En el proceso de compra y venta de tierras en todo el país, muchas personas se encuentran con casos en los que las parcelas de tierra ya tienen un Certificado de Derecho de Uso de la Tierra pero no indican claramente el área de tierra residencial, solo muestran símbolos comunes como "terreno residencial", "tierra residencial + jardín", "T", "TV"... Esta es una situación bastante común con los Certificados emitidos hace mucho tiempo y siempre entraña riesgos legales si los compradores no investigan cuidadosamente.
Basado en el punto a, párrafo 2, Artículo 20 del Decreto 49/2026/ND-CP (vigente el 31 de enero de 2026) estipula lo siguiente:
Artículo 20. Regulaciones sobre el registro de tierras y la emisión de Certificados
2. El Certificado de Derecho de Uso de la Tierra emitido antes del 1 de julio de 2004 no está sujeto a los casos estipulados en el párrafo 6 del Artículo 141 de la Ley de Tierras y no ha determinado específicamente el área de tierra residencial, sino que se muestra como tierra residencial con otra tierra, por ejemplo, "tierra residencial", "tierra concentrada", "hacer casas", "tierra residencial + jardín", "T", "TV", "TQ", "TTT", entonces se resuelve de la siguiente manera:
a) Los Comités Populares a nivel provincial se basan en las disposiciones de la ley sobre tierras a lo largo de los períodos, el proceso de gestión y uso de la tierra y las condiciones reales en la localidad para regular la determinación del área de tierra residencial, regular otros casos en los que no se ha determinado específicamente el área de tierra residencial en el certificado emitido para aplicar las disposiciones de este párrafo;
b) Para los certificados de derecho de uso de la tierra estipulados en este apartado que hayan sido confirmados como modificados en el certificado o en el caso de que el destinatario transfiera el derecho de uso de toda la parcela de tierra que haya sido emitida con un nuevo certificado a partir del 1 de julio de 2004 en adelante, pero en el certificado no se haya determinado específicamente el área de tierra residencial, la determinación del área de tierra residencial se llevará a cabo de acuerdo con las disposiciones del punto a de este apartado;
c) En el caso de que el receptor de la transferencia de derechos de uso de la tierra haya recibido un nuevo Certificado y se determine específicamente el área de tierra residencial en el Certificado, no se determina el área de tierra residencial de acuerdo con las regulaciones en este párrafo;
d) Cuando el usuario de la tierra realiza los trámites para registrar los cambios en la tierra, la agencia competente que emite el Certificado de Derecho de Uso de la Tierra, Derecho de Propiedad de los Bienes Vinculados a la Tierra es responsable de realizar simultáneamente la determinación del área de tierra residencial estipulada en este párrafo. En caso de que el usuario de la tierra necesite realizar los trámites separados para determinar el área de tierra residencial, se realizará de acuerdo con el orden y los procedimientos prescritos por el Comité Popular Provincial.
Por lo tanto, el Comité Popular Provincial tiene la autoridad para regular la determinación del área de tierra residencial para los Certificados de Derecho de Uso de la Tierra (emitidos antes del 1 de julio de 2004 que no están sujetos a los casos estipulados en el párrafo 6 del Artículo 141 de la Ley de Tierras de 2024) que no han determinado específicamente el área de tierra residencial, sobre la base de las regulaciones de la ley de tierras a lo largo de los períodos, el proceso de gestión y uso de la tierra y las condiciones reales en la localidad.
Al mismo tiempo, el Comité Popular Provincial regula otros casos en los que no se ha determinado específicamente el área de tierra residencial en el Certificado emitido para servir como base para aplicar uniformemente la determinación del área de tierra residencial de acuerdo con las regulaciones.
