La oferta se recupera, la estructura de productos se desplaza
Compartiendo en la Conferencia de anuncio del Informe del Mercado Inmobiliario del primer trimestre de 2026 con el tema "Movimientos Macroeconómicos y Ciclo de Reestructuración" organizada por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) en la tarde del 15 de abril de 2026, la Sra. Pham Thi Mien - Subdirectora del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE) - dijo que en el primer trimestre de 2026, todo el mercado registró alrededor de 52.000 productos inmobiliarios de vivienda comercial a la venta. Entre ellos, la nueva oferta alcanzó alrededor de 38.000 productos, una ligera disminución en comparación con el trimestre anterior, pero aún 2,5 veces mayor que en el mismo período de 2025.
La estructura de la oferta continúa teniendo un cambio claro de un estado de concentración a una tendencia multipolar, distribuida de manera más uniforme entre las regiones. En particular, la región central representa hasta el 26% de la nueva oferta de viviendas, gracias a las ventajas del fondo de tierras, la infraestructura y la orientación del desarrollo urbano.
A pesar de la recuperación de la oferta, los precios de los bienes raíces se mantienen altos debido a la presión del aumento de los costos de los insumos, especialmente los costos de la tierra, las finanzas y las materias primas. En la estructura de productos, los apartamentos continúan representando la proporción principal, hasta el 67% de la oferta total de nuevas ventas.
El aumento de la oferta está aumentando gradualmente el nivel de competencia en el mercado, al tiempo que crea más opciones para los compradores. La estructura del segmento de apartamentos ha experimentado un claro ajuste.
El segmento de apartamentos de lujo y súper lujo solo representa alrededor del 20% de la nueva oferta, una disminución de 20 puntos porcentuales en comparación con el cuarto trimestre de 2025. Por el contrario, los apartamentos de lujo representan la mayor proporción con el 53%, un aumento de 29 puntos porcentuales en comparación con el trimestre anterior, concentrándose principalmente en las grandes ciudades satélite.
El segmento de gama media representa alrededor del 27% de la oferta, con la principal fuente de bienes procedentes de las provincias y ciudades periféricas de la ciudad de Ho Chi Minh.
En particular, el segmento de apartamentos comerciales con un precio de alrededor de 2-3 mil millones de VND sigue ausente. En ese contexto, la vivienda social ha surgido como un punto brillante al registrar más de 7.000 productos que cumplen con las condiciones para la venta, contribuyendo a compensar el vacío que la vivienda comercial aún no puede satisfacer.
La psicología cautelosa de los compradores
Según el Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes, Vicepresidente del Consejo de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam, en el mercado primario, los precios de venta continúan manteniéndose altos y tienden a aumentar ligeramente debido al aumento de los costos de los insumos.
Por el contrario, en el mercado secundario, los precios comienzan a ajustarse localmente. La liquidez ya no depende simplemente de si el precio es alto o bajo, sino que depende cada vez más del valor de uso real y la capacidad de explotación del flujo de caja del producto.
Después de las vacaciones del Año Nuevo Lunar y en el contexto de los altos tipos de interés de los préstamos, la psicología de los compradores se volvió más cautelosa en los primeros 3 meses del año.
En particular, el segmento de apartamentos de lujo ha visto transacciones de "reducción de pérdidas", pero no muchas debido a que la presión financiera aún no ha alcanzado el umbral y las expectativas de crecimiento a largo plazo aún persisten.
En Hanoi, el precio secundario registró un ligero ajuste a la baja. Mientras que el precio de oferta sigue siendo alto, el precio de transacción real tiende a ser más flexible y el tiempo de cierre de transacciones se prolonga, lo que refleja que los inversores ajustan las expectativas de precios en un contexto en el que la liquidez no es realmente fuerte.
Mientras tanto, en Ciudad Ho Chi Minh y Da Nang, los precios aún mantienen una tendencia alcista, con aumentos de alrededor del 2% y el 4% trimestrales respectivamente, principalmente debido a las expectativas positivas sobre la planificación, la infraestructura y el margen de aumento de precios a medio y largo plazo.
La demanda pasa a la selección
En cuanto a la liquidez, todo el mercado registró alrededor de 24.000 transacciones en el primer trimestre de 2026, lo que equivale a una tasa de absorción del 47% sobre la oferta primaria. La tasa de absorción sobre la nueva oferta alcanzó el 58%, correspondiente a más de 22.000 transacciones.
En comparación con el trimestre anterior, la tasa de absorción disminuyó ligeramente, en parte debido a la coincidencia con el Tet Nguyen Dan. Sin embargo, el mercado aún mantuvo resultados positivos gracias a la gran demanda real de vivienda y las políticas de apoyo financiero flexibles por parte de los inversores.
Bajo el impacto del nivel general de las tasas de interés y la psicología cautelosa, el mercado no cayó en un estado de "congelación" sino que pasó a una fase de desembolso selectivo.
La investigación de VARS IRE muestra que el comportamiento de los compradores ha cambiado significativamente. Los compradores ya no persiguen la psicología de la multitud, sino que priorizan los productos con una legalidad transparente, buena capacidad de explotación y que satisfacen las necesidades reales de vivienda.
Los apartamentos siguen siendo el segmento líder en liquidez, representando hasta el 69% del volumen total de transacciones. La tasa de absorción de nueva oferta de este segmento alcanza alrededor del 60%, equivalente a casi 15.000 transacciones.
Las transacciones se concentran principalmente antes del Año Nuevo Lunar, con la oferta proveniente de proyectos con estatus legal completo implementados a partir de 2025. En particular, los proyectos con precios competitivos registraron una tasa de absorción de casi el 100%.
Mientras tanto, los productos que carecen de infraestructura y servicios públicos, especialmente los terrenos en muchas áreas, siguen cayendo en un estado lento.
