En el contexto de que la Ley de Tierras de 2024 se esta implementando en la practica y continua perfeccionandose para garantizar la unidad y la viabilidad el Sr. Le Hoang Chau Presidente de la Asociacion de Bienes Raices de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) presenta una propuesta para eliminar los 'puntos de congestion' contribuyendo a la recuperacion del mercado inmobiliario y creando una base legal sincronica para el desarrollo socioeconomico.
Compartiendo con PV Lao Dong el Sr. Chau elogio el borrador del informe de revision del sistema legal publicado por el Ministerio de Justicia que muestra un fuerte esfuerzo en la implementacion de la Resolucion 66-NQ/TW sobre la reforma del trabajo de construccion y aplicacion de la ley.
Con 1.751 recomendaciones de las cuales 642 contenidos fueron acordados por el Ministerio de Justicia el informe señala las contradicciones superposiciones e insuficiencias que estan causando graves obstaculos al entorno de inversion y negocios.
En primer lugar la Asociacion propone agregar 'personas extranjeras que ingresan legalmente' como sujetos de uso de la tierra. Este es un grupo de personas que han sido autorizadas a poseer viviendas en Vietnam de acuerdo con la Ley de Vivienda de 2023 pero no han sido reconocidas en la Ley de Tierras de 2024 creando inconsistencia en el sistema legal.
En segundo lugar HoREA propone reestructurar las leyes del Articulo 182 al 222 de la Ley de Tierras de 2024 para que sean mas logicas evitando la confusion entre los tipos de tierra y los mecanismos de uso de la tierra. Segun el Sr. Chau se debe aprender de una clasificacion de tierra clara como la Ley de Tierras de 2013.
Otro punto notable es la propuesta de complementar las regulaciones sobre 'tierra utilizada para actividades religiosas' en las zonas de minorias etnicas especificamente las areas de 'arboles sagrados y montañas sagrados' contribuyendo a proteger los bosques vinculados a las costumbres culturales.
En cuanto a la organizacion administrativa HoREA propuso otorgar mas derechos de gestion de la tierra y la emision de certificados a nivel de comuna eliminando el papel intermediario a nivel de distrito. Al mismo tiempo promover la emision de 'libros rojos electronicos' en lugar de papel como ahora que es muy costoso en tiempo al tener que cambiar despues de 3 registros cambiantes.
En relacion con la recuperacion de tierras HoREA propuso enmendar el apartado 8 del articulo 81 para garantizar los derechos e intereses legitimos de los inversores en consonancia con la Constitucion y el Codigo Civil. “La recuperacion de tierras no puede significar la privacion de los activos de inversion legitimos” enfatizo el Sr. Chau.
Un tema 'caliente' destacado por el Sr. Chau es la devolucion de los costos de compensacion apoyo y reasentamiento en los casos en que los inversores adelantan los fondos sin un plan aprobado. Propone enmendar el apartado 2 del articulo 94 y el Decreto 103 para resolver este problema evitando causar daños a las empresas.
Ademas HoREA tambien propuso mecanismos para organizar el desarrollo del fondo de tierras creado gestionado y explotado eficazmente; modificar la forma de arrendamiento de tierras de pago unico para garantizar fuentes de ingresos sostenibles para el presupuesto; permitir la hipoteca de los derechos de uso de la tierra en instituciones de credito extranjeras a traves de bancos designados.
En particular la Asociacion tambien propuso 'luat hoa' la Resolucion 171/2024/QH15 para desbloquear miles de proyectos de vivienda comercial que se estan 'congelando' debido a la falta de base legal de la Ley de Tierras de 2024.
Ademas HoREA propuso enmendar la regulacion sobre el calculo del plazo de entrega de tierras desde el momento de la aceptacion del proyecto en lugar de desde la toma de decisiones de entrega de tierras para reflejar con precision el valor de uso restante especialmente en los casos en que el proyecto es un activo hipotecado que se cobra continuamente.
Finalmente la Asociacion propone reemplazar el mecanismo de'subvencion por el uso de la tierra' con el impuesto sobre la propiedad inmobiliaria y el impuesto sobre el cambio de proposito del uso de la tierra segun la practica internacional creando una fuente de ingresos mas estable y justa para el presupuesto.
Con 14 grupos de propuestas elaboradas y completas el Sr. Le Hoang Chau cree que este es el momento decisivo para legalizar politicas innovadoras construir un marco legal unificado y transparente y al mismo tiempo eliminar los nudos para que el mercado inmobiliario se recupere de forma segura saludable y sostenible.
