Las tasas de interés de los préstamos y las tasas de ahorro se han enfriado en los últimos días. Después de 4 bancos comerciales estatales, casi 10 otros bancos comerciales han participado en el programa de reducción de tasas de interés de los préstamos siguiendo el llamamiento del Banco Estatal de Vietnam (SBV).
Sin embargo, se puede ver que los paquetes de crédito preferencial solo fluirán hacia los sectores prioritarios, lo que significa que en el futuro, el sector inmobiliario seguirá teniendo que lidiar con la situación de capital que es a la vez caro y escaso. Según una encuesta de un periodista del periódico Lao Dong, actualmente la tasa de interés flotante para los préstamos inmobiliarios es de hasta el 14-15%/año.
Las empresas dijeron que muchos proyectos inmobiliarios tienen dificultades para acceder a préstamos debido a las altas tasas de interés y al endurecimiento de los límites, por lo que existe el riesgo de retraso en la implementación.
El líder de una empresa de desarrollo de proyectos en Ciudad Ho Chi Minh dijo que el progreso del proyecto de su empresa corre el riesgo de estancarse cuando el préstamo prometido no se desembolsa a tiempo. El flujo de caja se interrumpe, lo que hace que la construcción se detenga, muchas subzonas tienen que retrasar el progreso, extendiendo el tiempo de finalización de todo el proyecto.
Según este líder, el sector inmobiliario depende en gran medida del flujo de caja, por lo que cuando se restringe el crédito, el progreso de la construcción y las ventas se ven afectados de inmediato. Con un proyecto de alrededor de 1.000 billones de VND, las empresas tienen que gastar entre 300 y 400 billones de VND en la fase inicial, pero cuando aún no han abierto las ventas, ya tienen dificultades para obtener préstamos, obligados a retrasar el progreso.
No solo los nuevos proyectos tienen dificultades para acceder al capital, sino que muchos proyectos que han recibido límites de crédito también tienen dificultades para desembolsar, en algunos casos solo reciben el 20-30% de la demanda de capital, lo que hace que el progreso se estanque.
El Sr. Le Hoang Chau, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que el crédito juega un papel clave en los bienes raíces, un sector con una gran demanda de capital y un fuerte efecto de contagio. Sin embargo, el mecanismo de asignación de cuotas trimestrales, aunque ayuda a controlar las fuentes de capital a corto plazo, reduce la flexibilidad de los flujos de capital para proyectos a largo plazo.
Según el Sr. Chau, el crédito debe gestionarse de manera más flexible en lugar de endurecerse simultáneamente, los bancos pueden elegir proyectos eficaces para prestar de forma segura. "El crédito inmobiliario no significa riesgo si se controla a los sujetos y proyectos correctos", dijo.
El Instituto de Investigación de Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE) también cree que reducir el nivel de apalancamiento de las empresas inmobiliarias y limitar la excesiva concentración de crédito en este campo tiene como objetivo gestionar los riesgos. Sin embargo, la eficacia de estas medidas depende en gran medida del momento, la hoja de ruta y la forma de implementación, especialmente para un mercado que depende significativamente de las actividades de venta de viviendas que se formarán en el futuro.
VARS IRE opina que el control del crédito de manera uniforme perderá el impulso del crecimiento sostenible para el mercado inmobiliario, que se encuentra en una fase de diferenciación cada vez mayor entre los proyectos que satisfacen la demanda real y los proyectos suspendidos para movilizar capital de los compradores.
VARS IRE propone estudiar tres grupos de proyectos para orientar el flujo de capital:
Grupo A: Proyectos con suficiente legalidad, con capacidad de finalización, con un gran impacto de contagio y principalmente carentes de capital para continuar la implementación.
Grupo B: Proyectos que aún tienen potencial de recuperación pero que necesitan reestructuración, como la adición de capital propio, el ajuste del plan de negocio o la reestructuración de las obligaciones de deuda.
Grupo C: Proyectos que ya no son recuperables, que necesitan ser transferidos, liquidados o procesados de acuerdo con las regulaciones.
La clasificación tiene como objetivo identificar correctamente el nivel de riesgo y orientar el flujo de capital, pero la decisión de préstamo sigue siendo responsabilidad y competencia de cada banco.
El crédito inmobiliario debe centrarse en la refinanciación de proyectos que cumplan con las condiciones y sean legalmente seguros para promover la recuperación del mercado, evitando causar consecuencias en términos de liquidez, confianza, deuda incobrable y crecimiento económico", opinó VARS IRE.
