Respondiendo a la pregunta de los lectores del periódico Lao Dong, el abogado Quách Thành Lực, director de la firma de abogados Pháp Trị (Colegio de Abogados de la ciudad de Hanoi), dijo que para la tierra utilizada con violaciones pertenecientes al Artículo 139 de la Ley de Tierras, hay 3 casos que incluyen: invasión de tierras, ocupación de tierras y cambio arbitrario del propósito del uso de la tierra.
Los actos de invasión de tierras, ocupación de tierras, cambio arbitrario del propósito del uso de la tierra están específicamente regulados por la ley en la Ley de Tierras de 2024 y las regulaciones relacionadas sobre sanciones por infracciones administrativas en el campo de la tierra. Esta es la base para determinar si la parcela de tierra pertenece al caso de invasión, ocupación o cambio arbitrario del propósito del uso de la tierra o no.
En primer lugar, para determinar si hay actos de invasión de tierras, ocupación de tierras o cambio arbitrario del propósito del uso de la tierra, las agencias funcionales deben basarse en los registros catastrales, los documentos, las decisiones de asignación de tierras, el reconocimiento de derechos de uso de la tierra y los documentos relacionados.
Por ejemplo, el expediente debe mostrar claramente el área de tierra bajo la gestión del Estado, pero la gente ha invadido y ocupado; o la tierra ha sido reconocida como tierra de estanque, pero el usuario de la tierra la utiliza arbitrariamente como tierra residencial. Solo entonces existe una base para determinar el acto de violación.
Según el abogado Quách Thành Lực, si se ha determinado que se trata de un caso de infracción y las agencias funcionales aplican correctamente las regulaciones legales, el usuario de la tierra debe cumplir con el manejo de la infracción para llevar a cabo los siguientes procedimientos.
Al caer en este caso, el usuario de la tierra puede tener que cumplir con algunas obligaciones financieras.
La primera es la multa por el acto de invasión de tierras, ocupación de tierras. El nivel de la multa se estipula en las regulaciones sobre sanciones por infracciones administrativas en el campo de la tierra. Para los casos de ocupación de tierras con una superficie inferior a 0,2 hectáreas, el nivel de la multa se aplica dependiendo de cada caso específico.
Además de la multa, el infractor también puede tener que tomar medidas para remediar las consecuencias, incluida la obligación de devolver los beneficios ilegales obtenidos por el acto de infracción.
El abogado Quách Thành Lực dijo que la cantidad de ganancias ilegales que deben devolverse se determina de acuerdo con la fórmula y se basa en el tiempo de la violación, el precio de la tierra y los factores relacionados de acuerdo con las regulaciones.
En realidad, hay casos en los que las agencias funcionales calculan el período de violación desde el momento en que la gente comienza a invadir y ocupar tierras para determinar la cantidad de dinero que debe devolverse.
El abogado citó un expediente real, en el que se determinó que la gente usaba la tierra desde 1996 hasta 2026, es decir, unos 30 años. Según el cálculo inicial, se determinó que la cantidad de ganancias ilegales a pagar ascendía a unos 189 millones de VND.
Sin embargo, según el abogado Quách Thành Lực, es necesario considerar el momento en que las regulaciones legales sobre medidas para remediar las consecuencias que obligan a devolver los beneficios ilegales comienzan a entrar en vigor para determinar con precisión el período de tiempo utilizado como base para el cálculo.
La tercera obligación financiera mencionada por el abogado es el dinero por el uso de la tierra cuando la gente recibe el reconocimiento de los derechos de uso de la tierra residencial.
Para la tierra invadida, ocupada o utilizada para fines incorrectos, si se cumplen las condiciones para ser reconocida como tierra residencial, las obligaciones financieras aún dependen del momento del uso de la tierra, el momento de la construcción de la casa y el momento en que ocurre la violación.
Cuando el Estado considera reconocer los derechos de uso de la tierra residencial para el área de tierra que tiene un origen de invasión, ocupación o cambio arbitrario del propósito de uso, el usuario de la tierra debe cumplir con las obligaciones financieras de acuerdo con las regulaciones.
El abogado argumentó que, si se ha determinado con precisión que la parcela de tierra pertenece a un caso de invasión de tierras, ocupación de tierras o cambio arbitrario del propósito del uso de la tierra, la gente debe basarse en las regulaciones legales para cumplir con las obligaciones financieras y completar los procedimientos para emitir certificados.
La emisión de certificados y el reconocimiento de terrenos residenciales no solo ayuda a las personas a tener una base legal para las casas y terrenos que están utilizando, sino que también garantiza el derecho de transferencia de acuerdo con las regulaciones.
Según el abogado, en algunos casos, aunque la gente debe cumplir con las obligaciones financieras para ser reconocida como tierra residencial, el valor de los derechos de uso de la tierra después de ser reconocida legalmente puede ser significativamente mayor.
Puede que tengan que pagar 10 millones de VND/m2 por el uso de la tierra para ser reconocidos como tierra residencial, pero el precio de transferencia en el mercado puede ser de 20-30 millones de VND/m2. Ese es un beneficio que debe tenerse en cuenta", analizó el abogado Quách Thành Lực.
De acuerdo con el Artículo 139 de la Ley de Tierras de 2024, el estado abre un mecanismo para considerar la emisión de Libros Rojos para tierras invadidas que ocurrieron antes del 1 de julio de 2014, si los usuarios de la tierra son estables, no hay disputas y cumplen con la planificación. Los casos de invasión a partir del 1 de julio de 2014 no se reconocen y deben ser procesados para su recuperación.
