De acuerdo con las regulaciones actuales de la Ley de Vivienda de 2023, los compradores de viviendas sociales pueden transferir después de 5 años a partir de la fecha de pago completo y la emisión del certificado. La compra y venta después de este período se lleva a cabo de acuerdo con el mecanismo de mercado, sin limitar a los destinatarios de la transferencia.
En el proyecto de enmienda de la ley que se está consultando, el Ministerio de Construcción propone cambios en la dirección de un control más estricto. Después de 5 años de uso, los propietarios de viviendas sociales cuando quieran vender ya no podrán realizar transacciones libremente, sino que solo podrán transferirlas a personas que cumplan con las condiciones para disfrutar de la política de vivienda social.
El abogado y máster Pham Thanh Tuan (Colegio de Abogados de la ciudad de Hanoi) comentó que la vivienda social se forma a partir de las políticas preferenciales del Estado sobre la tierra, el crédito, los impuestos... por lo que es necesario establecer ciertas limitaciones al derecho a decidir para garantizar el objetivo correcto de bienestar social, evitando la situación de convertir los beneficios públicos en beneficios privados. Por lo tanto, el control de las condiciones de transferencia no solo tiene como objetivo prevenir la especulación, sino también contribuir a mantener la estabilidad y la orientación correcta de este segmento.
En realidad, esta no es una restricción irrazonable del derecho de transferencia, sino una continua continua de la lógica legal desde el establecimiento de la transacción inicial. La vivienda social no es un tipo de bien que funcione completamente según el mecanismo de mercado, sino que se distribuye de acuerdo con la política, con una clara limitación de los compradores. Por lo tanto, continuar controlando a los destinatarios de transferencia en el mercado secundario es apropiado, asegurando la coherencia de la política y de acuerdo con la naturaleza de este tipo de vivienda.
Al mismo tiempo, la regulación tampoco tiene como objetivo prohibir la transferencia. El propietario todavía tiene derecho a transferir viviendas sociales, pero dentro de un cierto marco, según el cual el cesionario debe ser elegible para la política. Por lo tanto, el derecho a decidir no se elimina, sino que solo se ejerce condicionalmente, de acuerdo con las características específicas de la vivienda social.
La práctica actual muestra que permitir la libre transferencia después de un cierto período de tiempo ha llevado a la tendencia de "comercialización" de la vivienda social, reduciendo el significado inicial de la política. Un activo formado a partir de un mecanismo preferencial puede convertirse rápidamente en una herramienta rentable según el mercado, lo que conlleva el riesgo de especulación, lucro y reduce las oportunidades de acceso a la vivienda de los grupos vulnerables.
En primer lugar, es necesario mantener el principio de limitar los beneficiarios de manera constante, no solo en la etapa de distribución inicial sino también en las transacciones de transferencia secundaria. En consecuencia, el cesionario debe seguir siendo elegible para comprar viviendas sociales. Esta es la herramienta central para garantizar los objetivos de bienestar social y evitar la situación de "comercialización" de viviendas sociales después de un período de posesión.
Sin embargo, un contenido especialmente importante es diseñar regulaciones de transición razonables. En realidad, muchas personas han comprado viviendas sociales de acuerdo con las regulaciones actuales con la expectativa de poder transferir libremente después de 5 años. Por lo tanto, si la nueva política cambia en la dirección de endurecer, debe haber regulaciones de transición claras, junto con una hoja de ruta de implementación adecuada para evitar perturbaciones psicológicas y del mercado. Por ejemplo, las regulaciones de restricción de transferencia pueden aplicarse con una fecha de entrada en vigor más tardía que el momento de la entrada en vigor general de la Ley de Vivienda (modificada), con el fin de crear un período de tiempo de adaptación.
Para los casos de viviendas sociales que se han permitido transferir libremente y que en realidad han operado como viviendas comerciales, es necesario considerar la aplicación de un mecanismo de "excepción". En consecuencia, estos bienes inmuebles no siguen estando vinculados por las condiciones de transferencia en el "ecosistema" de viviendas sociales, con el fin de garantizar la estabilidad de las transacciones y los derechos legítimos de los propietarios existentes.
Además, es necesario diseñar un mecanismo para determinar a los sujetos que cumplen con las condiciones para participar en las transacciones en el mercado secundario. Actualmente, la revisión de los sujetos que compran viviendas sociales en el mercado primario es realizada de manera relativamente estricta por los inversores y las agencias de gestión. Sin embargo, si se mantiene el principio de limitar a los sujetos en las transacciones de transferencia secundaria, es necesario especificar claramente el proceso de confirmación de los sujetos de recompra en la dirección de heredar el mecanismo actual pero simplificado, transparente y más factible. Esto tiene como objetivo limitar la congestión de las transacciones, así como prevenir los actos de eludir la ley.
