No equiparar la vida útil de las obras con el plazo de los derechos de propiedad.
Según el Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE), en la Resolución No. 21-NQ/TW sobre puntos de vista y orientaciones para enmendar la Ley de Tierras y las leyes relacionadas, uno de los temas que recibe especial atención es la orientación para determinar el plazo de uso de los apartamentos de nueva construcción según la vida útil de la obra.
VARS IRE señaló que, en el proceso de discusión sobre la nueva política, la frase más fácil de malinterpretar es "apartamento con plazo fijo". Si no se explica completamente, la gente puede entender que después de un cierto período de tiempo, el derecho a la propiedad del apartamento cesará automáticamente. Sin embargo, esta comprensión no refleja la verdadera naturaleza del problema.
En consecuencia, el ciclo de vida técnico de la obra se entiende como el tiempo que un edificio puede usarse, determinado sobre la base del expediente de diseño, la calidad de la construcción, las condiciones de operación, mantenimiento y los resultados de la inspección real.
Junto con eso está el concepto de derechos de propiedad legítimos del propietario. Los derechos de propiedad del apartamento, los derechos de uso de la tierra común y los beneficios derivados relacionados son derechos protegidos por la ley, que no pueden desaparecer automáticamente solo porque la obra llega a un plazo técnico.
Al completar el nuevo mecanismo, es importante evitar la comprensión de que la vida útil de la obra es un "reloj de cuenta regresiva" para los derechos de propiedad.
Un enfoque más apropiado es identificar la vida útil del diseño como un hito de gestión e inspección obligatoria. Cuando llegue ese momento, la obra debe ser reevaluada por su nivel de seguridad. Si aún cumple con los requisitos técnicos, la obra puede seguir utilizándose de acuerdo con las conclusiones profesionales y el plan de mantenimiento adecuado. Si se ve obligado a demolerla, los derechos del propietario deben transformarse en derechos e intereses durante el proceso de reconstrucción.
Desde esta perspectiva, es necesario establecer claramente tres capas de derechos, que incluyen los derechos de uso de la tierra comunes de los propietarios de apartamentos, la base legal vinculada al terreno para la construcción de la obra; los derechos de propiedad del apartamento y la parte de propiedad común durante el tiempo en que la obra aún esté segura, los derechos de propiedad directa que la gente ha formado a través de transacciones de compraventa legales; y los derechos después de que la obra debe ser demolida y reconstruida, incluido el derecho a participar en el proceso de reconstrucción, el derecho a recibir un nuevo apartamento o el valor correspondiente, junto con los derechos de transferencia, herencia y hipoteca de acuerdo con las regulaciones.
Solo cuando estas tres capas de derechos se definen claramente, la política de gestión del ciclo de vida de los apartamentos puede crear consenso social.
El cuello de botella de la renovación de edificios de apartamentos antiguos plantea la necesidad de cambiar la mentalidad de gestión
Según las estadísticas, Hanoi tiene actualmente alrededor de 2,160 edificios de apartamentos antiguos que necesitan ser revisados y renovados, pero solo se han implementado 19 proyectos. En Ciudad Ho Chi Minh, hay alrededor de 474 edificios de apartamentos construidos antes de 1975. De ellos, 16 edificios de apartamentos de nivel D están sujetos a reubicación y demolición, a finales de 2025 solo 9 edificios de apartamentos han completado la reubicación, con más de 680/1,194 hogares asignados para la reubicación.
Según VARS IRE, desde una perspectiva positiva, la Resolución 21 que plantea la cuestión de la gestión del ciclo de vida de las obras y la reconstrucción proactiva de los edificios de apartamentos cuando expira el plazo de uso puede abrir un nuevo enfoque en el desarrollo de la oferta de apartamentos. En lugar de dejar que los edificios de apartamentos deteriorados se conviertan en cuellos de botella prolongados, el proceso de reconstrucción preparado temprano ayudará a crear un mecanismo para reemplazar y complementar la oferta de manera proactiva, especialmente en las áreas urbanas desarrolladas, donde los nuevos fondos de tierra son cada vez más limitados.
Por el contrario, debido a que los apartamentos son el segmento líder, cualquier regulación relacionada con los derechos del propietario, el mecanismo de reconstrucción y las obligaciones financieras, si no está claramente diseñada, también puede afectar la psicología de los compradores, los planes de inversión de las empresas y las decisiones de concesión de crédito de las instituciones financieras.
Por lo tanto, el valor de la política no solo radica en abordar el problema de la seguridad de las obras, sino también en la capacidad de formar un mecanismo de gestión del ciclo de vida de los activos transparente, creando condiciones para que la oferta de apartamentos se regenere de manera proactiva, contribuyendo a equilibrar el mercado y mejorar la eficiencia del uso de los recursos de la tierra.
La gestión del ciclo de vida de los apartamentos es un paso necesario en el proceso de desarrollo urbano moderno. Sin embargo, para que esta política entre en vigor sin crear perturbaciones innecesarias, el proceso de institucionalización debe garantizar la armonía entre los requisitos de seguridad de la construcción, la eficiencia del uso de la tierra y la protección de los derechos de propiedad de las personas.
