La conclusión de la inspección reciente sobre la aprobación por parte de Hanoi de muchos proyectos de áreas urbanas y viviendas a gran escala de 10 hectáreas o más, pero sin asignar un fondo de tierra del 20% para el desarrollo de viviendas sociales (NƠXH), muestra una vez más la gran brecha entre el objetivo de seguridad social y el funcionamiento real del mercado inmobiliario.
En el período 2011 - 2022, el Comité Popular de la ciudad de Hanoi aprobó 8 proyectos de 10 hectáreas o más que no reservaron un fondo de tierra del 20% para viviendas sociales; además, hay 4 proyectos que se les permitió pagar dinero equivalente al valor del fondo de tierra del 20%, pero en el momento de la inspección, la ciudad aún no había asignado un fondo de tierra de reemplazo. La Inspección del Gobierno también señaló 3 proyectos que no asignaron suficiente fondo de tierra de acuerdo con las regulaciones.
En primer lugar, la causa más obvia es el problema de las ganancias. En el contexto del aumento de los costos de la tierra, la inversión en infraestructura, los intereses de los préstamos y los procedimientos legales, la mayoría de las empresas tienden a concentrar recursos en el segmento de alta gama, donde el margen de beneficio es mejor, la tasa de recuperación de capital es más rápida y es fácil "cargar" con costos de insumos cada vez más caros.
Mientras tanto, las viviendas sociales o las viviendas a precios razonables requieren precios de venta controlados, procesos de inversión más estrictos, compradores limitados y una menor eficiencia financiera.
Los datos del mercado han reflejado claramente la tendencia a inclinarse por completo hacia el segmento de alta gama. Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, en 2025 todo el mercado tendrá alrededor de 128.000 nuevos productos a la venta, el nivel más alto en el período 2019 - 2025, pero la estructura de la oferta todavía está gravemente desequilibrada. La mayor parte de la nueva oferta son apartamentos de alta gama y productos de baja altura de gran valor.
Mientras tanto, los apartamentos comerciales con precios inferiores a 50 millones de VND/m2 casi han desaparecido del mercado en las grandes ciudades. Esta es una señal de que el flujo de capital empresarial está fluyendo fuertemente hacia el segmento con alta rentabilidad.
El Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Real Estate Joint Stock Company, comentó que el mercado en los últimos tiempos se ha centrado en dos segmentos: vivienda social para personas de bajos ingresos y vivienda comercial de alta gama, mientras que la vivienda para grupos de ingresos medios está casi vacía.
Según el Sr. Toan, este es un grupo con una gran demanda pero que cae en el vacío del mercado: no cumple con las condiciones para comprar viviendas sociales, y el precio de la vivienda comercial excede la capacidad de pago. Para atraer a las empresas al segmento de viviendas a precios adecuados, la condición previa es tener un fondo de tierra limpia con costos razonables, junto con políticas de reducción de tarifas de uso de la tierra, incentivos fiscales y apoyo crediticio suficientemente fuerte.
La segunda razón es que el mecanismo legal, aunque tiene regulaciones, todavía existen "puertas" para reemplazar la obligación de asignar vivienda social con otro plan.
De acuerdo con las regulaciones actuales en el Decreto 100/2024/ND-CP, en las ciudades de tipo especial, tipo I, II y III, los Comités Populares provinciales al aprobar la política de inversión deben decidir si el inversor reserva el 20% del área total de tierra residencial dentro del alcance del proyecto para construir viviendas sociales. Sin embargo, el decreto también permite que en algunos casos, las localidades consideren asignar fondos de tierra residencial en otras ubicaciones fuera del alcance del proyecto o aprueben que el inversor pague dinero equivalente al valor del fondo de tierra que ha invertido en infraestructura técnica para construir viviendas sociales. En otras palabras, la obligación del 20% del fondo de tierra no siempre se implementa directamente en el proyecto.
El problema radica en que, al permitir el intercambio por otros fondos de tierra o dinero, la responsabilidad de las agencias de gestión locales aumenta enormemente. Si no se monitorea por separado, no se insta, no se asigna tierra de reemplazo a tiempo, entonces el fondo de tierra de vivienda social en la práctica se reducirá.
La tercera razón es que las empresas que hacen NƠXH tampoco han recibido realmente un apoyo correspondiente para sentirse seguras de perseguir este segmento. Hablando en el seminario "Crecimiento inmobiliario, cómo controlar para el desarrollo" el 17 de abril, el Sr. Lê Hữu Nghĩa - Director de Lê Thành Company - dijo que su empresa tiene un proyecto de 2.000 billones de VND que ha terminado los cimientos pero tiene que "quedarse quieto" porque no puede pedir prestado capital.
Según el Sr. Nghia, aunque el paquete de crédito de 145 billones de VND está diseñado para viviendas sociales y viviendas para trabajadores, cuando las empresas acceden a los bancos para pedir préstamos con una tasa de interés preferencial del 6,1%, se les rechaza porque los bancos creen que las tasas de interés de movilización son altas, prestar a ese nivel será una pérdida. Incluso las empresas que aceptan pedir préstamos a tasas de interés de viviendas comerciales tampoco son aprobadas por temor a que se equivoquen los prestatarios.
