Se necesitan muchos años para calcular las tasas de uso de la tierra
Según un representante de Anh Tuan Group Company, el inversor del proyecto Lotus Residences (Ciudad Ho Chi Minh), a finales de 2025 el proyecto había sido eliminado de los obstáculos legales, incluido en 9 proyectos de la ciudad que se extendieron la política de inversión y se notificó el pago de la tasa de uso de la tierra de más de 500 mil millones de VND.
Para lograr esta decisión, la empresa tardó 7 años y 7 meses en completar los trámites legales. Durante el tiempo en que no se pudo determinar la tasa de uso del suelo, cientos de clientes no pudieron construir casas o obtener certificados de propiedad, y elementos como apartamentos, escuelas, centros comerciales también tuvieron que detenerse, lo que provocó que el proyecto casi se "congelara" durante muchos años.
Estadísticas de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), solo en la ciudad de Ho Chi Minh hay alrededor de 100 proyectos en los que los inversores de proyectos inmobiliarios y viviendas comerciales están esperando que las agencias estatales competentes notifiquen las tasas de uso de la tierra, incluida la tasa de uso de la tierra adicional a pagar.
La etapa de determinación de las tasas de uso de la tierra y las tasas de arrendamiento de la tierra es actualmente un procedimiento legal que lleva mucho tiempo tanto para las empresas como para las agencias de gestión. Actualmente, la valoración de la tierra para proyectos inmobiliarios aplica principalmente dos métodos: Superávit y coeficiente K, en los que la mayoría de los proyectos en ubicaciones con ventajas comerciales utilizan el método de superávit.
Sin embargo, el proceso de selección de la unidad de tasación, finalización del certificado de tasación y aprobación del Consejo de Tasación de Tierras a nivel provincial suele durar al menos 6 meses, incluso muchos proyectos tardan muchos años en completarse, lo que afecta en gran medida el progreso y aumenta los costos de inversión.
Mientras tanto, el método del coeficiente K se calcula tomando el precio de la tierra en la tabla de precios de la tierra multiplicado por el coeficiente K, que se determina en base a la comparación con el precio de mercado. Este es un método simple, que se puede implementar rápidamente porque la tabla de precios de la tierra y el coeficiente K son emitidos y ajustados anualmente por el Comité Popular Provincial.
Nuevo mecanismo para la tasación de terrenos para proyectos
El Comité Popular de la ciudad de Ho Chi Minh aprobó recientemente un nuevo reglamento de funcionamiento para el Consejo de Tasación de Tierras específico de la ciudad. En consecuencia, el Consejo de Tasación de Tierras específico de la ciudad de Ho Chi Minh se estableció de acuerdo con la Decisión No. 2176/2025 para evaluar los planes de precios de la tierra, asegurando que la determinación de los precios de la tierra cumpla con las regulaciones legales. Esto no solo ayuda a aumentar la transparencia, sino que también minimiza los conflictos de intereses que puedan surgir en el proceso de tasación de la tierra.
El Sr. Nguyen Toan Thang, Director del Departamento de Agricultura y Medio Ambiente (NNMT) de la ciudad de Ho Chi Minh, miembro del Consejo, dijo que a partir de principios de 2026, la ciudad de Ho Chi Minh aplicará una nueva tabla de precios de la tierra anual común de acuerdo con la Ley de Tierras de 2024. La nueva tabla de precios de la tierra aplicada a partir del 1 de enero de 2026 seguirá un proceso diferente y debe ser aprobada por el Consejo Popular de la ciudad de Ho Chi Minh.
El Departamento de NNMT también está implementando, coordinando y asesorando a los departamentos, ramas y niveles sobre muchos contenidos clave relacionados con el trabajo de determinación de precios específicos de la tierra. Entre ellos, está asesorando al Comité Popular de la ciudad de Ho Chi Minh para que emita una decisión sobre el coeficiente de ajuste de precios de la tierra en 2026 (coeficiente K), asesorando al Consejo Popular de la ciudad de Ho Chi Minh para que emita una resolución para ajustar la tabla de precios de la tierra por primera vez en la Resolución 87/2025.
Especialmente los expedientes específicos de precios de la tierra que se espera presentar en 2026. Hay 68 expedientes, incluidos 8 expedientes según las conclusiones de la inspección y el examen y 60 expedientes que cumplen con las condiciones. Si se informan completamente los expedientes que se están procesando, se espera que en 2026 se determinen 100 proyectos con precios de la tierra específicos, creando ingresos para el presupuesto de más de 100 billones de VND.
La ciudad de Ho Chi Minh se ha fijado el objetivo de un crecimiento de dos dígitos y unos ingresos presupuestarios de más de 800.000 billones de VND en 2026, con un objetivo de casi 1 millón de billones de VND, de los cuales los ingresos de la tierra representan alrededor del 10%. Por lo tanto, acelerar los expedientes de valoración de la tierra ayudará a las personas y a las empresas a cumplir pronto con sus obligaciones financieras, poner la tierra en explotación y crear un impulso para el crecimiento económico.
Las empresas se preocupan por el aumento de las tasas de uso de la tierra
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, opinó que la determinación del precio del suelo con un coeficiente K hace que la tasa de uso del suelo del proyecto a pagar sea muy alta, lo cual no es razonable, por lo que es necesario construir un coeficiente de ajuste del precio del suelo aplicable a cada zona, ubicación y proyecto para aplicarlo a proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales y zonas urbanas.
La valoración de la tierra para proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales o áreas urbanas es diferente de la valoración de una parcela de tierra o una parcela pequeña, porque la escala de uso de la tierra es grande y el coeficiente de uso de la tierra de cada proyecto es diferente. Por lo tanto, es necesario construir un método de cálculo adecuado, en el que los proyectos con un alto coeficiente de uso de la tierra deben pagar tasas de uso de la tierra y alquileres de tierra más altos que los proyectos con un coeficiente bajo", expresó su punto de vista el Sr. Le Hoang Chau.
