Los precios de la vivienda suben rápidamente
Un informe del Ministerio de Construcción muestra que los precios de los apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh continúan la tendencia alcista tanto en los segmentos de gama media como de alta gama. Muchos proyectos de alta gama en el centro superan el umbral de los 200 millones de VND/m2, lo que refleja una escalada de precios, especialmente en el centro de la ciudad.
En el segmento de gama media, los precios de oferta comunes oscilan entre 70 y 130 millones de VND/m2.Mientras tanto, el segmento de gama alta continúa estableciendo un nuevo nivel de precios, comúnmente desde más de 200 millones de VND/m2 y posiblemente hasta casi 600 millones de VND/m2 en proyectos de lujo.
Los expertos señalan que todavía existe en el mercado la mayor paradoja que aún no se ha resuelto, que es que la gente tiene cada vez más dificultades para comprar casas.La razón es que los precios de la vivienda están aumentando cada vez más, superando el alcance de muchas personas.
Los datos anteriores muestran que el umbral de precios por encima de los 100 millones de VND/m2 se está convirtiendo gradualmente en un nivel común en muchas áreas de la ciudad de Ho Chi Minh.La razón principal proviene de los costos de los insumos, incluidos los materiales de construcción y las finanzas, que continúan aumentando, lo que lleva a una escalada de los precios de venta.
Además, la falta de oferta de apartamentos asequibles también puede impulsar el nivel de precios de la vivienda a subir, obligando a la gente a comprar productos que excedan su capacidad financiera, reduciendo así las oportunidades de acceso a la vivienda y afectando los objetivos de seguridad social.
Propuesta de cambiar el método de cálculo de la población para salvar los precios de la vivienda
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), dijo que durante muchos años, la estructura de los productos de vivienda en la ciudad de Ho Chi Minh se ha desviado gravemente hacia el segmento de alta gama. Desde 2021 hasta mediados de 2025, el mercado casi no tiene tipos de vivienda comercial a precios asequibles, sino que tiene la ventaja del segmento medio y de alta gama, en el que la vivienda de alta gama representa más del 70% de la oferta.
Esta realidad hace que una gran parte de la población, especialmente los jóvenes y las personas con ingresos medios, estén casi "fuera del juego" cuando los precios de la vivienda se mantienen continuamente en niveles altos.Mientras tanto, la demanda real de vivienda sigue siendo muy alta, pero no se satisface con productos adecuados.
El segmento de "vivienda comercial asequible" debe entenderse como apartamentos con una superficie de aproximadamente 50 - 70 m2, con precios de venta que oscilan entre 2 y 5 mil millones de VND/unidad, equivalente a un precio de aproximadamente 30 - 70 millones de VND/m2.Esto se considera un precio "asequible" para la mayoría de los residentes urbanos, especialmente para el grupo que compra una casa por primera vez.
Sin embargo, la realidad del mercado actual muestra que la oferta a este precio casi no existe en el centro de la ciudad de Ho Chi Minh.La razón no radica en la demanda, sino principalmente en la falta de mecanismos para alentar a las empresas a desarrollar este tipo de vivienda.Las regulaciones legales actuales, incluidas las Leyes de Vivienda de diferentes períodos, no tienen políticas separadas para promover el segmento HoREA cree que la aplicación rígida del método de determinación de población según la Decisión 32/2025/QD-UBND está creando involuntariamente un desajuste entre la oferta y la demanda, empujando a los proyectos de vivienda a una situación difícil.
En consecuencia, la Decisión No. 32/2025/QD-UBND de fecha 26 de diciembre de 2025, vigente a partir del 9 de enero de 2026, se espera que sea el marco legal estándar para determinar la escala de población y la estructura de los apartamentos en los proyectos de edificios de apartamentos.Sin embargo, solo 3 meses después de la implementación, HoREA ha señalado las "inadecuaciones" que surgen.
El problema central radica en que la Decisión 32/2025 solo regula un método único para determinar la población.La aplicación de este método crea una prioridad para los "apartamentos grandes", adecuados para una parte de las personas de altos ingresos en proyectos de alta gama, pero completamente "desincronizados" con las necesidades reales de la mayoría de los residentes urbanos, los jóvenes recién llegados y los grupos de ingresos medios y bajos.
Para eliminar los problemas mencionados anteriormente, HoREA recomienda agregar un nuevo método de determinación de población. La Asociación propone nuevos niveles de cálculo de población basados en el área utilizada y el número de habitaciones (en lugar de aplicar solo una fórmula rígida).
Para los apartamentos ordinarios, se propone una clasificación más detallada, por ejemplo, apartamentos de 2 dormitorios o más (45-160 m2) para 2-3 personas, o determinados según el objetivo de 32 m2/persona. En particular, se añade un mecanismo flexible para los apartamentos de 1 habitación en áreas de 25-45 m2 para 1 persona.
Para la vivienda social y el reasentamiento, se propone ajustar los hitos de área (por ejemplo, el nivel de 77 m2 en lugar de 75 m2) para que se ajusten a las regulaciones actuales sobre vivienda social y la práctica de las cuotas mínimas de reasentamiento, evitando la situación de "rigilidad" en la distribución de la población.
