La Asociacion de Bienes Raices de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) acaba de enviar un documento al Primer Ministro al Ministerio de Justicia y al Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural para su opinion sobre el proyecto de Ley de modificacion y adicion de algunos articulos de la Ley de Tierras para su presentacion a la evaluacion el 18 de agosto de 2025. Entre ellos un punto destacado importante es la propuesta de ampliar el derecho al acceso a la tierra para nuevos sujetos de acuerdo con la practica y las practicas internacionales.
Segun HoREA la Ley de Vivienda de 2023 ha permitido a los individuos extranjeros que ingresan legalmente a Vietnam comprar y poseer viviendas en proyectos de vivienda comercial fuera de las areas que requieren garantia de defensa y seguridad nacional. Sin embargo la Ley de Tierras de 2024 aun no especifica claramente que los individuos extranjeros son 'utilistas de la tierra'. Esto crea una falta de sincronizacion entre los sistemas legales y limita los derechos legitimos de este sujeto.
HoREA cree que este es un paso importante que crea transparencia sincronizacion y es consistente con la politica de integracion y atraccion de inversion extranjera.
El reconocimiento de individuos extranjeros como usuarios de la tierra no causa efectos adversos legales o de seguridad porque solo se les permite comprar viviendas en proyectos comerciales que han sido aprobados por las autoridades competentes y estan fuera de areas sensibles' - se aclara en el documento de sugerencia de HoREA.
Otra propuesta notable de HoREA es enmendar el articulo 37 de la Ley de Tierras de 2024 para ampliar el derecho a hipotecar los derechos de uso de la tierra y los bienes relacionados con la tierra. Segun la ley vigente los usuarios de la tierra solo pueden hipotecar en instituciones de credito autorizadas a operar en Vietnam. Esto limita los derechos de las organizaciones e individuos especialmente los vietnamitas en el extranjero.
HoREA propone permitir la hipoteca de viviendas y terrenos en instituciones de credito en el extranjero pero debe llevarse a cabo a traves de instituciones de credito designadas por el Banco Estatal de Vietnam. Este mecanismo satisface las necesidades de movilizacion de capital desde muchos canales diferentes y tambien garantiza el factor de seguridad nacional. HoREA cree que esta es una solucion que se ajusta a las practicas internacionales y al mismo tiempo consulta la experiencia de muchos paises como Malasia.
En caso de que surja una disputa judicial sobre los derechos de propiedad inmobiliaria se seguira tramitando de acuerdo con la ley vietnamita por lo que la soberania nacional esta completamente garantizada' enfatizo HoREA.
Ademas de las dos recomendaciones anteriores HoREA tambien propuso enmendar las disposiciones relacionadas para garantizar la equidad para los inversores al acceder a la tierra. En consecuencia no solo limitando el derecho a recibir la transferencia de tierras residenciales sino que los inversores deben tener derecho a acordar recibir derechos de uso de otras tierras en consonancia con la planificacion para desarrollar proyectos de vivienda comercial. Esta propuesta surge de la realidad de que muchos proyectos se estancan debido a la regulacion de que'solo se pueden recibir derechos de uso de la tierra residencial' mientras que los inversores ya poseen o
Ademas la Asociacion tambien enfatizo el papel del mecanismo de devolucion de fondos de compensacion apoyo y reasentamiento para los inversores. Si las empresas han pagado previamente los costos para la liberacion del terreno a traves de un acuerdo de asignacion de derechos de uso de la tierra es necesario que el presupuesto estatal la devuelva deduciendo el dinero del uso de la tierra o el alquiler de la tierra a pagar. Esta es una forma justa de proteger los derechos de los inversores y alentarlos a ser proactivos en el proceso de implementacion del proyecto.
Segun el presidente de HoREA Le Hoang Chau ampliar el acceso a la tierra para particulares extranjeros y diversificar los canales de movilizacion de capital a traves de hipotecas en bancos extranjeros no solo es un paso en linea con la tendencia de la integracion sino que tambien contribuye a desbloquear los recursos de la tierra creando un impulso para el desarrollo socioeconomico.
La tierra es un recurso particularmente importante. Solo cuando el sistema legal garantice la sincronizacion la transparencia y la igualdad para todos los participantes la tierra se convertira realmente en un motor del desarrollo nacional' enfatizo el Sr. Chau.
