Japón es considerado uno de los países que ha construido con éxito un sistema de políticas de vivienda para personas pobres y de bajos ingresos a través de un modelo de apoyo multinivel, que combina vivienda pública, subsidios de alquiler, apoyo a los inquilinos y programas de vivienda asequible. El artículo analiza la base legal, el mecanismo operativo y la eficacia de la política de alquiler de viviendas para personas pobres y de bajos ingresos en Japón; y al mismo tiempo propone una serie de soluciones para aplicar la experiencia de Japón a las condiciones prácticas de Vietnam.
1. Política de alquiler de viviendas para personas pobres y de bajos ingresos en Japón
Japón es uno de los países asiáticos que ha construido un sistema de políticas de vivienda social relativamente completo y sostenible. A diferencia de muchos países que solo se centran en apoyar la construcción de viviendas públicas o subsidios para alquileres individuales, Japón está desarrollando un modelo de apoyo multinivel, que combina herramientas legales, financieras y de bienestar social para garantizar que todos los grupos de personas en circunstancias difíciles tengan la oportunidad de acceder a viviendas adecuadas. Este enfoque surge de la creencia de que la vivienda no es solo un tipo de bien en el mercado, sino también un derecho social básico, vinculado a la dignidad humana y el derecho a disfrutar del nivel de vida mínimo de los ciudadanos. Este espíritu se refleja en el Artículo 25 de la Constitución japonesa de 1947, según el cual el Estado tiene la responsabilidad de garantizar condiciones de vida mínimamente civilizadas para todos los ciudadanos a través del sistema de bienestar social.
La base más importante del sistema de apoyo a la vivienda en Japón es la Ley de Vivienda Pública de 1951. Esta ley se promulgó en el contexto de la recuperación de Japón después de la Segunda Guerra Mundial, cuando millones de personas cayeron en una grave escasez de vivienda. A través de esta ley, el Gobierno Central apoya financieramente a los gobiernos locales para construir y administrar fondos de viviendas de alquiler público para hogares de bajos ingresos. Un punto notable es que la política no solo se centra en la creación de una oferta de vivienda, sino que también construye un mecanismo para determinar los niveles de alquiler basados en la capacidad de pago de cada hogar. Los precios de alquiler se calculan según una fórmula vinculada a los ingresos reales de los inquilinos (ingresos totales de los hogares menos 380.000 yenes multiplicados por el número de personas en el hogar sin incluir a los inquilinos y menos otras exenciones especiales) (1), asegurando que los hogares con los ingresos más bajos reciban los precios de alquiler más bajos. A medida que aumentan los ingresos de los hogares, el alquiler también se ajusta al alza en consecuencia y se acerca gradualmente al precio de mercado. Este mecanismo ayuda a implementar el principio de justicia social, al tiempo que evita la situación de subsidios generalizados y el uso ineficiente de los recursos públicos.
Con precios flexibles y adecuados, la calidad de la vivienda sigue estando regulada de forma muy específica. Los apartamentos deben garantizar un área mínima de 25 m2, cumpliendo con estrictos estándares de seguridad, especialmente la resistencia a los terremotos. Dependiendo de las condiciones reales, el gobierno local puede ajustar los estándares apropiados. Las personas que necesiten alquilar viviendas públicas deben presentar una solicitud de registro en la agencia de gestión local y ser aprobadas de acuerdo con los criterios de ingresos, condiciones de vivienda y circunstancias familiares para garantizar la equidad y eficacia de la política.
En la década de 1970, el número de viviendas públicas, principalmente edificios de apartamentos (danchi) en Japón, alcanzó casi dos millones de unidades, formando una parte indispensable del sistema de seguridad social nacional. Durante este tiempo, el Gobierno japonés declaró que había resuelto básicamente la escasez de viviendas después de la guerra. Junto con el desarrollo económico y el aumento del nivel de vida de las personas, el atractivo de las viviendas públicas disminuyó gradualmente a medida que muchos hogares pasaron a la propiedad de viviendas propias. Desde la década de 1980, los cambios en la demanda y los gustos de la vivienda hicieron que las viviendas públicas ya no fueran tan populares como antes; en la década de 2000, muchas zonas residenciales deterioradas y bajas tasas de ocupación fueron demolidas o renovadas (2).
