Propuesta de cambiar el momento en que los inversores reciben el depósito
La Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) acaba de emitir un documento de opinión sobre el Informe del Gobierno sobre la orientación para enmendar la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 con una serie de recomendaciones reservadas específicamente para las actividades de depósito de bienes raíces.
El proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada) todavía estipula que los inversores no pueden autorizar a otras organizaciones o individuos a firmar contratos de depósito, compraventa o arrendamiento de bienes inmuebles formados en el futuro.
Al comentar sobre este tema, HoREA presentó un punto de vista proponiendo cambiar el momento en que los inversores reciben el depósito. En consecuencia, el borrador actual permite cobrar un máximo del 5% del precio de venta o el precio de alquiler cuando el bien inmueble ha cumplido las condiciones para ser puesto en negocio.
HoREA cree que si hay que esperar hasta este punto, el límite de depósito del 5% ya no es realmente necesario, porque los inversores en ese momento ya pueden firmar contratos de compraventa de viviendas que se formarán en el futuro y cobrar por primera vez un máximo del 30% del valor del contrato.
Según el punto de vista de HoREA, el depósito en la etapa inmobiliaria que ya cumple con las condiciones comerciales puede dejar que el inversor y el cliente acuerden por sí mismos de acuerdo con las disposiciones del Código Civil.
En cambio, esta organización quiere abrir más la posibilidad de recibir depósitos antes, cuando el proyecto haya sido aprobado para la política de inversión, aprobado para el inversor; o haya un diseño básico que haya sido evaluado por la agencia estatal y el inversor tenga uno de los documentos sobre los derechos de uso de la tierra. El monto máximo del depósito sigue siendo el 5% del precio de venta o el precio de alquiler-compra, que se calcula en el primer pago y el acuerdo de depósito debe indicar claramente el precio de venta, el precio de alquiler-compra.
HoREA cree que el depósito anticipado crea oportunidades para acceder a los productos con el "precio original" y "cerrar" el precio de venta o el precio de alquiler inmediatamente en el acuerdo de depósito. Al mismo tiempo, la Asociación evalúa que dar un máximo del 5% en esta etapa "casi no causa riesgo" para los clientes porque el proyecto ha alcanzado ciertos hitos legales.
Los precios de venta de bienes raíces pueden verse afectados
Sin embargo, algunos expertos creen que la propuesta anterior podría conducir a una situación en la que los inversores "vendan arroz joven" en masa, causando el riesgo de disputas y empujando los riesgos hacia los compradores. El Dr. Nguyen Duy Phuong, Director de Consultoría Financiera del fondo DG Capital, dijo que si la propuesta es aprobada, el límite entre el depósito legal y la movilización de capital ilegal podría volverse más frágil.
Los inversores pueden aprovechar las regulaciones para recaudar dinero desde que el proyecto aún es muy rudimentario, mientras que los procedimientos de asignación de tierras, las obligaciones financieras o los permisos de construcción no se han completado. En ese caso, el comprador será quien asuma la mayor parte del riesgo si el proyecto se retrasa. Los inversores pueden usar el flujo de efectivo del proyecto posterior para manejar las dificultades del proyecto anterior. Con los bajos costos de recepción de depósitos, muchos agentes y bolsas de valores, los inversores pueden participar fácilmente en "abrazar" grandes cantidades de depósitos, y luego ceder los derechos de compra cuando el proyecto cumple con las condiciones para la venta.
Algunos puntos de vista también sugieren que permitir la recepción de depósitos de esta manera puede aumentar la información como "reservas agotadas, casas hermosas agotadas, precios a punto de subir en la venta oficial". Esta información fácilmente crea una psicología de escasez, lo que hace que los compradores se preocupen por perder oportunidades (FOMO) y acepten pagar más rápido, incluso cuando no hay suficiente información sobre el proyecto.
Si este fenómeno es común, la especulación puede formarse muy pronto, lo que hace que los precios de las viviendas se disparen desde la etapa anterior a la venta. Mientras tanto, los compradores con necesidades reales de vivienda tienen aún más dificultades para acceder al producto.
En relación con esta propuesta, el abogado Nguyen Dang Tu, del Colegio de Abogados de la ciudad de Ho Chi Minh, comentó que para los proyectos de vivienda que se formarán en el futuro, el inversor es la parte que decide el progreso de la implementación del proyecto, completa los procedimientos legales, organiza la construcción, moviliza las fuentes de capital y cumple con las condiciones para la apertura de ventas de acuerdo con las regulaciones de la ley.
Mientras tanto, los compradores no tienen ninguna capacidad para controlar estos factores. Las empresas necesitan herramientas adicionales para acceder al mercado y movilizar recursos para desarrollar proyectos, mientras que los compradores deben asegurarse de que el dinero que gastan siempre está protegido por la ley.
Por lo tanto, según el punto de vista del abogado Nguyen Dang Tu, si la ley amplía el derecho a recibir depósitos para los inversores, también es necesario diseñar un mecanismo para que las empresas puedan acceder al mercado de manera más conveniente, mientras que los compradores todavía están seguros con la cantidad de dinero entregada.
