El Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural acaba de publicar un informe de evaluacion del primer año de aplicacion de la Ley de Tierras de 2024.
Este Ministerio cree que la Ley de Tierras de 2024 ha regulado especificamente la subasta de derechos de uso de la tierra la licitacion para seleccionar inversores para llevar a cabo proyectos con uso de la tierra.
En consecuencia para las areas de tierra gestionadas por el estado el principio general es que debe llevarse a cabo la subasta de derechos de uso de la tierra. Los proyectos de inversion en la construccion de zonas urbanas y zonas residenciales rurales deben llevarse a cabo la licitacion y los proyectos que la ley regula en sectores y campos deben llevarse a cabo la licitacion.
Sin embargo el orden de los procedimientos de licitacion el orden de los procedimientos de licitacion deben llevarse a cabo de acuerdo con la ley de licitacion de bienes y la ley de licitacion con procedimientos complejos y largos plazos lo que reduce la flexibilidad y afecta la capacidad de atraer inversiones.
De acuerdo con las disposiciones de la ley de subasta de bienes y la ley de tierras los participantes deben pagar por adelantado el 20% del valor total de la parcela de tierra y el area de tierra calculado segun el precio inicial para la subasta de derechos de uso de la tierra.
El articulo 39 de la Ley de Subastas de Activos de 2016 (modificada y complementada en el apartado 24 del articulo 1 de la Ley No. 37/2024/QH15) dice: 'En el caso de subasta de derechos de uso de la tierra para los casos de asignacion de tierras y arrendamiento de tierras para llevar a cabo proyectos de inversion el precio inicial minimo es del 10% y maximo el 20% del precio inicial'.
Segun las regulaciones en el punto c parrafo 1 Articulo 55 del Decreto No. 102/2024/ND-CP las organizaciones que participan en la subasta de derechos de uso de la tierra deben pagar por adelantado el 20% del valor total de la parcela de tierra y el area de tierra calculado segun el precio inicial para la subasta de derechos de uso de la tierra.
Ademas el plazo para pagar el uso de la tierra despues de la adjudicacion de la subasta sigue siendo largo. El precio inicial del 20% actual sigue siendo relativamente bajo especialmente en las condiciones de aplicacion de la tabla de precios de la tierra que no se ha ajustado para hacer el precio inicial.
Las regulaciones anteriores han sido explotadas por algunas organizaciones e individuos para obtener beneficios y negatividad. Ejemplos tipicos son los actos de creacion de precios virtuales y “aumento de precios” que elevan los precios de la tierra causando una gran diferencia entre el precio inicial y el precio de la subasta para transferir bienes inmuebles en areas vecinas que habian sido recolectados previamente o elevar el valor de los bienes inmuebles hipotecados para desembolsar deudas; o depositar depositos despues de la subasta incluso deliberadamente inflar los precios
Mientras tanto la ley no regula completamente las sanciones y el manejo estricto del acto de deposito de depositos ni tiene una regulacion sobre el tiempo minimo de retencion de la tierra antes de que se permita la transferencia despues de la adjudicacion de los derechos de uso de la tierra.
El aumento de los precios de la tierra a traves de las subastas hace fluctuar el nivel de los precios de la tierra en las zonas vecinas afectando la atraccion de nuevos proyectos de inversion causando dificultades para el trabajo de recuperacion de tierras compensacion apoyo y reasentamiento.
La asignacion de tierras y el arrendamiento de tierras principalmente en forma de arrendamiento pagado anualmente sin permitir que los inversores decidan la forma de arrendamiento de tierras es inflexible en el acceso a la tierra.
En realidad muchos inversores desean alquilar terrenos pagar el alquiler de terrenos una vez para ser proactivos en los calculos comerciales participar en el mercado inmobiliario ser convenientes para movilizar capital y hipotecar los derechos de uso de la tierra en las actividades comerciales.
Especialmente con proyectos en los campos de la salud la educacion la cultura la sociedad... es necesario atraer una variedad de recursos de inversion.
El alquiler de la tierra y el pago anual del alquiler de la tierra conducen a una gran cantidad de gasto presupuestario para la recuperacion de la tierra la compensacion el apoyo y el reasentamiento pero solo se recauda sobre el alquiler anual de la tierra lo que prolonga el tiempo de recuperacion de los costos gastados.
Por lo tanto es necesario tener flexibilidad para permitir que los inversores elijan formas de arrendamiento de tierras.