Al entrar en las primeras décadas del siglo XXI junto con el proceso de desarrollo económico y el cambio en la estructura demográfica, el Gobierno japonés se dio cuenta de que solo confiar en la vivienda pública no era suficiente para resolver los nuevos problemas de vivienda que surgían. Muchos grupos, aunque tenían dificultades para acceder al mercado de la vivienda, no estaban incluidos en la categoría de vivienda pública. Este vacío de política impulsó al Gobierno japonés a construir un nuevo mecanismo de apoyo más flexible. Un paso importante en este proceso fue la enmienda de la Ley de Red de Seguridad de la Vivienda de 2017 y la continuación de la enmienda en 2024 (3). El objetivo de esta ley es ampliar el alcance del apoyo de los hogares pobres tradicionales a los grupos vulnerables en el mercado de la vivienda. Los beneficiarios del apoyo incluyen a personas de bajos ingresos (iguales o inferiores a 158.000 yenes), ancianos, personas con discapacidad, hogares con niños pequeños, víctimas de desastres naturales, víctimas de violencia doméstica, extranjeros y muchos otros grupos vulnerables. Esto refleja un cambio en el pensamiento político de Japón al pasar de un enfoque basado principalmente en los criterios de ingresos a un enfoque basado en la vulnerabilidad al acceso a la vivienda.
El punto culminante importante del sistema de Red de Seguridad de Vivienda es la combinación del sector público y el sector privado. En lugar de simplemente construir más viviendas públicas con fondos del presupuesto estatal, el Gobierno alienta a los propietarios de viviendas privadas a registrarse para participar en el sistema y alquilar viviendas a sujetos que necesitan apoyo (Vivienda de Red de Seguridad). Otros mecanismos para motivar a los propietarios incluyen el registro de viviendas para sujetos que necesitan apoyo, apoyo financiero (renovación de viviendas, reducción de alquiler y tarifas de garantía de alquiler) y apoyo a la conexión de residencia a través de organizaciones especializadas. La Ley de Enmienda de 2024 continúa expandiendo el sistema al agregar el modelo de "Vivienda de Apoyo a la Residencia", con el objetivo de aumentar el apoyo a personas de bajos ingresos, ancianos, personas con discapacidad, hogares con niños pequeños y víctimas de desastres naturales. En marzo de 2025, el sistema tenía más de 943.000 apartamentos registrados para participar, junto con una red de más de 1.000 organizaciones de apoyo a la residencia y 155 consejos de apoyo a la vivienda en todo el país, contribuyendo a ampliar el acceso a la vivienda para los grupos vulnerables de la sociedad. Este mecanismo ayuda a aprovechar eficazmente los recursos de vivienda disponibles en la sociedad, reducir la carga de la inversión directa del presupuesto público y ampliar rápidamente la oferta de viviendas asequibles.
Además de apoyar el suministro de vivienda, el Gobierno japonés también se centra en apoyar directamente a los inquilinos a través del programa de Subsidio de Vivienda (Jūkyo Kakuho Kyûfukin) (4). Esta es una herramienta de política que ayuda a prevenir la pérdida de vivienda debido a la pérdida de empleo o la grave reducción de ingresos (que puede surgir de los choques en la economía nacional). En Tokio, las condiciones para recibir subsidios se aplican a los hogares de bajos ingresos, por ejemplo, un hogar de una persona con un ingreso no superior a 138.000 yenes/mes, un hogar de dos personas no superior a 194.000 yenes/mes y un hogar de tres personas no superior a 241.000 yenes/mes. Al mismo tiempo, los ahorros totales del hogar no deben exceder los 504.000 yenes para un hogar de una persona, 780.000 yenes para un hogar de dos personas y un máximo de 1 millón de yenes para un hogar de tres personas o más. El nivel máximo de subsidio de alquiler varía de 53.700 yenes/mes para un hogar individual, 64.000 yenes/mes para un hogar de dos personas y 69.800 yenes/mes para un hogar de tres a cinco personas; en algunos distritos centrales de Tokio, el nivel de apoyo puede ascender a 86.000 yenes/mes (5). El subsidio se transfiere directamente al propietario y puede durar hasta nueve meses. Los beneficiarios del subsidio están obligados a registrarse y buscar activamente empleo a través del sistema Hello Work, lo que demuestra el principio de vincular el apoyo a la vivienda con la responsabilidad de la autonomía económica del beneficiario. Durante la pandemia de COVID-19, más de 120.000 hogares en Japón se beneficiaron de esta política (6). Esto muestra el importante papel del programa en la prevención de la pérdida de vivienda y la garantía de la seguridad social para los grupos de población vulnerables (incluidos los ciudadanos japoneses y los extranjeros residentes legalmente), especialmente durante la crisis económica o los desastres naturales.
