Agregar terrenos mixtos, dividir parcelas para vender terrenos en las afueras de la ciudad
Según los registros de los periodistas, en el área del lago Yen Bai (perteneciente a la comuna de Yen Bai, Hanoi), en los últimos años han aparecido muchas parcelas de tierra divididas en parcelas pequeñas para vender a los inversores. El origen de estas parcelas de tierra es principalmente tierra mixta comprada a los residentes locales, luego nivelada, abriendo caminos internos temporales y luego vendiendo como una nueva zona residencial.
Los residentes que viven en el área dijeron que, en los documentos, las parcelas de tierra suelen estar a nombre de individuos. Sin embargo, detrás de muchos casos hay empresas inmobiliarias que recolectan tierras para dividir parcelas para la venta de terrenos. En particular, esta área actualmente no tiene una planificación de proyectos de áreas urbanas o áreas residenciales aprobada por las autoridades competentes.
En el papel de personas que necesitan comprar terrenos para invertir, los reporteros se pusieron en contacto con algunos corredores de bienes raíces que operan en la zona. La mayoría de los intermediarios presentaron parcelas de terreno relacionadas con Loc Son Ha Real Estate Investment Joint Stock Company, con sucursal en 197 Dai La (Hanoi).
Cuando los reporteros se pusieron en contacto, los empleados de esta empresa invitaron con entusiasmo a venir al lugar para ver la tierra. Según la presentación, anteriormente, la empresa había implementado alrededor de 40 parcelas de tierra en el área del lago Yen Bai. Sin embargo, estas parcelas de tierra están todas registradas a nombre de individuos, generalmente inversores o accionistas de la empresa en lugar de empresas.
Según los corredores, registrarse a nombre de una persona se considera una forma de "facilitar los trámites" en el proceso de transacción y transferencia.
En el momento del registro, en la zona alrededor del lago Yên Bài había aparecido bastantes edificios residenciales sólidos. Algunas unidades se utilizan como alojamiento, otras se explotan como casas de familia o resorts para fines de semana.
Construcción de infraestructura, recepción de depósitos cuando la tierra aún no se ha convertido en tierra residencial
Continuando llevando al reportero a otra parcela de tierra a unos 500 m del lago Yen Bai, el corredor de bolsa presentó que esta parcela de tierra tiene una superficie de aproximadamente 1,3 hectáreas, está ubicada al pie de la colina y está en proceso de realizar los trámites para cambiar el propósito del uso de la tierra.
Según la presentación, se espera que el terreno se divida en unas 25-30 parcelas, cada parcela de unos 300 m2. De las cuales, unos 150 m2 son terrenos residenciales y el resto son terrenos de jardín. La corredora de Lộc Sơn Hà Company dijo que está preparando documentos para convertirlos en terrenos residenciales, y se espera que en marzo de 2026 se abra oficialmente la venta. Esta persona también reveló que la empresa está completando los expedientes para cambiar el propósito del uso del suelo.
Lo destacable es que, aunque los trámites legales aún no se han completado, el terreno ya se ha desplegado para la construcción de infraestructura. El periodista preguntó por qué el terreno no se ha cambiado de propósito de uso, pero ya se ha abierto una carretera, y se le explicó: "Nosotros trabajamos en paralelo tanto con la infraestructura como con los documentos".
Para legalizar la apertura de carreteras internas, los corredores dijeron que la empresa aplica la forma de "donación de tierras para carreteras". En el papel, esto se expresa como una actividad de contribución a la comunidad local. Sin embargo, en realidad, la carretera se abre principalmente para servir a la subdivisión y venta de terrenos del propio terreno.
Según la presentación del corredor, la infraestructura del terreno ha sido asfaltada con una carretera de unos 5 m de ancho. El precio de venta previsto oscila entre 13 y 15 millones de VND/m2, lo que equivale a unos 3,9 y 4 mil millones de VND por cada parcela de 300 m2. Debido a que el proyecto aún no ha completado la legalidad, actualmente la empresa solo recibe un "depósito de reserva". Cada depósito se presenta a un nivel de 50 millones de VND.
Ante el fenómeno de la compra de terrenos, la nivelación, la construcción de carreteras y luego la publicidad como proyectos inmobiliarios, el abogado Nguyen Ngoc Hung, jefe de la Oficina de Abogados Ket Noi, cree que los compradores deben ser especialmente cautelosos. Según él, muchas empresas a menudo anuncian perspectivas de desarrollo o servicios públicos en el futuro en una dirección atractiva, lo que fácilmente hace que los clientes malinterpreten el valor, así como el estado legal real del terreno.
Si el proyecto no cumple con las condiciones para la transacción pero aún se anuncia como un proyecto completo, entonces hay signos de publicidad falsa", comentó el abogado Hung.
Según el abogado, el mayor riesgo para los compradores es que la parcela de tierra no se cambie de propósito de uso o no cumpla con las condiciones para la segregación para emitir un libro separado. En ese caso, la transacción puede encontrar muchos obstáculos, incluso surgir disputas.
Después de inspeccionar directamente las parcelas de tierra, en los días siguientes, los reporteros continuaron recibiendo información actualizada del personal de ventas de Loc Son Ha Company sobre el progreso de la construcción de infraestructura en un terreno de aproximadamente 1,3 hectáreas en la comuna de Yen Bai.
El Sr. Le Khanh Duong, subdirector del Departamento de Economía de la comuna de Yen Bai, dijo que la localidad ha realizado una inspección in situ. A través de la inspección, las agencias funcionales han elaborado un expediente para manejar las violaciones contra el acto de nivelación y destrucción de tierras con superficie de agua especializada que causa la pérdida de la capacidad de uso de la tierra para el propósito inicial.
