de Investigacion y Evaluacion del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE) es que los costos de vida y especialmente los precios de la vivienda estan subiendo continuamente estableciendo un nuevo nivel de precios que supera con creces los ingresos medios de los
El Instituto de Investigacion y Evaluacion del Mercado Inmobiliario de Vietnam opina que la disminucion de la tasa de natalidad conlleva una reduccion de la escala de los hogares y el numero de nuevos hogares formados tambien se reduce al mismo tiempo que la escala de la poblacion en edad laboral y de matrimonio - el grupo de clientes clave del mercado inmobiliario - tambien disminuye gradualmente. Esto hace que la demanda de vivienda en general se debilite y la estructura de la demanda de desplazamiento se centre en priorizar los productos de area media y pequeña optimizando los costos en lugar
Cuando la demanda real se reduce significativamente la tasa de absorcion en el mercado disminuye significativamente especialmente en los segmentos que no se ajustan a las nuevas tendencias demograficas. Mientras tanto los precios de la vivienda se mantienen altos y no se ajustan de forma flexible lo que aumenta las dificultades en el consumo de apartamentos de gran area y alto valor agregado. La consecuencia es que el inventario corre el riesgo de aumentar la rotacion del capital y la presion de liquidez pesa sobre los inversores obligando al mercado a considerar el ajuste de la estructura de productos la politica de precios y
En el contexto de que los precios de la vivienda aumentan continuamente superando con creces la capacidad financiera de la mayoria de la poblacion mientras que los ingresos especialmente de los jovenes no siguen el ritmo del aumento de precios una gran parte de esta generacion esta abandonando gradualmente las expectativas de poseer una casa propia y cambiando a alquilar una casa a largo plazo. Esta situacion no solo afecta a la demanda de compra de bienes raices sino que tambien tiene un impacto negativo en las decisiones de matrimonio e hijos aumentando el riesgo de reducir la tasa de natalidad en el futuro.
La experiencia de algunos paises como Japon Corea del Sur o Singapur muestra que los bajos niveles de natalidad prolongados combinados con los altos precios de la vivienda han provocado una escasez de mano de obra joven una fuerte carga de seguridad social y una presion para mantener el crecimiento economico. Para evitar caer en un torbellino similar el Estado necesita tener politicas sincronicas para controlar los precios de la vivienda a un nivel razonable ampliar la oferta de viviendas asequibles apoyar financieramente a los jovenes para que compren viviendas y al mismo tiempo combinar medidas para fomentar el matrimonio y el parto
VARS IRE cree que es necesario seguir promoviendo el desarrollo de viviendas sociales en las grandes ciudades con alta demanda de vivienda. Al mismo tiempo desarrollar un modelo de vivienda social de alquiler y compraventa en el que el Estado desempeñe un papel clave en la formacion y el desarrollo de este fondo de vivienda para satisfacer las necesidades reales de vivienda de los grupos de bajos ingresos y los jovenes que no tienen condiciones para comprar viviendas.
El Estado necesita seguir investigando mecanismos para alentar a las empresas a desarrollar viviendas comerciales a precios razonables a traves de politicas preferenciales como la simplificacion de los procedimientos administrativos el apoyo crediticio o la suma de puntos de prioridad al participar en licitaciones para los siguientes proyectos.
Fomentar que las empresas inmobiliarias cambien su modelo de negocio de 'construir para vender' a 'construir para alquilar' con el objetivo de explotar flujos de efectivo estables y sostenibles a largo plazo. Este es un modelo que muchos paises desarrollados han aplicado con exito. Este modelo puede ser apoyado a traves de fondos de inversion inmobiliaria (REITs) o modelos de cooperacion publico-privada en los que el Estado desempeña el papel de proporcionar fondos de tierra e infraestructura mientras que las empresas asumen la inversion y operacion a traves de unidades