Una nueva tendencia en la política de vivienda de Japón es la promoción del desarrollo de viviendas asequibles por parte del Gobierno de Tokio. A partir del año fiscal 2025, el Gobierno de Tokio implementa un programa para desarrollar un fondo de viviendas de alquiler con precios que son solo alrededor del 60-80% del precio de mercado (7). Esta política está dirigida a grupos de población considerados como un "vacío" entre el acceso a viviendas de bienestar y el mercado de viviendas abiertas, es decir, personas con ingresos demasiado altos para disfrutar de viviendas públicas pero que no tienen suficiente capacidad para acceder a viviendas comerciales. Los precios de alquiler se mantienen en alrededor del 60-80% del precio de mercado. Por ejemplo, para un apartamento con un precio de alquiler de mercado de 100.000 yenes/mes, los inquilinos solo tienen que pagar entre 60.000 y 80.000 yenes/mes dependiendo del nivel de apoyo específico. Los sujetos prioritarios incluyen hogares de bajos ingresos pero que no cumplen con las condiciones para alquilar viviendas públicas, hogares monoparentales, jóvenes que trabajan en el sector informal, trabajadores con empleos inestables y estudiantes recién graduados que están bajo una gran presión sobre los costos de la vivienda. A través del establecimiento de un fondo de vivienda y un mecanismo de cooperación con el sector privado, el programa tiene como objetivo ampliar la oferta de viviendas de alquiler a bajo precio, al tiempo que llena el vacío entre la vivienda pública y la vivienda comercial, mejorando así el acceso a la vivienda de los grupos de población vulnerables en las grandes ciudades. La formación de un fondo de vivienda asequible muestra un cambio del modelo tradicional de bienestar al modelo de gestión moderna, en el que el Estado desempeña un papel constructivo, orientador y crea un mecanismo para movilizar recursos del sector privado para resolver problemas sociales.
A pesar de lograr muchos éxitos, el sistema de vivienda para personas pobres y de bajos ingresos en Japón todavía enfrenta no pocos desafíos. Uno de los problemas destacados es la discriminación en el mercado de alquiler de viviendas (8). Muchos propietarios todavía dudan en alquilar a ancianos, personas con discapacidad, extranjeros o personas en circunstancias especiales. La causa principal proviene de las preocupaciones sobre la capacidad de pagar el alquiler, los riesgos que surgen durante el período de residencia o los costos relacionados con la gestión de activos. Para superar esta situación, el Gobierno japonés ha impulsado programas de garantía de alquiler de viviendas, simplificado los procedimientos de registro y desarrollado una red de organizaciones de apoyo a la residencia para minimizar los riesgos para los propietarios (9).
