1. Condiciones para la transferencia de tierras agricolas a tierras residenciales
Segun el apartado 5 del articulo 116 de la Ley de Tierras de 2024 los hogares y particulares pueden transferir el proposito del uso de la tierra agricola en zonas residenciales y agricolas en la misma parcela de tierra residencial a la tierra residencial si se ajusta a la planificacion del uso de la tierra a nivel de distrito o planificacion general o planificacion de subzona de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre planificacion urbana que ha sido aprobada por la autoridad competente.
En consecuencia la planificacion del uso de la tierra a nivel de distrito estipulada en el articulo 62 de la Ley de Tierras de 2024 es de 10 años (vision de 20 años). Y el plan de uso de la tierra a nivel de distrito se elabora anualmente.
Sin embargo para las tierras de cultivo de arroz y tierras forestales solo se puede transferir el proposito del uso de la tierra a otro proposito despues de que haya una Resolucion del Consejo Popular Provincial.
2. Como calcular el dinero del uso de la tierra
Segun el parrafo 1 del articulo 8 del Decreto 103/2024/ND-CP los hogares y particulares cuando la autoridad estatal competente emite una decision para permitir el cambio de proposito de uso a tierra residencial el precio del uso de la tierra se calcula de la siguiente manera:
Entre ellos:
- El precio del uso de la tierra del tipo de tierra despues de la transferencia se calcula de la siguiente manera:
- El dinero del uso de la tierra el alquiler de la tierra de los tipos de tierra antes de la transferencia del proposito de uso de la tierra (a continuacion llamado dinero de la tierra antes de la transferencia del proposito de uso de la tierra) se calcula de acuerdo con las regulaciones de la seccion (2).
- En el caso de que el precio del uso de la tierra del tipo de tierra despues de la transferencia del proposito de uso de la tierra sea menor o igual al precio del uso de la tierra antes de la transferencia del proposito de uso de la tierra el precio del uso de la tierra al transferir el proposito de uso de la tierra es cero (=0).
3. Autoridad para permitir la transferencia de tierras agricolas a tierras residenciales
De acuerdo con las regulaciones del punto m del apartado 1 del articulo 5 del Decreto 151/2025/ND-CP (actualizado en la Decision 2418/QD-BNNMT de 2025) a partir del 1 de julio de 2025 la autoridad para permitir el cambio de proposito del uso de la tierra agricola a residencial para particulares esta bajo la autoridad del Comite Popular de la comuna.
4. Procedimiento para transferir el proposito del uso de la tierra a la tierra residencial
El procedimiento para transferir el proposito del uso de la tierra a la tierra residencial se regula en el articulo 227 de la Ley de Tierras de 2024 de la siguiente manera:
Los casos de cambio de proposito del uso de la tierra deben ser autorizados por las autoridades estatales competentes y deben llevarse a cabo de la siguiente manera:
- El usuario de la tierra presenta un expediente solicitando la transferencia del proposito del uso de la tierra de acuerdo con las regulaciones.
- La agencia con funciones de gestion de la tierra inspecciona las condiciones para la transferencia del proposito del uso de la tierra. En caso de que el expediente no cumpla con las regulaciones se orientara a los usuarios de la tierra para que añadan el expediente y lo devuelvan a la agencia con funciones de gestion de la tierra.
- Las agencias funcionales de gestion de la tierra son las siguientes responsables:
+ Para el caso de aplicar el precio de la tierra en la tabla de precios de la tierra para calcular el precio del uso de la tierra y el alquiler de la tierra el organismo con funciones de gestion de la tierra elabora un expediente para presentarlo al Comite Popular competente para emitir una decision para permitir el cambio de proposito del uso de la tierra la asignacion de la tierra y el arrendamiento de la tierra;
+ Para los casos especificos de determinacion del precio de la tierra para calcular el precio del uso de la tierra y el alquiler de la tierra la agencia con funciones de gestion de la tierra elabora un expediente para presentar al Comite Popular de la localidad competente para que emita una decision para permitir el cambio de proposito del uso de la tierra la asignacion de la tierra y el alquiler de la tierra; organizar la determinacion del precio de la tierra para presentar a la agencia competente para aprobar el precio de la tierra calculando el precio del uso de la tierra y el alquiler de la tierra.
- Los usuarios de la tierra pagan el dinero del uso de la tierra y el alquiler de la tierra de acuerdo con las disposiciones de la ley; en caso de que se reduzca el dinero del uso de la tierra y el alquiler de la tierra el organismo que recauda el dinero del uso de la tierra y el alquiler de la tierra implementa una reduccion del dinero del uso de la tierra y el alquiler de la tierra para los usuarios de la tierra.
- Las agencias con funciones de gestion de la tierra firman contratos de arrendamiento de tierras para el caso de que el Estado alquile la tierra; transfieren el expediente a la organizacion de registro de la tierra o a la sucursal de la organizacion de registro de la tierra para llevar a cabo el registro y la emision de Certificados de Derechos de Uso de la Tierra y Derechos de Propiedad de Bienes Incluidos en la Tierra actualizar y rectificar la base de datos de la tierra los expedientes catastrales y entregar Certificados de Derechos de Uso de la
- En el caso de la aceptacion de la transferencia de derechos de uso de la tierra y la transferencia del proposito del uso de la tierra se puede realizar el procedimiento de registro de transferencia de derechos de uso de la tierra simultaneamente con el procedimiento de transferencia del proposito del uso de la tierra de acuerdo con las regulaciones.
5. Tasas de emision de certificados de propiedad y tasas de registro
- Tasa de certificacion: Segun la Circular 85/2019/TT-BTC la tasa de certificacion de derechos de uso de la tierra sera de competencia del Consejo Popular Provincial.
- Tasa de tasa de registro: Basado en el Articulo 3 del Decreto 10/2020/ND-CP que estipula que las organizaciones e individuos que registren derechos de propiedad de viviendas y derechos de uso de la tierra deben pagar tasas de registro. El nivel actual de tasas de registro para casas y terrenos es del 0 5%.
