La Asociacion de Bienes Raices de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) acaba de enviar un documento de opinion al Gobierno y al Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente en relacion con el proyecto de Ley de modificacion y adicion de algunos articulos de la Ley de Tierras de 2024. El contenido destacado que preocupa especialmente a HoREA es el mecanismo de valoracion de la tierra.
Nuevo mecanismo: Tabla de precios del suelo de 5 años con un coeficiente de ajuste anual
Segun el borrador la tabla de precios de la tierra se construira periodicamente cada 5 años se anunciara y aplicara a partir del 1 de enero del primer año. Al mismo tiempo el Comite Popular Provincial puede decidir ajustar el coeficiente de precios de la tierra anualmente o para cada zona.
HoREA aprecia esta regulacion porque ayuda a que la valoracion de la tierra sea transparente facil de verificar y predecible y acorta significativamente el tiempo de los tramites administrativos.
El nuevo mecanismo tambien supera la situacion de que durante mucho tiempo los precios de la tierra siempre han sido un'sindrome' lo que hace que tanto las empresas como los funcionarios de gestion se enfrenten a riesgos. Las empresas no pueden calcular proactivamente los costos mientras que los funcionarios temen 'riesgos legales' en el proceso de evaluacion de precios. La valoracion por tabla y el coeficiente de ajuste crearan unidad reduciran la corrupcion y la negatividad y al mismo tiempo protegeran a los funcionarios publicos en el ejercicio de sus funciones.
Se solicita distinguir el area dentro y fuera del limite
A pesar de la evaluacion positiva HoREA cree que el borrador todavia carece de regulaciones importantes: al calcular el precio del uso de la tierra para hogares y particulares es necesario separar la parte del area dentro del limite de asignacion de tierra residencial y la parte que excede el limite.
Actualmente ambos se calculan al 100% segun la tabla de precios de la tierra lo que lleva a que la cantidad a pagar sea demasiado alta muchos hogares no tienen suficiente capacidad financiera por lo que retiran los expedientes para solicitar la emision de so do y surgen transacciones clandestinas afectando la eficiencia de la gestion estatal.
La Asociacion propone agregar el principio: El area dentro del limite debe calcular el dinero del uso de la tierra por debajo del area excedente del limite. Esto creara una base legal para enmendar el Decreto 103/2024/ND-CP y al mismo tiempo garantizara la equidad y la adecuacion a la capacidad de pago de las personas.
La carga financiera y la propuesta de reducir la tasa
HoREA cito muchos casos especificos: Una parcela de tierra de 400 m2 en la ciudad de Vinh puede tener que pagar hasta 4 5 mil millones de VND una parcela de 208 m2 en Hoc Mon tiene que pagar 1 5 mil millones de VND o 400 m2 en el distrito 7 hasta 14 mil millones de VND. El Ministerio de Finanzas propuso una vez aplicar un nivel del 30 al 50% del precio de la tierra para reducir la carga pero HoREA cree que este nivel sigue siendo demasiado alto.
La Asociacion propone que solo se calcule el 20% para el area dentro del limite y el 30% para la parte que excede el limite para que la gente pueda acceder a un acceso mas razonable.
HoREA tambien propuso considerar la aplicacion retroactiva de la ley a los hogares que habian pagado tarifas de uso de la tierra demasiado altas desde el 1 de agosto de 2024 hasta antes de que la ley enmendada entrara en vigor y al mismo tiempo permitir la devolucion de la diferencia. Segun la asociacion esto no solo es justo sino tambien fiel al espiritu de la Ley de Emision de Documentos Legales 2025.
Segun HoREA la transparencia del mecanismo de tasacion de la tierra no solo elimina las dificultades para la gente sino que tambien crea condiciones favorables para las empresas. Cuando se puede predecir la cantidad de dinero para el uso de la tierra los inversores se atreven a decidir implementar proyectos evitando la acumulacion de capital prolongada. Por el contrario el Estado tambien garantiza una fuente de ingresos estable reduciendo la situacion de quejas y disputas sobre las obligaciones financieras de la tierra.
HoREA enfatizo que este mecanismo contribuira a formar un entorno de inversion transparente y saludable ayudando a que la tierra se convierta realmente en un recurso para el desarrollo socioeconomico.
La tierra debe convertirse en un motor de desarrollo en la nueva era. Para ello la ley enmendada debe resolver a fondo las deficiencias en el mecanismo de valoracion de la tierra' - se indica en el documento de HoREA. La Asociacion tambien solicita a la Asamblea Nacional y al Gobierno que consideren cuidadosamente nuevas regulaciones que garanticen tanto los derechos del Estado como que sean razonables y razonables para la gente y las empresas.