2. Lecciones aprendidas para Vietnam
En la etapa actual, la política de desarrollo de vivienda para la población, especialmente la vivienda social, siempre ha sido de máxima preocupación para el Partido y el Estado (10) con el fin de garantizar la igualdad social, la estabilidad de los recursos humanos industriales, el desarrollo urbano sostenible y afirmar la superioridad y la buena naturaleza de nuestro régimen. En la reunión de trabajo con el Comité del Partido del Gobierno y los ministerios y sectores relacionados sobre la situación de la implementación de la Directiva No. 34-CT/TW de 24 de mayo de 2024 del Secretariado el 19 de mayo de 2026, el Secretario General y Presidente Tô Lâm dirigió que la vivienda es para vivir y no para negocios, acumular activos, la política de vivienda en la nueva etapa debe diseñarse con una nueva mentalidad, una nueva visión, asegurando que todos tengan un lugar para vivir (11). Para hacer realidad estos objetivos, la política de vivienda no solo se detiene en el objetivo de cantidad con el Proyecto de 1 millón de apartamentos (12) vinculado a la mejora de la calidad de la infraestructura y el entorno de vida, sino que también necesita cambiar el enfoque a garantizar el derecho a la vivienda como raíz en lugar de limitarse al objetivo de apoyar a las personas que poseen bienes raíces, identificando el modelo de "vivienda de alquiler" como uno de los pilares principales de la política nacional de vivienda.
La política de alquiler de viviendas para personas pobres y de bajos ingresos en Japón es un modelo de referencia muy importante para completar la política de vivienda de Vietnam en la actualidad. El panorama general de la política muestra un enfoque integral, combinando apoyo directo y apoyo indirecto, entre recursos públicos y recursos privados, entre la política de vivienda y la política de bienestar social; especialmente la flexibilidad y diversidad en el apoyo a los inversores (propietarios), inquilinos, en la construcción de mecanismos preferenciales lo suficientemente atractivos para atraer fuertemente capital privado para invertir en el segmento de viviendas asequibles o construir un ecosistema de viviendas de alquiler profesional, contribuyendo a crear un espacio de residencia sostenible, transparente, civilizado, inclusivo, asegurando el espíritu de no dejar a nadie atrás en el proceso de urbanización, todos los ciudadanos tienen la oportunidad de tener un lugar para vivir adecuado a su capacidad económica, especialmente la clase trabajadora, los trabajadores de bajos ingresos. A partir de la experiencia de Japón y las condiciones prácticas de Vietnam, algunos de los siguientes ejes de soluciones deben implementarse de manera sincrónica.
Primero, implementar políticas de vivienda social que pasen de apoyar la propiedad a garantizar el derecho a acceder a la vivienda. En el contexto del aumento de los precios de la vivienda, el desarrollo de viviendas de alquiler a precios razonables, ¿es necesario afirmar que es un pilar importante para satisfacer las necesidades de los trabajadores de bajos ingresos?
En segundo lugar, es necesario desarrollar políticas de apoyo a la vivienda diversas, que incluyan el desarrollo de viviendas sociales, subsidios de alquiler y apoyo para los costos de residencia, el desarrollo de fondos de vivienda, la reducción del límite máximo de alquiler. Esto ayuda a ampliar el alcance de los beneficiarios y es adecuado para muchos grupos de población diferentes.
En tercer lugar, es necesario movilizar fuertemente los recursos del sector privado en el desarrollo de viviendas de alquiler. El Estado necesita perfeccionar las políticas preferenciales sobre tierras, impuestos, crédito, apoyo financiero y mecanismos de reparto de riesgos para alentar la participación de las empresas.
En cuarto lugar, la política de vivienda debe estar vinculada a otras políticas de bienestar social como el empleo, los ingresos, la salud, la educación y la infraestructura social. La vivienda debe desarrollarse en la dirección de crear un entorno de vida estable y sostenible.
Quinto, es necesario priorizar el desarrollo de viviendas de alquiler en parques industriales, zonas económicas y grandes ciudades. Para las grandes ciudades como Hanoi, Ciudad Ho Chi Minh, Hai Phong, garantizar la vivienda para trabajadores y empleados contribuirá al mismo tiempo a mejorar la calidad de los recursos humanos y aumentar el atractivo de la inversión.
Finalmente, es necesario completar la base de datos y mejorar la capacidad de gestión estatal de los datos de vivienda, hacer públicos y transparentes los criterios, los beneficiarios, prevenir y manejar el fraude político. Un sistema de datos completo ayudará a planificar, implementar y supervisar las políticas de manera más efectiva.
