La adjuntación de códigos de identificación electrónica de bienes raíces se considera uno de los pasos importantes en el proceso de completar la infraestructura de datos y transparentar el mercado inmobiliario.
Un reportero del periódico Lao Dong tuvo una conversación con el Dr. Tran Xuan Luong - Subdirector del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario (VARS IRE) - para aclarar las expectativas y los desafíos planteados en el proceso de implementación.
Señor, ¿en qué medida mejorará la transparencia del mercado el hecho de que cada propiedad tenga su propio código de identificación?
- Desde la perspectiva de un experto, estoy de acuerdo con la política de emitir códigos de identificación separados para cada propiedad inmobiliaria. Esta es una práctica común en los países desarrollados, porque para gestionar, debe haber datos y para tener datos, es obligatorio identificar cada activo.
Los bienes inmuebles son activos de gran valor, que existen a largo plazo, por lo que se necesita un "documento de identidad" para rastrear todo el ciclo legal y las transacciones.
No solo se detiene en la identificación de activos, la codificación de cada propiedad inmobiliaria también es la plataforma para digitalizar todo el proceso de gestión del mercado. Durante muchos años, el trabajo de regulación del mercado inmobiliario ha encontrado no pocas dificultades debido a los datos dispersos, descoordinados y difíciles de rastrear. Cuando cada activo está etiquetado con un código de identificación y se introduce en un sistema de datos digitales unificado, toda la información sobre legalidad, transacciones, precios o fluctuaciones del mercado puede ser rastreada de manera transparente y continua. Desde cierto punto de vista, este mecanismo de codificación es como un "anillo de oro" para el mercado inmobiliario, ayudando a establecer la disciplina de los datos, limitando los vacíos de información, que son condiciones para la especulación, la inflación de precios o la manipulación del mercado.
De hecho, la gestión de bienes raíces y el mercado inmobiliario es extremadamente difícil. Además de la información física como la ubicación, el área, el estado actual, la información sobre el precio, un factor central del mercado, es aún más difícil de captar.
Cuando no hay datos fiables, muchas políticas y directrices de regulación, aunque sean correctas, difícilmente pueden ser efectivas en la práctica.
Por lo tanto, cuando cada propiedad se encripta y se identifica vinculada a una base de datos unificada, los problemas de identificación de activos, seguimiento de transacciones, formación de precios y transparencia de la información básicamente tendrán una plataforma para resolverlos.
Si se implementa de manera sustantiva, esto no es solo una herramienta de gestión administrativa, sino un paso importante para ayudar al Estado a comprender correctamente el mercado, y solo cuando se entiende correctamente se puede regular de manera efectiva, al mismo tiempo que ayuda a que el mercado funcione de manera más transparente y sostenible.
¿Son suficientes los códigos de identificación y los mecanismos de interconexión de datos para reducir la especulación y la inflación de precios, especialmente en el segmento de terrenos y áreas que han experimentado fiebre virtual?
- Hay motivos para esperar eso. Porque la naturaleza de la especulación, la inflación de precios o la creación de "fiebre virtual" se basa en gran medida en la falta de transparencia y la interrupción de la información.
Cuando cada bien inmueble recibe un código de identificación único y todos los datos se interconectan, la información legal, el historial de transacciones, el precio de transacción, el estado de transferencia... se registran y rastrean. En ese caso, el factor subjetivo humano es muy difícil de intervenir para crear información incorrecta o "dirigir" el mercado como antes.
En particular, cuando las transacciones se digitalizan, el valor de la transacción se registra completamente, avanzando hacia la publicidad a un nivel apropiado, entonces la declaración de dos precios, ocultar los precios reales o crear un nivel de precios virtual se reducirá gradualmente. Esta es también una base importante para implementar una política fiscal justa, y al mismo tiempo ayudar a las agencias de gestión a monitorear la evolución del mercado en tiempo real, teniendo así medidas de regulación oportunas.
Se puede decir que el código de identificación y la base de datos interconectada no son una "varita mágica" que elimine por completo la especulación, pero perderán el entorno favorable para la especulación. Cuando el mercado funciona sobre una base de datos transparente, cualquier manipulación será más difícil, mayor riesgo y, por lo tanto, naturalmente restringida.
Esta es una base muy importante para que el mercado inmobiliario funcione de manera saludable y se acerque a los estándares de los países desarrollados.
En la fase inicial de implementación, ¿predice que el mercado podría ralentizarse debido a la psicología de la espera, la revisión legal o debido a que los datos no están sincronizados?
- Así es. El mercado inmobiliario es un mercado muy sensible a las políticas, especialmente a las políticas que afectan directamente la transparencia y la capacidad de supervisión, como la emisión de códigos de identificación esta vez. En la etapa inicial de implementación, la posibilidad de que el mercado se estanque es predecible.
La razón no solo radica en factores técnicos, como que los datos no pueden sincronizarse de inmediato, requieren tiempo para revisarse y estandarizarse, sino también en factores psicológicos. Cuando los bienes raíces se identifican, toda la información sobre los activos, el número de bienes raíces que posee un sujeto, así como el flujo de dinero de la transacción se registrarán gradualmente y tendrán la capacidad de rastrear. Esto hace que una parte de los especuladores tiendan a ser más cautelosos, incluso a retirarse temporalmente o a escuchar, porque la ventaja de la información ya no es como antes.
Además, en el contexto de que la política monetaria para el sector inmobiliario todavía está bajo estricto control, la implementación de la identificación crea un "efecto doble": tanto el endurecimiento del flujo de efectivo como el endurecimiento de la transparencia de los datos. Esto puede afectar la liquidez del mercado a corto plazo.
Sin embargo, a medio y largo plazo, esta es una señal positiva. Porque este proceso contribuirá a seleccionar el mercado, reducir las transacciones puramente especulativas y crear una base para que el mercado se desarrolle de manera más transparente, estable y sostenible.
Un mercado puede desacelerarse a corto plazo, pero será más saludable a largo plazo.
Desde una perspectiva a largo plazo, ¿cómo puede esta regulación cambiar la forma de transacción, valoración y estructura del mercado inmobiliario vietnamita? ¿Podría ser esta la base para un ecosistema de transacciones digitales más transparente?
- Se puede decir que la codificación - identificación - valoración - fijación de impuestos y orientación del mercado es una cadena lógica inevitable. Y si se implementa completamente, esta será la plataforma para formar un ecosistema de bienes raíces digitales transparente, donde las transacciones, la gestión, la valoración y la regulación operan en la plataforma de datos.
Esta es también una condición importante para que el mercado inmobiliario vietnamita se desarrolle de manera profesional, saludable y se acerque a los estándares internacionales a largo plazo.
¡Gracias por el intercambio!
