El nivel general de las tasas de interes de los prestamos para la compra de viviendas se ha invertido desde finales de 2025 y seguira subiendo en 2026, marcando el final de la etapa de prestamos baratos que duro durante dos años. Mientras tanto, los precios de los bienes raices no solo no se han enfriado, sino que tambien han subido ligeramente en muchos segmentos, haciendo que la capacidad de los jovenes para poseer una casa en las grandes ciudades sea cada vez mas fragil.
Las tasas de interes de los prestamos aumentan 1-2 puntos porcentuales, los compradores pagan 1,8-2,5 millones de VND adicionales al mes.
Despues del periodo de fuerte caida de 2023-2024, el mercado crediticio entro en un nuevo ciclo de aumento de las tasas de interes. Actualmente, los tipos de interes de los prestamos hipotecarios son generalmente de 10,5-11,5%/año para paquetes fijos de 12 meses y del 11,5-13%/año para prestamos flotantes. El aumento de 1-1,8 puntos porcentuales en comparacion con los dos años anteriores hace que los prestamos que duran decadas aumenten inmediatamente significativamente los costos.
Con un apartamento valorado en 2.2 mil millones de VND y un prestamo del 70% durante 20 años, el pago mensual aumenta en 1,8-2,5 millones de VND. El beneficio total de los primeros 5 años aumenta en 90-120 millones de VND. Para los jovenes con ingresos de 18-30 millones de VND/mes, tener que dedicar hasta la mitad de los ingresos a pagar deudas crea una gran presion financiera en el contexto de la escalada de los gastos de manutencion.
Los precios de la vivienda suben un 5-8%, el segmento de menos de 35 millones de VND/m2 "desaparece" del centro de la ciudad.
La dureza no solo proviene de las tasas de interes. Los precios de la vivienda en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh continuan la tendencia alcista, aumentando un 5-8% en el segmento de gama media. Los apartamentos por debajo de 35 millones de VND/m2 casi ya no aparecen en el centro de la ciudad. Los terrenos y las casas adosadas en las afueras tambien se estan recuperando a la velocidad de la construccion de infraestructura.
La oferta de apartamentos por debajo de los 2 mil millones de VND, que es el segmento de "salvavidas" de los compradores, se esta reduciendo rapidamente. En Binh Duong, Dong Nai o Bac Ninh, los precios de los apartamentos han superado los 30-35 millones de VND/m2. Las opciones en el rango financiero de la gente se estan reduciendo cada vez mas.
Los bancos endurecen los estandares de prestamo, la gente tiene dificultades para acceder al credito para comprar una casa
No solo aumentan las tasas de interes, sino que las puertas del credito tambien se vuelven mas estrechas. Muchos bancos reducen la tasa de prestamo sobre el valor de los activos al 60-65%, al tiempo que exigen a los prestatarios que demuestren ingresos estables de 6 a 12 meses.
Las personas que realizan trabajos independientes, negocios en linea y trabajo temporal son actualmente un grupo cada vez mayor de jovenes trabajadores urbanos que enfrentan grandes dificultades al tener que hacer balances de gastos, demostrar flujo de efectivo y capacidad de pago de deudas. No pocas personas, aunque se han acumulado, todavia no cumplen con los estandares de prestamo para comprar una casa.
Los bancos que fijan precios altos mantienen involuntariamente el nivel de precios de los bienes raices
El Dr. Can Van Luc, economista jefe de BIDV, dijo que el hecho de que los bancos tiendan a valorar los activos garantizados a un nivel alto para ampliar los limites de los prestamos contribuye invisiblemente a mantener el nivel de precios de los bienes raices a un nivel alto, creando mas presion sobre el grupo de personas que buscan vivienda.
Con respecto a las perspectivas del mercado en 2026, el Sr. Luc evaluo que el sector inmobiliario esta entrando en una etapa que es favorable y enfrenta muchos desafios.
En el grupo favorable, la Resolucion 254 de la Asamblea Nacional elimina algunos obstaculos legales de la Ley de Tierras; la preparacion para poner en funcionamiento el Centro de Comercio de Bienes Raices y Derechos de Uso de la Tierra a partir de 2026 aumentara la transparencia, apoyara la formacion de una base de datos para servir a la gestion, incluida la posibilidad de aplicar impuestos sobre bienes raices en el futuro. Ademas, la inversion publica y el proceso de urbanizacion siguen siendo un impulso importante para el mercado en los proximos años.
Sin embargo, el mayor desafio sigue siendo que los precios de los bienes raices son demasiado altos en comparacion con los ingresos medios. El Sr. Luc opino que el Gobierno tendra que tener soluciones para controlar los precios, especialmente en el segmento de apartamentos, donde la demanda real de vivienda es mayor.
Tambien enfatizo que la politica fiscal y monetaria jugara un papel importante en el control del mercado en el futuro. El Banco Estatal se fijo el objetivo de un crecimiento del credito de alrededor del 15% este año y exige que el credito inmobiliario no exceda este nivel. Mientras tanto, las tasas de interes estan bajo presion al alza cuando el credito del año anterior aumento un 19%, significativamente mas alta que el aumento de la movilizacion de capital de alrededor del 15%, lo que hace que la liquidez del sistema sea estrecha.
Ademas, los bienes raices comerciales no se encuentran en el grupo de credito prioritario. Los bancos solo se centran en prestar viviendas sociales y parques industriales, mientras que los segmentos de viviendas comerciales, bienes raices vacacionales o servicios comerciales se ven mas afectados por las fluctuaciones de las tasas de interes.
Desde el aumento de las tasas de interes, los altos precios de las viviendas, la oferta limitada de productos adecuados hasta los estandares de prestamo cada vez mas estrictos y el riesgo de la politica fiscal muestran que la presion de compra de viviendas por parte de la gente probablemente se prolongara en el periodo 2026-2027.
