Brecha en el segmento de viviendas asequibles
Un informe de Savills muestra que, en Ciudad Ho Chi Minh, los apartamentos de clase C (sector de vivienda asequible) solo representaron alrededor del 29% de la oferta primaria en el primer trimestre de 2026, mientras que en Hanoi no se abrieron nuevos proyectos de clase C en el mismo período. Según un informe del Ministerio de Construcción, en el primer trimestre pasado, hubo más de 40.000 apartamentos que cumplían con las condiciones para salir al mercado, sin embargo, el segmento de vivienda asequible solo representó alrededor de 7.000 unidades.
La Sra. Cao Thi Thanh Huong, Subdirectora del Departamento de Investigación y Consultoría de Savills, comentó que el mercado inmobiliario en las dos grandes ciudades durante muchos años siempre ha estado en un estado de escasez de productos que puedan satisfacer adecuadamente la capacidad de pago, así como las necesidades reales de vivienda de los compradores.
Según datos de Savills, actualmente, los precios de los apartamentos en Hanoi han aumentado considerablemente desde 2024 y han superado la tasa de crecimiento de Ciudad Ho Chi Minh. En el primer trimestre de 2026, el precio primario promedio en Hanoi alcanzó alrededor de 100 millones de VND/m2, superior al nivel de alrededor de 91 millones de VND/m2 en Ciudad Ho Chi Minh.
Esto demuestra que el mercado inmobiliario tiene un "gran vacío" en el segmento de viviendas para personas con ingresos medios de 20 a 40 millones de VND/mes.
Este es un grupo de clientes con una gran demanda real de vivienda, pero que se encuentran en una situación "a medias". No tienen suficiente capacidad para acceder a productos de alta gama, pero tampoco tienen las condiciones para comprar viviendas sociales. Mientras tanto, la oferta adecuada para la capacidad de pago de este grupo en el mercado es muy limitada.
Las empresas se enfrentan al problema del aumento de los costos
El Sr. Ngo Quang Phuc, Director General de Phu Dong Real Estate JSC, dijo que el segmento de vivienda asequible sigue siendo un mercado con una gran demanda, pero no es sencillo para las empresas implementarlo. El primer obstáculo radica en la creación de un fondo de tierras adecuado. Para desarrollar viviendas asequibles, las empresas se ven obligadas a trasladarse a las zonas periféricas porque casi no hay oportunidad de crear productos a precios razonables en el centro de la ciudad.
Sin embargo, aunque todavía hay mucho terreno en las afueras, encontrar un terreno que se ajuste a la planificación, tenga un precio razonable y cumpla con las condiciones para desarrollar un proyecto no es nada fácil. Además, completar la legalidad de un proyecto puede llevar de 3 a 5 años. Esta es una de las razones por las que el mercado carece de oferta", dijo el Sr. Phuc.
El desarrollo del segmento de vivienda asequible en la etapa actual es aún más difícil a medida que el nivel de precios de venta continúa aumentando debido al fuerte aumento de los costos de los insumos y los intereses de los préstamos, mientras que la liquidez muestra signos de disminución y la psicología de los compradores se está volviendo gradualmente cautelosa. El problema del equilibrio entre el costo de los bienes vendidos, el progreso y la demanda está creando una gran presión sobre las empresas.
El director de una empresa inmobiliaria en Ciudad Ho Chi Minh dijo que a finales de 2025, se ha planeado que a principios del segundo trimestre de 2026 se abrirán oficialmente las ventas con el progreso de la implementación del proyecto y el precio de venta que se ha fijado. Sin embargo, desde principios de 2026 hasta ahora, ante la evolución de los altos costos de los insumos debido a que la mayoría de las materias primas han aumentado bruscamente, las empresas se ven obligadas a recalcular el plan de ventas, en el que el precio de venta también se ve obligado a aumentar, de lo contrario sufrirán pérdidas.
Esta empresa agregó que, aunque las tasas de interés de los depósitos tuvieron períodos de enfriamiento, las tasas de interés de los préstamos para el sector inmobiliario todavía están estrictamente controladas por los bancos con un margen alto. Las empresas inmobiliarias tienen que soportar una gran presión de las tasas de interés de los préstamos para los proyectos que prolongan el progreso debido a problemas legales. Cuando el tiempo de implementación de un proyecto se extiende de 3 a 5 o 7 años, los costos de las tasas de interés acumuladas se ven obligados a agregarse al precio de venta final que los consumidores tienen que soportar.
Simplificar los procedimientos para acortar el tiempo de implementación del proyecto
El Dr. Can Van Luc - Economista Jefe de BIDV - miembro del Consejo Asesor de Política Monetaria y Financiera Nacional - propuso que sea necesario desarrollar proyectos con áreas de apartamentos de aproximadamente 70 - 100 m2, precios que oscilan entre 3 - 7 mil millones de VND/apartamento (dependiendo de la localidad), adecuados para personas con ingresos de 20 - 40 millones de VND/mes.
Y para desarrollar este segmento, es necesario eliminar el mayor cuello de botella actual, que son los procedimientos legales y el proceso de concesión de licencias de proyectos. El proceso de implementación del proyecto aún se prolonga, muchos procedimientos se superponen, lo que hace que las empresas pierdan mucho tiempo y costos, lo que aumenta el precio del producto.
El Sr. Luc también propuso que sea necesario construir un sistema de políticas más sincrónico para el segmento de vivienda de gama media, en lugar de centrarse únicamente en la vivienda de alta gama o la vivienda social. Las políticas deben orientarse a ambas partes, incluyendo el apoyo a las empresas para desarrollar proyectos y el apoyo financiero a los compradores de viviendas.
