Recientemente los precios de los bienes raices han aumentado continuamente con fuerza especialmente en el segmento de apartamentos en las grandes ciudades. Los informes de las unidades de investigacion de mercado muestran que el nivel de precios de los apartamentos basicos en Hanoi ha superado los 100 millones de VND/m2 lo que ejerce una gran presion sobre la demanda de compra para vivir e invertir.
En el contexto de que la oferta que satisface las necesidades reales sigue siendo limitada la pregunta que muchos inversores se hacen es: ¿Cual sera el segmento potencial en el proximo periodo?
Segun el experto economico - Dr. Dinh The Hien despues de la fase de crecimiento super rentable el mercado inmobiliario pasara a un desarrollo sostenible; el segmento mas adecuado en el futuro es el producto basado en la capacidad de pago y la eficiencia de explotacion.
El mercado inmobiliario vietnamita ha registrado un fuerte crecimiento en tres decadas gracias a tres factores fundamentales que incluyen la legalidad la economia y la infraestructura. El Dr. Dinh The Hien comento que este proceso ha creado ganancias sobresalientes para los inversores pero actualmente esta entrando en una fase de transicion.
Analizo que el sistema legal ha dado un gran paso adelante: desde no reconocer los derechos de propiedad de las viviendas y terrenos de las personas hasta perfeccionar y permitir la riqueza a partir de los bienes inmuebles permitiendo que un individuo posea varias casas. Este es un factor que ha 'atraido' por completo al mercado.
En terminos economicos desde la integracion en 2006 el PIB de Vietnam ha crecido fuertemente alcanzando mas de 450 mil millones de dolares y se preve que supere a Tailandia en los proximos años creando un gran poder adquisitivo y acumulacion de riqueza en la sociedad.
Junto con eso el estado invierte muy fuertemente para desarrollar la infraestructura de transporte creando un impulso directo para aumentar el valor de los bienes inmuebles.
Gracias a los tres factores anteriores el Dr. Hien cree que el canal de inversion inmobiliaria ha alcanzado una rentabilidad promedio de mas del 25% en 30 años superando con creces al canal de valores (aproximadamente el 10%) y depositos bancarios (aproximadamente el 8%).
Sin embargo opino que el principio de 'cuanto mas se cambia mas cambia la calidad' se mostrara claramente cuando los factores fundamentales esten casi al limite. La legalidad esta casi completa; la economia cuando se haya acercado a la escala de Tailandia ya no acelerara como en el periodo anterior; mientras que la infraestructura de transporte para 2027 especialmente en la region sur estara casi completa.
En consecuencia el mercado inmobiliario se transformara segun el modelo de los paises desarrollados convirtiendose en un canal de inversion para el desarrollo sostenible en lugar de ser un canal de super beneficios como antes.
Sobre la orientacion en la nueva etapa el Dr. Dinh The Hien cree que los segmentos potenciales seran segmentos que combinen los dos factores de 'ingresos' y 'explotacion'.
Primero el comprador (para vivir o invertir) tomara una decision basada en sus ingresos reales en los que una casa se considera razonable cuando el pago incluido el capital prestado debe ser adecuado a su capacidad financiera.
En segundo lugar el valor de un bien inmueble se evaluara a traves de la eficiencia de la explotacion. 'Aunque el valor de los activos sea de 5.000 millones o 50.000 millones de VND el factor clave es la rentabilidad de la operacion. Un bien inmueble se considera una buena opcion si se puede generar una rentabilidad de explotacion (arrendado operacion) que alcance entre el 3% y el 3,5%/año del capital total invertido' dijo.
Segun la opinion del Dr. Hien esta sera la principal orientacion del mercado en el proximo periodo a medida que los precios de los bienes raices especialmente los apartamentos aumenten mucho mientras que la oferta para satisfacer la demanda real de vivienda sigue siendo limitada.
