A partir de las lineas de articulos reflejadas por el periodico Lao Dong sobre trucos para lucrarse con la vivienda social se muestra una realidad muy dolorosa. Lo destacable es que los 'co moi' han llevado a los compradores lo que ha puesto a muchas personas en riesgo de perder dinero sin tener una casa para vivir.
En relacion con este tema el periodico Lao Dong tuvo una conversacion con el Sr. Le Quang Huy - Subdirector General de CTCP BIC Vietnam el inversor del proyecto de vivienda social Him Lam Thuong Thanh (Rice City Long Chau).
No se permite autorizar ni vincular a ninguna empresa o empresa para vender viviendas sociales.
Señor actualmente ha surgido la situacion de que algunos sujetos anuncian la venta de'suerte diplomatica' de viviendas sociales incluido el proyecto Rice City Long Chau invertido por BIC Vietnam en consorcio con Him Lam Thu Do Joint Stock Company. ¿Como evalua esta situacion?
- Sr. Le Quang Huy: En el campo de la vivienda social solo necesita que aparezca informacion sobre un proyecto incluso antes de la fase de venta solo informacion sobre la politica de inversion la asignacion de tierras o la emision de permisos de construccion... y la situacion de anunciar ofertas de compra o ofertas diplomaticas surge inmediatamente. ¡Cada proyecto se encuentra en esta situacion!
La razon tambien es comprensible. La vivienda social si se compara en precio en el momento actual es solo alrededor del 30-40% en comparacion con los apartamentos comerciales en la misma ubicacion el mismo nivel de acabado. Esta gran diferencia de valor conduce a una alta demanda por parte de la gente incluidas las personas que quieren comprar de verdad y las personas que buscan formas de 'asignar hogares' 'hacer expedientes de hogares'. Este fenomeno siempre existe fuera de la sociedad.
Para nuestros proyectos en realidad este es un problema al que hemos tenido que enfrentarnos en todos los proyectos de vivienda social que hemos implementado. Porque la oferta es demasiado escasa mientras que la demanda de la gente para el segmento de vivienda social de bajo costo es extremadamente grande.
En cuanto al proyecto Rice City Long Chau con una ubicacion hermosa una planificacion general bien invertida un diseño meticuloso y documentos legales completos aprobados por los departamentos y sectores el nivel de interes es aun mas especial.
Hasta el momento nuestro sistema de recepcion y guia de expedientes en linea ha registrado mas de 16.000 codigos de clientes emitidos. Cada codigo corresponde a un unico conjunto de informacion personal que incluye la tarjeta de identificacion ciudadana el numero de telefono y el correo electronico. Eliminamos por completo la posibilidad de duplicacion o creacion de multiples codigos de la misma informacion. Por lo tanto se puede afirmar que estos 16.000 codigos son 16.000 usuarios reales no cuentas virtuales.
Mientras tanto el numero total de apartamentos del proyecto es de solo 1.951 apartamentos vendidos y alquilados para la compra. Una tasa de interes tan alta refleja el gran atractivo del proyecto y al mismo tiempo tambien muestra por que los intermediarios espontaneos se aprovechan para difundir noticias sobre descuentos diplomaticos y diferencias de precio de compra.
En una serie de articulos de investigacion del periodico Lao Dong que reflejan que los agentes de la Sociedad Anonima de Bienes Raices TGT Vietnam (TGT Land) anuncian 200'suat ngoai giao' de viviendas sociales Him Lam Thuong Thanh (Rice City Long Chau). Entonces ¿el inversor esta vinculado a esta empresa para vender casas señor?
- Sr. Le Quang Huy: No sabemos ni nos asociamos con TGT Vietnam Real Estate Joint Stock Company. Para el campo del desarrollo de viviendas sociales de acuerdo con las regulaciones de la ley el inversor debe hacer negocios directamente.
Por lo tanto no tenemos necesidad ni permiso para conectarnos con ninguna bolsa de valores organizacion u individuo para distribuir y vender bienes. Las regulaciones legales establecen muy claramente que 'el negocio de la vivienda social debe llevarse a cabo directamente por el inversor'.
Por lo tanto con cualquier proyecto cuando aparecen informaciones inusuales como los sujetos que anuncian la venta de plazas diplomaticas emitimos anuncios oficiales en el sitio web o comunicados de prensa afirmando que no estamos vinculados a ninguna bolsa de valores o organizacion o individuo.
Decir eso significa que el inversor tampoco esta autorizado a vincular o autorizar a su filial o empresa del mismo ecosistema para vender bienes ¿verdad?
- Sr. Le Quang Huy: Segun las disposiciones de la ley solo se permite al inversor vender viviendas sociales sin autorizacion y tampoco se puede firmar un contrato de servicio con ninguna empresa incluidas las filiales o las empresas del mismo ecosistema.
Nosotros mismos en el proceso de negocio de viviendas sociales nos damos cuenta de que si no fueramos nosotros los que desarrollamos directamente el proyecto desde la liberacion del terreno hasta los preparativos de la inversion seria muy dificil garantizar el pleno cumplimiento de las regulaciones legales.
Porque el negocio de la vivienda social esta estrechamente vinculado a las regulaciones legales. Todas las regulaciones son muy estrictas desde el paso de recogida de expedientes la aprobacion de la validez el sorteo la post-inspeccion la entrega hasta la post-inspeccion mensual sobre el usuario: si es el sujeto correcto o no despues de comprarlo o alquilarlo.
Para otros inversores ¿no me atrevo a afirmar si tomaron la iniciativa de hacerlo o no? Pero desde la perspectiva de BIC los inversores nunca se atreven a hacerlo. Hacerlo conduce a una 'pena' inmediata. Y un pequeño incidente como ese conllevara muchos otros problemas con consecuencias muy graves. Este es un acto de apropiacion de politicas que debe ser condenado y tratado con severidad.
