El 19 de agosto, en el programa de la Primera Sesión Extraordinaria, la Asamblea Nacional escuchó la presentación y el informe de verificación sobre la orientación de la política para enmendar la Ley de Vivienda de 2023. Al presentar la presentación, el miembro del Comité Central del Partido, Ministro de Construcción Tran Hong Minh, dijo que, con respecto a la propiedad de la vivienda, el proyecto estipula "apartamentos con plazo" de acuerdo con el plazo de uso de las obras de construcción de acuerdo con las regulaciones de la ley de construcción, vinculado a la garantía de los derechos de propiedad. Los propietarios de apartamentos tienen derecho a cumplir con las obligaciones financieras para construir nuevos apartamentos de acuerdo con las regulaciones cuando expire el plazo.
Al comentar sobre este tema, el Instituto de Investigación de Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE) cree que, en el proceso de discusión sobre la nueva política, la frase más fácil de malinterpretar es "apartamento con plazo". Si no se explica completamente, la gente puede entender que después de un cierto período de tiempo, el derecho a la propiedad del apartamento cesará automáticamente. Sin embargo, esta comprensión no refleja la verdadera naturaleza del problema.
Según VARS IRE, el ciclo de vida técnico de una obra se entiende como el tiempo que un edificio puede utilizar, determinado sobre la base de los documentos de diseño, la calidad de la construcción, las condiciones de operación, mantenimiento y los resultados de la inspección real.
Junto con eso está el concepto de derechos de propiedad legítimos del propietario. Los derechos de propiedad del apartamento, los derechos de uso de la tierra común y los beneficios derivados relacionados son derechos protegidos por la ley, que no pueden desaparecer automáticamente solo porque la obra llega a un plazo técnico.
Al perfeccionar el nuevo mecanismo, es importante evitar la comprensión de que la antigüedad de la obra es un "retrocedente" para los derechos de propiedad. Un enfoque más apropiado es definir la antigüedad de diseño como un hito de gestión e inspección obligatoria.
Cuando llegue ese momento, la obra debe ser reevaluada por su nivel de seguridad. Si todavía cumple con los requisitos técnicos, la obra puede seguir utilizándose de acuerdo con las conclusiones profesionales y el plan de mantenimiento adecuado. Si es necesario demolerla, los derechos del propietario deben transformarse en derechos e intereses durante el proceso de reconstrucción.
Desde esta perspectiva, es necesario establecer claramente tres capas de derechos, que incluyen: el derecho de uso de la tierra común de los propietarios de apartamentos - base legal vinculada al terreno para la construcción de la obra; el derecho de propiedad del apartamento y la parte de propiedad común durante el tiempo en que la obra aún garantiza la seguridad - el derecho de propiedad directa que la gente ha formado a través de transacciones de compraventa legales; y el derecho después de que la obra debe ser demolida y reconstruida, incluido el derecho a participar en el proceso de reconstrucción, el derecho a recibir un nuevo apartamento o el valor correspondiente, junto con los derechos de transferencia, herencia y hipoteca de acuerdo con las regulaciones.
El Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, dijo que esta es una orientación importante para completar el marco legal para los edificios de apartamentos, con el objetivo de resolver las deficiencias prolongadas en el trabajo de renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos antiguos, al tiempo que mejora la eficiencia del uso del suelo urbano.
Sin embargo, esta es también una política que tiene un impacto directo en la psicología del mercado, los derechos de propiedad de las personas y las tendencias de desarrollo de los segmentos inmobiliarios. Por lo tanto, la política debe diseñarse con una hoja de ruta y un mecanismo de implementación adecuados.
Para que esta regulación entre realmente en vigor, es necesario seguir aclarando contenidos importantes como: cómo determinar la vida útil de la obra sobre la base de las normas técnicas; las condiciones, el orden y la autoridad para determinar la vida útil de la obra; el mecanismo de aportación de capital, el cumplimiento de las obligaciones financieras al reconstruir el edificio de apartamentos; los derechos de los propietarios después de que la obra sea reconstruida; el plan de tratamiento para los casos de desacuerdo o incapacidad financiera para participar. Estos son factores decisivos para la viabilidad de la política, al tiempo que crean confianza para la gente y el mercado.
