El Gobierno acaba de emitir la Resolucion No. 66.11/2026/NQ-CP de fecha 6 de enero de 2026 para eliminar las dificultades y obstaculos que surjan en las actividades de subasta de derechos de uso de la tierra residencial, y al mismo tiempo fortalecer la disciplina legal, prevenir la situacion de lucro, regateo de precios altos y luego abandono de depositos despues de ganar la subasta.
La Resolucion se centra en ajustar dos grupos de problemas clave, que incluyen: el nivel de dinero depositado antes de participar en la subasta de derechos de uso de la tierra residencial asignados a individuos y las sanciones para los ganadores de la subasta que no cumplen plenamente con sus obligaciones financieras de acuerdo con las regulaciones.
Aumento drastico de los depositos antes de la subasta de terrenos residenciales
De acuerdo con el apartado 1 del articulo 39 de la Ley de Subastas de Activos de 2016, enmendado y complementado en el articulo 1 de la Ley No. 37/2024/QH15, para los casos de subasta de derechos de uso de la tierra para la asignacion de tierras residenciales a particulares, el deposito para participar en la subasta se determina dentro del marco del 5% al 20% del precio inicial.
Sin embargo, la practica en los ultimos tiempos muestra que este nivel de deposito no es lo suficientemente vinculante para la responsabilidad financiera de los participantes en la subasta. No son pocos los casos de regatear muy alto para "mantener el puesto", luego aceptar abandonar el deposito, causando confusion en el mercado, interrumpiendo el proceso de asignacion de tierras y generando muchas consecuencias en la gestion de la tierra.
Para superar la situacion anterior, la Resolucion No. 66.11/2026/NQ-CP ha establecido un mecanismo especial, aplicado especificamente a la subasta de derechos de uso de la tierra residencial asignados a particulares de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras, con una tarifa de deposito significativamente mas alta:
- Menos del 10% del precio inicial;
- Un maximo del 50% del precio inicial.
El fuerte aumento del deposito se identifica como una medida directa para prevenir el acto de pagar precios altos para obtener beneficios y luego abandonar el deposito, obligando a los participantes en la subasta a considerar cuidadosamente la capacidad financiera, asi como la responsabilidad legal antes de establecer el precio.
Prohibicion de participar en subastas si viola la obligacion de pagar el dinero ganado en la subasta
Otro punto nuevo notable de la Resolucion es la regulacion especifica de sanciones para los ganadores de la subasta de derechos de uso de la tierra residencial que violan la obligacion de pagar el dinero de la subasta ganadora, lo que lleva a la cancelacion de la decision de reconocimiento de los resultados de la subasta.
Segun el Articulo 3 de la Resolucion No. 66.11/2026/NQ-CP, dependiendo de la naturaleza y la gravedad de la infraccion, el ganador de la subasta puede ser prohibido de participar en la subasta de derechos de uso de la tierra residencial durante un cierto periodo de tiempo:
- De 2 a 5 años para los casos en que no se pague el dinero de la subasta ganadora;
- De 6 meses a 3 años para los casos en que no se pague completamente el dinero ganado en la subasta.
Esta regulacion crea una clara diferenciacion entre los niveles de infraccion, evitando la aplicacion de sanciones igualitarias, al tiempo que aumenta la disuasion contra los actos de no cumplir intencionalmente con las obligaciones financieras despues de ganar la subasta.
Autoridad para prohibir la participacion en subastas y procedimiento de tramitacion
La Resolucion encarga a la agencia competente que apruebe los resultados de la subasta ganadora de los derechos de uso de la tierra en el caso de la asignacion de tierras residenciales a individuos que decida la prohibicion de participar en la subasta para los infractores.
Dentro de los 10 dias siguientes a la fecha de emision de la decision de cancelar la decision de reconocimiento de los resultados de la subasta, la autoridad competente debe considerar y emitir una decision de prohibicion de participar en la subasta de acuerdo con las regulaciones.
En cuanto al contenido de la decision de prohibicion, el envio y publicacion en el Portal Nacional de Subastas, asi como el derecho a quejarse, demandar y el plazo de prescripcion para la tramitacion de las infracciones, se llevan a cabo de acuerdo con los apartados 3 y 4 del articulo 25 y el articulo 26 del Decreto No. 172/2024/ND-CP que detalla algunos articulos de la Ley de Subastas de Activos.
Eficacia de la implementacion y principios de aplicacion prioritaria
La Resolucion No. 66.11/2026/NQ-CP entra en vigor desde el 6 de enero de 2026 hasta el final del 28 de febrero de 2027.
En el caso de que las leyes, resoluciones de la Asamblea Nacional o ordenanzas, resoluciones del Comite Permanente de la Asamblea Nacional se promulguen o modifiquen, complementen y entren en vigor durante este periodo, las disposiciones correspondientes de la Resolucion expiraran.
En particular, la Resolucion tambien define claramente los principios de aplicacion: Durante el periodo de validez, si las disposiciones de la resolucion son diferentes de los documentos legales normativos relacionados sobre depositos previos o prohibicion de participar en la subasta de derechos de uso de la tierra residencial, entonces se aplica de acuerdo con esta resolucion.
Con el fuerte aumento del deposito y la primera vez que se especifica el plazo para prohibir la participacion en subastas a las personas que violan las obligaciones financieras, la Resolucion No. 66.11/2026/NQ-CP se considera un paso energico para restablecer el orden en las actividades de subasta de derechos de uso de la tierra residencial, limitar la especulacion y el abandono de depositos, y al mismo tiempo contribuir a garantizar los ingresos presupuestarios y la estabilidad del mercado inmobiliario.
