La Resolución No. 21-NQ/TW de 28 de julio de 2026 de la tercera Conferencia del Comité Ejecutivo Central del Partido del XIV mandato sobre los puntos de vista y orientaciones para la enmienda de la Ley de Tierras y las leyes relacionadas presenta muchas nuevas orientaciones en la gestión y explotación de los recursos de la tierra.
Según Savills Vietnam, la Resolución 21-NQ/TW establece una orientación para innovar el mecanismo de valoración de la tierra en la dirección de basarse en datos, métodos científicos, públicos y transparentes. Al mismo tiempo, los datos de la tierra se conectarán mejor con las bases de datos relevantes para limitar la manipulación y la formación de precios virtuales.
La Resolución también orienta a limitar al máximo la subdivisión de parcelas y la venta de terrenos en las zonas urbanas, especialmente en las grandes ciudades; perfeccionar las políticas para limitar la especulación y fomentar el uso eficaz de la tierra.
La Sra. Do Thi Thu Giang, Directora Nacional del Departamento de Consultoría de Savills Vietnam, dijo que las deficiencias en el mecanismo de valoración y finanzas de la tierra son uno de los cuellos de botella en el proceso de aplicación de la ley de tierras en los últimos tiempos.
La determinación de los precios específicos de la tierra en algunos casos carece de una base de datos completa y transparente, lo que puede llevar a una diferencia entre el valor real y el precio formado en el mercado, y al mismo tiempo crear presión financiera sobre los inversores.
Según la Sra. Giang, uno de los factores importantes es definir claramente el papel entre el Gobierno Central y las localidades. En el que, el Gobierno Central elabora criterios marco, principios, métodos y mecanismos de inspección y supervisión; las localidades deciden los precios de la tierra en función de las condiciones y los datos reales.
La decisión sobre el precio de la tierra debe basarse en métodos científicos y un sistema de datos capaz de conectar áreas como impuestos, notaría y banca. Cuando los datos del mercado sean más completos y transparentes, la posibilidad de manipulación o formación de precios virtuales también se limitará", comentó la Sra. Giang.
Además del mecanismo de valoración, la política financiera de la tierra debe orientarse a armonizar los intereses entre el Estado, los usuarios de la tierra y los inversores. Las herramientas financieras y fiscales, si están diseñadas adecuadamente, pueden contribuir a limitar la situación de tierras abandonadas o lentas para su uso, al tiempo que fomentan una explotación más eficaz de los recursos de la tierra.
La Sra. Giang señaló que las orientaciones de la Resolución 21-NQ/TW pueden promover el mercado hacia una mayor transparencia y eficiencia, en la que el valor de los bienes raíces está cada vez más vinculado a la capacidad de explotación y uso real.
Tres factores notables incluyen limitar la subdivisión de parcelas y la venta de terrenos en las grandes ciudades; aumentar los costos de retención de tierras no utilizadas; aumentar la transparencia de los precios de la tierra y las transacciones a través de la conexión de datos de tierras, planificación, impuestos, banca, notaría y bienes raíces.
Según la Sra. Giang, esto no significa que las actividades de parcelación, venta de terrenos o tenencia de tierras esperando que suban los precios desaparezcan, pero el espacio de este modelo puede reducirse gradualmente a medida que aumenten los costos de tenencia y la información del mercado se vuelva más transparente.
A largo plazo, el valor estará cada vez más en la capacidad de desarrollar y explotar la tierra de manera efectiva, en lugar de simplemente mantener activos y esperar un aumento de precios. Esto puede impulsar el mercado a cambiar a proyectos que generen productos, flujo de efectivo y valor de uso real", dijo la Sra. Giang.
Si se implementa de manera sincrónica, la construcción de un sistema de datos de tierras unificado junto con un mecanismo de valoración transparente y políticas para limitar la especulación puede crear una base para un mercado inmobiliario más profesional, en el que la capacidad de desarrollo y explotación de activos se convierte en un factor cada vez más importante.
Al reconocer el impacto de la Resolución 21-NQ/TW, el Sr. Long Phan, CEO de AFA Group, dijo que este es un documento de naturaleza orientativa particularmente importante para el mercado inmobiliario vietnamita en el próximo período.
Según el Sr. Long Phan, el punto más importante de la resolución es el cambio fundamental de la mentalidad de gestión administrativa de la tierra a la gestión de los recursos de la tierra. Esto se considera un cambio fundamental en la elaboración de políticas y leyes, con el objetivo de desbloquear los recursos de desarrollo, garantizar la equidad social y satisfacer las necesidades de desarrollo sostenible del país en la nueva etapa.
