Caso 1: La tierra no cumple con las condiciones para la transferencia
De acuerdo con el apartado 1 del articulo 45 de la Ley de Tierras de 2024 las condiciones para la transferencia de derechos de uso de la tierra son las siguientes:
Los usuarios de la tierra pueden ejercer los derechos de conversion transferencia alquilo arrendado restablecimiento y donacion de derechos de uso de la tierra; hipotecar y contribuir capital con derechos de uso de la tierra cuando cumplan con las siguientes condiciones:
- Tener un Certificado de Derecho de Uso de la Tierra o un Certificado de Derecho de Propiedad de Vivienda y Derecho de Uso de la Tierra o un Certificado de Derecho de Propiedad de Vivienda y otros bienes relacionados con la Tierra o un Certificado de Derecho de Uso de la Tierra y otros bienes relacionados con la Tierra o un Certificado de Derecho de Propiedad de Bienes Relacionados con la Tierra excepto en los casos de heredero de derechos de uso de la Tierra y conversion de tierras agricolas al dividir parcelas dividir parcelas
- La tierra no esta en disputa o la disputa ha sido resuelta por un organismo estatal competente una sentencia un fallo de un tribunal una decision o un fallo del Tribunal de Arbitraje que ha entrado en vigor legalmente;
- Los derechos de uso de la tierra no estan confiscados ni se aplican otras medidas para garantizar la ejecucion de la sentencia de acuerdo con las disposiciones de la ley de ejecucion de sentencias civiles;
- Durante el periodo de uso de la tierra;
- Los derechos de uso de la tierra no estan sujetos a medidas de emergencia temporales de acuerdo con las disposiciones de la ley.
- Condiciones en los apartados 3 y 5 del articulo 45 de la Ley de Tierras de 2024
Por lo tanto si la tierra se transfiere por escrito pero no cumple una de las condiciones anteriores (especialmente sin Certificado) la transaccion puede ser declarada invalida por el Tribunal y el donante tiene derecho a reclamar la tierra despues de devolver el dinero al comprador.
Caso 2: Vender terrenos sin el consentimiento de los miembros de los hogares que utilizan el terreno
De acuerdo con el apartado 2 del articulo 27 de la Ley de Tierras de 2024 que estipula que el grupo de usuarios de la tierra que comparten derechos de uso de la tierra tiene los siguientes derechos y obligaciones:
- El grupo de usuarios de la tierra que incluye miembros de hogares y particulares tiene derechos y obligaciones como los derechos y obligaciones de los individuos de acuerdo con las disposiciones de esta Ley.
En el caso de que un miembro del grupo de usuarios de la tierra sea una organizacion economica tiene los mismos derechos y obligaciones que los derechos y obligaciones de una organizacion economica de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024;
- En el caso de que el grupo de usuarios de la tierra pueda dividir los derechos de uso de la tierra por parte para cada miembro del grupo si cada miembro del grupo desea ejercer los derechos sobre su parte de los derechos de uso de la tierra debe registrarse cambiar o separar las parcelas de acuerdo con las regulaciones realizar los tramites para emitir el Certificado de Derecho de Uso de la Tierra los derechos de propiedad de los bienes relacionados con la tierra y ejercer los derechos y obligaciones de los usuarios de la tierra de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024.
En el caso de que los derechos de uso de la tierra del grupo de usuarios de la tierra no se puedan dividir por partes los miembros deben actuar juntos o autorizar al representante para que ejerza los derechos y obligaciones del grupo de usuarios de la tierra.
En consecuencia si no hay consentimiento de los miembros del hogar que utilizan la tierra por escrito notariado o certificado y transfieren la tierra del hogar a otros otros miembros tienen derecho a recuperar sus derechos de uso de la tierra.
Caso 3: La esposa o el esposo venden voluntariamente la casa y el terreno como bienes comunes
De acuerdo con el apartado 2 del articulo 35 de la Ley de Matrimonio y Familia de 2014 la transferencia y compraventa de bienes inmuebles que son propiedad comun de la pareja debe tener el consentimiento por escrito de ambas partes.
Si una persona realiza arbitrariamente la transferencia sin la aprobacion del otro la otra parte tiene derecho a solicitar al Tribunal que declare la transaccion invalida para proteger sus derechos legitimos.
Caso 4: Revocacion de tierras cuando el contrato no esta notariado o certificado
De acuerdo con el punto a del apartado 3 del articulo 27 de la Ley de Tierras de 2024 el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra debe ser notariado o certificado de acuerdo con las disposiciones de la ley. Por lo tanto si la compraventa solo establece un documento escrito a mano sin notariado o certificado esta transaccion no entra en vigor a menos que se estipule en el apartado 2 del articulo 129 del Codigo Civil de 2015.
Especificamente si una parte o las partes no han cumplido al menos dos tercios de sus obligaciones en el contrato la parte transferente tiene derecho a solicitar al Tribunal que declare el contrato invalido para reclamar la tierra.
Por el contrario si la tierra cumple las condiciones para la transferencia y el comprador ha pagado dos tercios o mas del valor no se puede solicitar al Tribunal que declare invalida la transaccion solo por violar la forma de recuperar la tierra.
