Respondiendo a los lectores del periódico Lao Dong, el abogado Quách Thành Lực, director de la firma de abogados Pháp Trị, Colegio de Abogados de la ciudad de Hanoi, dijo: En el caso de que las personas utilicen la tierra sin documentos y hayan construido casas antes de 1980 o desde 1980 hasta antes del 15 de octubre de 1993, se puede reconocer que esa área es tierra residencial.
El área reconocida se basa en el límite de reconocimiento de tierra residencial en la localidad, que puede ser de hasta cientos de metros cuadrados. En particular, en este caso, no es necesario pagar la tasa de uso de la tierra.
Mientras tanto, si no se trata del caso estipulado en el artículo 138, sino del artículo 139, es decir, en el caso de invasión, ocupación o cambio arbitrario del propósito del uso de la tierra, el usuario de la tierra deberá pagar la tasa de uso de la tierra para ser reconocido como tierra residencial.
Según el abogado, la diferencia entre los dos casos puede llevar a una gran diferencia en las obligaciones financieras. Con 100 m2 de tierra, hay casos en los que se deben pagar 3 mil millones de VND, pero también hay casos en los que no se debe pagar la tasa de uso de la tierra.
El problema importante es distinguir estos dos casos.
El abogado Quách Thành Lực analizó que la tierra utilizada sin documentos puede ser tierra dejada por los antepasados o los propietarios anteriores y se ha utilizado durante mucho tiempo, en algunos casos desde las décadas de 1920, 1945 o 1960. Hay muchos tipos de tierra que se deben a actividades de gestión administrativa estatal o debido a la pérdida de registros, el Estado no ha establecido registros catastrales relacionados.
Esto lleva a casos en los que la tierra no tiene registro catastral o el registro catastral solo se establece en etapas muy tardías, posiblemente en 1996, 1998 o 2004.
En estos casos, es necesario considerar el origen de la tierra y el proceso de uso real. Si la tierra tiene un origen antiguo, más tarde el Estado establecerá un expediente catastral y la gente tiene tierra debido al proceso de uso a largo plazo, sin invadir ni ocupar la tierra de nadie, entonces debe considerarse de acuerdo con el Artículo 138.
Según el abogado, cuando se trata del caso estipulado en el Artículo 138, el tema a tener en cuenta es el origen y el proceso de uso de la tierra, determinando así los derechos de los usuarios de la tierra de acuerdo con las regulaciones.
Para los casos pertenecientes al Artículo 139, es necesario responder a la pregunta de por qué la gente obtuvo esa área de tierra. Si se determina que es invasión y ocupación de tierras, es necesario aclarar a quién la gente ha invadido y ocupado la tierra.
En el caso de que se considere invasión y ocupación de tierras estatales, de acuerdo con las regulaciones del Artículo 13 del Decreto No. 123/2024/ND-CP, debe haber mapas, registros catastrales o documentos que demuestren que el Estado ha gestionado y utilizado esa área de tierra. Es decir, debe haber una base que demuestre que el Comité Popular a nivel comunal ha sido asignado para gestionar el área de tierra.
No es que el uso de la tierra sin determinar el origen específico se considere naturalmente invasión y ocupación. Es necesario determinar de quién es la persona que invade y ocupa la tierra y si existe un expediente catastral que muestre el derecho de gestión y uso de la tierra de ese sujeto o no para tener una base para determinar si es invasión y ocupación", analizó el abogado Quách Thành Lực.
Otro caso que también debe tenerse en cuenta es el cambio arbitrario del propósito del uso de la tierra. En realidad, la situación de que la gente rellene estanques para construir casas es bastante común. Para determinar el acto de cambio arbitrario del propósito del uso de la tierra, primero debe determinarse que el área de tierra ha sido asignada, reconocida o gestionada por el Estado con un propósito de uso específico.
El abogado Quách Thành Lực dijo que la delimitación de terrenos sin papeles con terrenos que violan la ley es un tema complejo y de gran importancia para los derechos de los usuarios de la tierra.
En consecuencia, si la tierra se ha utilizado durante mucho tiempo, antes del momento en que el Estado estableció el expediente catastral, mientras que el expediente elaborado posteriormente es inexacto o incompleto, la autoridad competente debe rastrear el origen y el proceso de uso de la tierra.
Si hay motivos para determinar que se trata de tierra sin documentos y que no se encuentra en el caso de invasión y ocupación, debe considerarse de acuerdo con las regulaciones para la tierra sin documentos. Los ciudadanos no pueden ser identificados como invasores y ocupantes de tierras de un sujeto cuando en el momento del inicio del uso de la tierra, ese sujeto no ha establecido el derecho de gestión y uso de la superficie de la tierra.
Del mismo modo, tampoco es posible determinar que la gente cambió arbitrariamente el propósito del uso de la tierra si en ese momento no había base legal para determinar el propósito del uso del área de tierra o la tierra había sido utilizada de manera estable por la gente durante mucho tiempo.
Según el abogado, en estos casos, es necesario considerar completamente las bases para determinar que la gente usa la tierra sin documentos, reclama, restaura y gestiona y usa la tierra legalmente, en lugar de definir tácitamente como invasión y ocupación de tierras gestionadas por el Comité Popular a nivel comunal.