La experiencia de Japón muestra que la política de alquiler de viviendas para personas pobres y de bajos ingresos solo puede ser efectiva cuando se construye sobre una base institucional sólida, apoyada por un sistema integral de seguridad social y con la participación activa del sector privado. Para Vietnam, la investigación, la absorción y la aplicación selectiva de estas experiencias contribuirán a perfeccionar la política de vivienda en la dirección de "la vivienda es para vivir", "todos los ciudadanos tienen la oportunidad de establecerse", especialmente los pobres, las personas de bajos ingresos, las personas vulnerables, garantizando la inclusión, la humanidad y el desarrollo sostenible.
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(1). Job Circle Nippon, 2025. Gastos necesarios al alquilar una casa en Japón. Círculo de trabajo Nippon. URL https://jobcirclenippon.vn/column/chi-phi-can-thiet-khi-thue-nha-tai-nhat/ (consultado el 22/06/26).
(2). Knoroz, T., 2020. El ascenso y la caída de Danchi, el experimento de vivienda social más grande de Japón [Documento WWW]. Arco diario. URL https://www.archdaily.com/933829/the-rise-and-fall-of-danchi-93japans-largest-social-housing-experiment (consultado el 22/06/26).
(3). Alivio de la preocupación por el alquiler de viviendas para ancianos solteros y otros sujetos; La Ley de Red de Seguridad Social de Vivienda enmendada entra en vigor oficialmente [Documento WWW], 2026. Portal de información en línea sobre información pública del Gobierno de Japón. URL https://www. gov-online. go. jp/article/202511/entry-9947. html (accesible 6.22.26).
(4). Plaza Homes Ltd, 2025. Subvenciones de ayuda para el alquiler en Japón: beneficios de seguridad de la vivienda [Documento WWW]. VIVIENDAS PLAZA. URL https://www.realestate-tokyo.com/living-in-tokyo/immigration-government/rent-relief/ (consultado el 22 de junio de 2026).
(5). Como en
(6). Village House, 2022. Cómo obtener asistencia gubernamental para el alquiler. URL https://blog.villagehouse.jp/vi/japanese-apartment-life/how-to-get-government-rental-assistance/ (consultado el 22/06/26).
(7). Note.com, 2026. ¿Cuál es la política de “vivienda asequible” del gobierno metropolitano de Tokio?｜アイけんせつ [Documento WWW]. nota (ノ ー ト). URL https://note.com/ai_kensetsu/n/ndb5a61fce6f1 (consultado el 23/06/26).
(8). Rika, 2025. Por qué los extranjeros en Japón a menudo enfrentan rechazos de alquileres. Blog de A-Realty. URL https://arealty.jp/blog/foreigners-rental-rejection-japan/ (consultado el 23/06/26).
(9). Sugasawa, T., Harano, K., 2023. Un experimento de campo sobre la discriminación contra los extranjeros en el mercado de viviendas de alquiler en Japón examinando los 23 distritos de Tokio. Revista de Economía Japonesa e Internacional 69, 101273. https://doi.org/10.1016/j.jjie.2023.101273
(10). Directiva No. 34-CT/TW de fecha 24 de mayo de 2024 del Secretariado sobre el fortalecimiento del liderazgo del Partido en el trabajo de desarrollo de viviendas sociales en la nueva situación.
(11). Periódico Electrónico del Pueblo 19 de junio de 2026: Construir una política de desarrollo de viviendas según un nuevo modelo, garantizando que todos tengan un lugar donde vivir (https://nhandan.vn/xay-dung-chinh-sach-phat-trien-nha-o-theo-mo-hinh-moi-bao-dam-moi-nguoi-deu-co-cho-o-post963319.html).
(12). Decisión No. 338/QD-TTg de fecha 03.04.2023 del Primer Ministro: Aprobación del Proyecto "Invertir en la construcción de al menos 01 millón de viviendas sociales para personas de bajos ingresos, trabajadores de parques industriales en el período 2021-2030".
