El Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE) dijo que, desde 2023 hasta ahora, la política crediticia y el manejo del mercado inmobiliario de Vietnam han pasado gradualmente de la eliminación de la liquidez a la orientación del flujo de capital objetivo. La etapa inicial se centró en prevenir la espiral legal - bonos - crédito a través de la Resolución 33/NQ-CP, el Decreto 08/2023/ND-CP y las políticas para reestructurar los plazos de pago de la deuda. Posteriormente, el flujo de capital se orientó más específicamente hacia la vivienda social, los jóvenes que compran casas, los proyectos factibles y las áreas identificadas como prioritarias.
Esta es una dirección adecuada porque las dificultades del mercado inmobiliario actual no solo radican en la falta de capital, sino que también están relacionadas con la legalidad del proyecto, los costos de la tierra, la estructura del producto, la capacidad de absorción y la confianza de los compradores.
El programa de crédito para vivienda social es un ejemplo. El programa tiene una escala de 145.000 billones de VND de 9 bancos comerciales, pero a finales de mayo de 2026, los resultados acumulados de desembolso solo alcanzaron alrededor de 12.440 billones de VND. La gran brecha entre la fuente de capital asignada y la cantidad real de capital desembolsada muestra que el problema del mercado no es simplemente la falta de dinero.
Si el proyecto no tiene suficiente legalidad, el precio de venta no es adecuado, el producto no se ajusta a las necesidades o el comprador no tiene suficiente capacidad para pagar la deuda y, especialmente, los procedimientos son complicados y hay muchas barreras, entonces las tasas de interés preferenciales no son suficientes para crear una demanda sostenible. El crédito solo es efectivo cuando va acompañado de un proyecto que tiene capacidad de implementación, procedimientos transparentes y los prestatarios tienen capacidad para pagar la deuda.
Actualmente, los datos entre bancos, empresas, proyectos y compradores siguen siendo fragmentados. La capacidad de identificar precozmente un proyecto con riesgo de insolvencia tampoco es lo suficientemente clara. Si esta etapa no mejora, la política de "prioridad crediticia" corre el riesgo de convertirse en un mecanismo de asignación de capital administrativo en lugar de una herramienta de gestión de riesgos basada en datos.
VARS IRE cree que lo que debe cambiar en el próximo período es la mentalidad de gestión crediticia. En lugar de considerar el sector inmobiliario como un campo con un nivel de riesgo uniforme y aplicar un mecanismo de control común, la política debe cambiar a evaluar el riesgo según los prestatarios, los activos, el propósito del uso del capital y la capacidad de pago.
En consecuencia, es necesario clasificar los proyectos para orientar el flujo de capital. El Gobierno puede encargar al Ministerio de Construcción que se coordine con el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente, las localidades y el Banco Estatal para estudiar el mecanismo de evaluación y clasificación de proyectos según la capacidad de implementación y recuperación.
VARS IRE propone que se pueda estudiar la clasificación de los proyectos en 3 grupos. El grupo A incluye proyectos que son lo suficientemente legales, tienen la capacidad de completarse, tienen un gran impacto de contagio y principalmente carecen de capital para continuar la implementación. El grupo B son proyectos que todavía tienen capacidad de recuperación pero necesitan reestructuración, como la adición de capital propio, el ajuste del plan de negocios o la reestructuración de las obligaciones de deuda. El grupo C incluye proyectos que ya no tienen capacidad de recuperación, que necesitan ser transferidos, liquidados o procesados de acuerdo con las regulaciones.
La clasificación tiene como objetivo identificar correctamente el nivel de riesgo y orientar el flujo de capital; la decisión de préstamo sigue siendo responsabilidad y competencia de cada banco.
Todas las políticas de crédito prioritario deben tener criterios, plazos y mecanismos de post-auditoría claros. La eficacia de la política debe evaluarse no solo a través del capital comprometido y desembolsado, sino también del número de proyectos completados, el número de casas puestas en uso, el número de personas que tienen acceso al capital y la calidad del crédito después del apoyo. En la etapa inicial, se puede centrar en completar los datos y probar la clasificación de proyectos; la expansión de los nuevos mecanismos debe basarse en los resultados reales y la capacidad de control de riesgos.
VARS IRE cree que el control del crédito de manera uniforme perderá el impulso del crecimiento sostenible para el mercado inmobiliario, que se encuentra en una fase de diferenciación cada vez mayor entre los proyectos que satisfacen la demanda real y los proyectos suspendidos para movilizar capital de los compradores.
Por lo tanto, el crédito inmobiliario debe centrarse en la refinanciación de proyectos que cumplan con las condiciones y sean legalmente seguros para promover la recuperación del mercado, evitando causar consecuencias en términos de liquidez, confianza, deuda incobrable y crecimiento económico.
Paralelamente, es necesario controlar el nivel de concentración del crédito y la capacidad de pago para garantizar la seguridad del sistema bancario, limitar la acumulación de riesgos y prevenir que los riesgos del mercado inmobiliario se propaguen al sistema financiero.
