Encuesta de casi 10.000 rutas para construir el coeficiente K
El Comité Popular de la ciudad de Ho Chi Minh ha aprobado el proyecto para construir un coeficiente de ajuste del precio de la tierra (coeficiente K) en la ciudad de Ho Chi Minh, aplicable a partir del 1 de julio de 2026. El proyecto implementará 29. 000 encuestas en 9. 746 rutas y tramos de carretera. Cada ruta tendrá al menos 3 encuestas realizadas por organizaciones de valoración, con el fin de recopilar datos cercanos a la evolución del mercado.
El coeficiente K se utiliza para ajustar la tabla de precios de la tierra por zona, ubicación, como base para calcular las tasas de uso de la tierra y las obligaciones financieras. La construcción de este coeficiente tiene como objetivo reducir la diferencia entre el precio estatal y el mercado, al tiempo que aumenta la transparencia en la gestión.
En el proceso de implementación, las unidades investigarán, clasificarán la tierra, dividirán la zona de valor, seleccionarán parcelas de tierra estándar y construirán tablas comparativas para calcular el coeficiente K a cada ubicación. Al mismo tiempo, los resultados de la aplicación del coeficiente K actual también se revisarán y analizarán para perfeccionar el nuevo método de construcción.
El alcance de la implementación del proyecto se extiende por toda la ciudad, con la unidad de investigación básica a nivel de comuna y barrio. Los datos recopilados se resumirán y procesarán para formar una base de datos común para servir al trabajo de gestión.
Según la Resolución 254/2025/QH15, las localidades deben emitir el coeficiente K antes del 1 de julio para servir como base para calcular las tasas de uso de la tierra, las tasas de arrendamiento de la tierra y las obligaciones financieras relacionadas.
Anteriormente, Ciudad Ho Chi Minh había aplicado una nueva tabla de precios de la tierra desde principios de 2026. El coeficiente K se multiplicará por la tabla de precios de la tierra para acercar los precios calculados a los precios de mercado, contribuyendo a aumentar la transparencia en la gestión de la tierra.
Las tasas de uso de la tierra podrían aumentar
El coeficiente K incluye el coeficiente de ajuste de la volatilidad del mercado, el coeficiente de ajuste según la planificación, el coeficiente de ajuste según otros factores que afectan al precio de la tierra. Según una encuesta preliminar, el coeficiente K para calcular las tasas de uso de la tierra al cambiar el propósito de uso, calcular la compensación se espera que sea de 1,2 veces o más dependiendo de la ubicación. Para el tipo de tierra agrícola, el coeficiente K puede ser más alto.
Muchas opiniones sugieren que la construcción del coeficiente K debe garantizar la objetividad y la equidad. El Dr. Nguyen Duy Phuong, Director de Inversiones de DG Capital, dijo que la tabla de precios de la tierra de la ciudad de Ho Chi Minh es actualmente alta en muchas áreas, la construcción del coeficiente K debe pasar de la mentalidad de aumentar a la mentalidad de ajustar cerca del mercado. La construcción de una tabla de precios de la tierra cerca del precio real es una dirección bastante importante, por lo que es necesario construirla en la dirección de ajustar para que sea cerca de la realidad, no es necesario que el coeficiente K se aumente por defecto. Si el precio base ya es alto y se construye el coeficiente K según la mentalidad antigua "K siempre es mayor que 1", es muy fácil que el precio de cálculo de las obligaciones financieras de la gente aumente.
La solución que propuso este experto es que el coeficiente debe determinarse a partir de los datos de negociación reales, que pueden ser iguales a 1 o inferiores a 1 en algunos lugares, en lugar de ser mayores que 1. Esto ayuda a reducir la carga financiera para las personas y las empresas en el contexto de la escalada de precios y la economía que aún enfrenta muchas dificultades.
No solo los hogares y los individuos se ven afectados, según el Sr. Le Hoang Chau - Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), la determinación del precio de la tierra con un coeficiente K hace que la tarifa de uso de la tierra del proyecto que debe pagar sea muy alta, irrazonable, por lo que es necesario construir un coeficiente de ajuste del precio de la tierra aplicable a cada área, ubicación, proyecto para aplicarlo a proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales, áreas urbanas.
El Sr. Le Hoang Chau citó un ejemplo: Supongamos que hay un terreno en la calle Nguyen Xien, Ciudad Ho Chi Minh con una superficie de 1 hectárea, la tabla de precios del terreno es de 56,6 millones de VND, el coeficiente de ajuste del precio del terreno actual es de aproximadamente 1,4 veces, es decir, alrededor de 80 millones de VND/m2. Por lo tanto, si se aplica la "Tabla de precios del terreno x coeficiente de ajuste del precio del terreno", entonces al recuperar terrenos, asignar terrenos, cambiar el propósito del uso del terreno... se aplicará un precio del terreno de 80 millones de VND/m2.
Mientras tanto, también en la calle Nguyen Xien con un proyecto de apartamentos de gran altura con una superficie de terreno de 10.000 m2 con un coeficiente de uso del suelo de 7 veces. El precio actual de los apartamentos es de 50 millones de VND/m2.
Tomar el umbral de tiempo de implementación del proyecto de 2 años, después de deducir los costos de venta, gestión, intereses de préstamo, deducir las ganancias del inversor y deducir los costos de construcción muestra que, si se aplica el "método de superávit", el valor del superávit es de solo unos 35 millones de VND/m2, mientras que calculado según el "coeficiente K" es de 80 millones de VND/m2 (2,28 veces más alto). Por lo tanto, para no perder capital, las empresas deben subir el precio de venta por encima de 100 millones de VND/m2.
El ejemplo anterior muestra que las tasas de uso de la tierra pueden aumentar repentinamente cuando se aplica la nueva tabla de precios, ejerciendo una gran presión sobre los costos del proyecto. Si no se aumentan los precios de venta, las empresas difícilmente pueden mantenerse firmes; por el contrario, los precios de la vivienda corren el riesgo de seguir subiendo, la oferta se vuelve más escasa.
Según el Sr. Chau, la valoración de terrenos para proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales y áreas urbanas es diferente de la de terrenos residenciales individuales debido a la gran escala, el alto coeficiente de uso del suelo pero la baja densidad de construcción, junto con la gran diferencia en la tasa de inversión entre los segmentos. Por lo tanto, es necesario construir un coeficiente K cercano a la realidad, evitando causar impactos inversos, aumentando la carga financiera para las empresas y las personas.
