Viviendo y haciendo negocios
El Gobierno ha emitido el Decreto No. 339/2026/ND-CP que regula las sanciones por infracciones administrativas en los campos de la construcción, la gestión de obras de infraestructura técnica, la gestión y el desarrollo de viviendas, y el negocio inmobiliario. Este Decreto entra en vigor a partir del 26 de agosto de 2026, según el cual la multa por el acto de utilizar apartamentos para fines no privados aumenta a 100-130 millones de VND, excepto en los casos de alquiler para vivienda según las regulaciones.
De hecho, según la investigación del periodista de Lao Dong en muchos apartamentos en el área de Hanoi, todavía existe la situación de usar apartamentos para servicios, negocios e incluso para alquilar como oficinas.
En un edificio de apartamentos en el distrito de Tay Mo (Hanoi), un apartamento en el segundo piso cuelga un letrero de servicio para una clínica especializada en odontología y maxilofacial. También en este edificio, algunos apartamentos se utilizan para vivir y brindar servicios de belleza como lavado de cabeza y extensiones de pestañas.
No solo en el distrito de Tay Mo, sino también en algunos edificios de apartamentos en la comuna de An Khanh, existe una situación similar. Muchos apartamentos son habitados por propietarios que también ofrecen servicios comerciales como lavado de cabeza, masajes o comercio de mariscos... Los propietarios de negocios de servicios aquí publican regularmente en el grupo de mercados de los residentes del edificio de apartamentos para vender productos e invitar a los clientes.
El Sr. Phan Minh (nombre del personaje cambiado a petición) - propietario de un servicio de belleza que alquiló un apartamento en el edificio HH4C, KĐT Linh Đàm (barrio de Hoàng Liệt) dijo que anteriormente él y su esposa alquilaron el primer piso para abrir una tienda. Sin embargo, debido a los altos costos, él y su esposa decidieron mudarse a alquilar un apartamento en el mismo edificio a un precio barato y con un espacio más amplio.
La Sra. Nguyen Thi Phuong (39 años, residente en un apartamento en la comuna de An Khanh) reflejó que muchas personas recompran apartamentos en los que no viven y luego los alquilan para oficinas y negocios en línea.
Los apartamentos están reservados para que los residentes vivan, llevar más clientes afuera hará que el ascensor se sobrecargue, sin mencionar que la seguridad del edificio es difícil de controlar", agregó la Sra. Phuong.
De hecho, ha habido casos de uso de apartamentos como lugar para negocios y comercio de productos falsificados. Por ejemplo, en julio de 2026, el Equipo de Gestión del Mercado (QLTT) No. 1, Subdepartamento de QLTT de la ciudad de Hanoi inspeccionó un apartamento en el piso 9, edificio de apartamentos Binh Minh Garden (barrio de Viet Hung, ciudad de Hanoi) propiedad del Sr. N.V.T. Aquí, las fuerzas funcionales descubrieron 4. 092 botellas de tinta falsificada de la marca Epson y 186 botellas de tinta falsificada de la marca Canon que están siendo protegidas en Vietnam.
El Sr. Nguyen Duy Thanh - Presidente y Director General de Global Home Management Company, Vicepresidente de la Asociación de Gestión de Viviendas de Apartamentos de Ciudad Ho Chi Minh (HCMO) dijo que, durante muchos años, la situación del uso indebido de apartamentos se ha convertido en un problema destacado en Ciudad Ho Chi Minh. No pocos apartamentos se han transformado en almacenes de mercancías, oficinas, aulas o alojamiento de corta duración no registrado. Esto no solo viola la ley, sino que también plantea muchos riesgos para la seguridad, la protección y el orden urbano.
La junta directiva y el consejo de administración han solicitado repetidamente al gobierno, pero el manejo no ha sido definitivo debido a la autoridad y las sanciones limitadas. Además, la situación del alquiler a corto plazo sin registro comercial, sin declaración de residencia temporal también es común, causando dificultades para el trabajo de gestión de la población.
Elevar la conciencia de los propietarios de apartamentos
En una entrevista con un periodista, el abogado Nguyen Doan Hung, del Colegio de Abogados de la ciudad de Hanoi, dijo que la ley no solo prohíbe el uso de todo el apartamento como oficina o establecimiento comercial, sino que también puede ser procesado el caso de vivir, organizar negocios y prestar servicios en el apartamento.
El hecho de que el propietario del apartamento o algunos empleados se queden a pasar la noche no hace que las actividades comerciales en el apartamento sean legales. Las agencias funcionales deben basarse en el propósito y la forma de uso real.
Si el apartamento tiene un letrero, un escritorio, empleados que trabajan regularmente, reciben clientes, organizan clases, belleza, exámenes y tratamientos médicos o contienen mercancías para negocios, entonces existe una base para determinar que el apartamento se está utilizando para fines no residenciales", analizó el abogado Hung.
Sin embargo, también es necesario distinguir la organización del apartamento como un lugar de negocios con el caso de un residente legal en el apartamento, que ocasionalmente trabaja en línea o maneja asuntos personales en casa. No se puede simplemente basarse en que el apartamento tenga una computadora, un escritorio o actividades de venta en línea para concluir tácitamente que hay una violación; la sanción debe basarse en expedientes, pruebas y el estado de uso real.
De acuerdo con el punto d, párrafo 3, Artículo 62 del Decreto No. 339/2026/ND-CP, las personas que utilicen apartamentos para fines no residenciales pueden ser multadas con entre 100 millones de VND y 130 millones de VND; si el sujeto infractor es una organización, la multa correspondiente es de entre 200 millones de VND y 260 millones de VND.
La persona sancionada debe ser el sujeto real que cometió la infracción. Si el propietario está directamente involucrado en el negocio, el propietario es responsable; si la empresa alquila el apartamento y luego organiza una oficina, se debe considerar la responsabilidad de la empresa inquilina. No se puede sancionar tácitamente al propietario del apartamento solo porque sea el titular de la propiedad sin verificar el contrato de arrendamiento, el propósito del arrendamiento, el acto y la culpa de cada parte.
Para este acto, las agencias funcionales y los funcionarios públicos en la localidad pueden inspeccionar y levantar actas. Sin embargo, debido a que el nivel máximo del marco de multas excede la autoridad de sanción del Presidente del Comité Popular a nivel comunal, el expediente debe ser transferido a una persona con suficiente autoridad; en el sistema de gobierno local, el Presidente del Comité Popular a nivel provincial es la persona con suficiente autoridad para emitir decisiones de sanción.
El Sr. Nguyen Duy Thanh - Presidente y Director General de Global Home Management Company - dijo que los Comités Populares de barrios y comunas deben coordinarse con el Departamento de Construcción para supervisar regularmente, especialmente en los edificios de apartamentos que reflejan violaciones. Aplicar tecnología de supervisión como el Sistema de gestión operativa en línea, monitorear las anomalías en electricidad y agua para detectar apartamentos que se utilizan para fines incorrectos.
En cuanto a las sanciones, es necesario aplicar altas multas según el Decreto 339, obligando a restaurar la función, incluso la coerción si el propietario del hogar no cumple. Al mismo tiempo, especificar claramente la responsabilidad del gobierno local, evitar la situación de evasión y elusión, asegurando un manejo completo desde el nivel de base.