El valor central de BIC Vietnam es especializarse en el desarrollo de proyectos de viviendas asequibles especialmente viviendas sociales. Operamos en este campo desde 2013 mas de diez años en el mercado. Entendemos muy bien los principios y lo claras que son las regulaciones legales.
Volviendo al tema de la cooperacion con las plataformas las unidades del ecosistema o las unidades de consultoria de servicios no la necesitamos. Porque realmente ninguna unidad tiene suficiente nivel suficiente conocimiento de las regulaciones legales de la vivienda social para poder organizarse por si misma como nosotros mismos.
Por ejemplo con los proyectos de viviendas comerciales los inversores pueden tener solo dinero saber un poco de legalidad y si no saben mucho pueden alquilar para legalizar. Pero para la vivienda social la propia unidad de inversor debe ser la que lo entienda mas claramente para organizar todo el trabajo. ¿Por que? Porque nuestras ganancias son solo el 10% de la inversion total del proyecto. Las ganancias son muy pequeñas. Asi que si todo se alquila y no se reducen los costos no tendremos suficientes ganancias y costos de recaudacion.
Las personas que quieren comprar viviendas sociales al acceder a la informacion deben ser de fuentes oficiales.
En el proceso que registramos es porque el inversor solo recibe el 10% de las ganancias por lo que existen los 'apartamentos con tasas diplomaticas' para que el inversor las empuje a otra unidad para recaudar mas. Entonces por favor pregunte ¿de donde viene el concepto de'suat diplomatico'?
- Sr. Le Quang Huy: Ese concepto puede entenderse como que surge de la forma de ver las cosas en la sociedad cuando todavia existe el punto de vista de 'primero las relaciones las divisas'. En la sociedad vietnamita muchas personas ven los problemas de una manera bastante unilateral como esa por lo que en todas partes es facil ver elementos negativos.
Sin embargo en realidad en el tipo de vivienda social debido a la gran diferencia de valor en comparacion con otros tipos de vivienda en el pasado cuando la vivienda social no era de gran interes para muchas personas y no estaba sujeta a una estricta supervision por parte de las agencias funcionales hubo proyectos o inversores que lo manejaron de muchas maneras diferentes y luego fueron descubiertos.
Pero para nosotros de BIC Vietnam especialmente en el proyecto Rice City Long Chau si se usa un lenguaje algo directo es muy'verde'. La diplomacia esta de acuerdo en que todavia hay personas que lo llaman asi pero nuestro punto de vista es que para cualquiera es igual se trata de la misma manera.
Nuestro proceso es guiar a las personas para que completen los expedientes. Todas las personas que reciben un codigo pueden descargar el formulario en el sitio web y recibir instrucciones para declararlo en esa plataforma; si hay alguna pregunta enviada por correo electronico todas las respondemos.
Con respecto a los sujetos que tienen comportamientos negativos como la venta de suats la venta de suats la recaudacion de tien chenh la compra y venta de'suat ngoai giao'... como inversor ¿que recomendaciones tiene para las autoridades competentes para manejar completamente esta situacion para que la gente no caiga en trucos de fraude?
- Sr. Le Quang Huy: Actualmente en la era del fuerte desarrollo de la tecnologia de la informacion tambien han aparecido muchos casos tipicos de fraude. Por lo tanto en primer lugar es necesario aconsejar a la gente. La gente al acceder a la informacion debe acceder a fuentes oficiales. Al mismo tiempo es absolutamente necesario no confiar en ningun trampolin para guiar y completar los expedientes.
Los traficantes de fichajes suelen operar en cada nivel. En el primer nivel guian a la gente a un sitio web o una Fanpage. El siguiente nivel es permitir la descarga de expedientes por ejemplo 100.000 VND por descarga.
Despues de eso cuando la gente descarga pero no sabe como declarar seguiran guiando la declaracion con un costo mas alto por ejemplo 500.000 VND. Se que hay sujetos que realizan tales servicios. Por supuesto esa actividad no viola la ley.
A continuacion cuando en los expedientes hay documentos que requieren ser solicitados en las agencias a las que la gente no esta acostumbrada los ciudadanos les piden que los traten por su cuenta y otro gasto. A un nivel superior los sujetos comienzan a introducir el concepto de 'obligacion diplomatica' y a proporcionar informacion para hacer una llamada de atencion con el objetivo de acercarse y atraer a las personas necesitadas.
Por ejemplo pueden declarar que 'tengo un prestamo diplomatico' 'tengo una relacion con el inversor' 'tengo un apartamento diplomatico'. En el caso de que los compradores tengan necesidades urgentes de vivienda y realmente quieran tener un apartamento se ven facilmente afectados y creen en ellos. Cuando creen en ellos pueden transferir 300 o 500 millones de VND. Las personas que confian demasiado transfieren una gran cantidad de dinero; las personas mas cautelosas depositan primero. Luego luego paso a paso se les exige que paguen mas intereses.
Incluso en el caso de que el comprador tenga la suerte de comprar una casa no es seguro que la aprobacion este relacionada con las personas que han recibido esa diferencia de dinero; sino que en realidad la gente gana el premio por si misma con sus documentos validos.
Por el contrario si no se puede comprar el agente ofrecera razones como: 'Esta vez las agencias funcionales supervisan muy estrictamente' 'cuesta poco por lo que el inversor tiene que retirarse para manejar otros casos de alto nivel'... Al mismo tiempo diran: 'He transferido 300 millones de VND y los devolvere pero necesito deducir las tarifas de consultoria' generalmente 20 millones o incluso 50 millones. Esta es su forma de lucrarse.
¡Gracias señor!
