Los nuevos datos de investigacion de la Asociacion de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que, en 2025, todo el mercado registro alrededor de 128 mil nuevos productos puestos a la venta, el nivel mas alto en el periodo 2019-2025 y se acerca al "pico" de la oferta.
Sin embargo, el mercado aun no se ha "refrescado" por completo. Debido a que la estructura de la oferta sigue desequilibrada debido a la grave escasez de productos de vivienda a precios razonables, la mayor parte de la nueva oferta proviene de proyectos de apartamentos de alta gama y productos de baja altura de gran valor. En particular, alrededor del 25% de la oferta de apartamentos tiene un precio superior a 100 millones de VND/m2, concentrado principalmente en algunos grandes inversores.
Sin embargo, a partir de finales de 2025, el mercado comenzo a cambiar. Aunque todavia hay proyectos que se absorben bien, la situacion de diferenciacion es cada vez mas clara a medida que la oferta aumenta simultaneamente a gran escala, con mas opciones diversas. Especialmente, cuando las tasas de interes tienden a aumentar, la presion financiera comienza a revelarse claramente para el grupo de inversores que utilizan un alto apalancamiento, con expectativas de swing trading a corto plazo, participando en el mercado en aumentos "calientes".
Esta diferenciacion no ocurre accidentalmente, sino que esta estrechamente relacionada con los cambios fundamentales en el espacio de desarrollo del mercado.
En consecuencia, en los ultimos años, la promocion del desarrollo de autopistas, cinturones, ejes interregionales e interprovinciales ha creado cambios fundamentales para el mercado inmobiliario.
Especialmente en 2025, la infraestructura de transporte registro un fuerte avance con una serie de proyectos clave implementados y puestos en uso. Especificamente, todo el pais inicio y inauguro 564 obras y proyectos con una inversion total de mas de 5,14 millones de billones de VND, de los cuales el capital privado represento casi el 75%. La infraestructura no solo ayuda a aumentar el valor de los bienes raices, sino que tambien acorta el tiempo de viaje, al tiempo que amplia el espacio de desarrollo, creando condiciones para que los proyectos se desarrollen en areas suburbanas y ciudades satelite, donde todavia hay un gran espacio de reserva de tierra y un nivel de precios mas adecuado.
Paralelamente a la infraestructura, la eliminacion de los obstaculos legales para los proyectos se ha convertido en un impulso importante para la oferta. Alrededor de mil proyectos han sido eliminados de las dificultades y se han vuelto a implementar. Al mismo tiempo, muchos proyectos nuevos, incluidos proyectos a gran escala de hasta miles de hectareas, tambien han sido aprobados y se han implementado rapidamente.
A medida que la oferta aumenta a gran escala con mas opciones, el mercado comienza a entrar en una fase de competencia real. El nivel de precios continua manteniendose en un nivel alto, pero la liquidez ya no cubre uniformemente todas las regiones y todos los segmentos.
En el contexto de que los precios de los bienes raices, especialmente en las grandes ciudades, han aumentado en comparacion con los ingresos medios, mientras que los costos de capital, especialmente las tasas de interes de los prestamos, continuan creando presion, el mercado esta reduciendo gradualmente los participantes. Los compradores reales estan obligados a tener una base financiera solida y una capacidad de acumulacion a largo plazo. Los inversores ya no obtienen ganancias rapidas tan facilmente como en el periodo anterior.
Las estrategias de surfear basadas en informacion no verificada, el efecto de la multitud o las expectativas a corto plazo son cada vez mas riesgosos, especialmente en el contexto de que los datos del mercado se estan transparentando gradualmente, en particular la vinculacion de codigos de identificacion separados para BDS. Los inversores se ven obligados a cambiar al pensamiento selectivo, priorizando el valor real, la capacidad de explotacion, la liquidez y la gestion de riesgos. Los inversores que utilizan un alto apalancamiento financiero y carecen de estrategias a largo plazo seran gradualmente eliminados del juego.
A largo plazo, VARS cree que los precios de los bienes raices no aumentaran "calientemente", pero sera dificil reducirlos porque la demanda real de vivienda siempre se mantiene alta, la economia crece, especialmente la inversion en infraestructura se expande constantemente, lo que ayuda a aumentar el valor de los bienes raices y estimula la demanda de inversion en bienes raices. Ademas, los costos de desarrollo de los proyectos estan aumentando cada vez mas, especialmente las obligaciones financieras relacionadas con la tierra segun la nueva tabla de precios de la tierra, lo que tambien crea un nuevo nivel de precios para el mercado.
Sin embargo, la demanda del mercado sera muy selectiva. Los proyectos con precios de venta que superen con creces el valor real, ubicaciones poco conectadas, legalidades incompletas o que no se ajusten a las necesidades reales de vivienda se enfrentaran al riesgo de "congelacion" de las transacciones, incluso en el contexto de que el nivel general de precios aun mantiene una tendencia alcista.
