No pocos casos tienen que pagar un alto precio al arriesgarse a pedir prestados cientos de millones o incluso miles de millones de VND para comprar terrenos agricolas con la esperanza de poder construir una casa o convertirlos en terrenos residenciales.
El caso del Sr. Nguyen Tat Thang (comuna de O Dien ciudad de Hanoi) que una vez reunio y pidio prestado mas de 700 millones de VND para comprar una parcela de tierra agricola en el barrio de Minh Khai (antiguo distrito de Bac Tu Liem) despues de que un corredor le prometiera 'ordenar los papeles' para construir una casa y hacer un certificado de propiedad. Sin embargo cuando se preparo para construir se dio cuenta de que la tierra agricola no estaba autorizada para la construccion y tampoco podia cambiar su proposito de uso. “La parcela de tierra no se
Del mismo modo la Sra. Nguyen Thi Tuyet Nhung (barrio de Xuan Phuong) compro 100 m2 de tierra agricola en el barrio de Phuong Canh por 500 millones de VND solo con un papel de escritura manual rudimentario. A finales de 2024 recibio un aviso de que el terreno estaba en el area de recuperacion para el proyecto. Revisando el expediente descubrio que el terreno habia sido robado a muchas personas los documentos eran solo copias de seguridad fotocopiadas sin la confirmacion de las autoridades competentes.
Segun las regulaciones todos los tramites para declarar la compensacion al recuperar la tierra deben ser realizados por el propietario. Esto significa que la Sra. Nhung corre el riesgo de perderla por completo si el propietario de la tierra ha fallecido o no esta de acuerdo con la devolucion del dinero. En caso de que se pague la compensacion tambien es muy baja porque el precio de la tierra agricola segun el marco regulado es solo una pequeña parte del dinero que gasto desde 2015.
El articulo 8 y el articulo 10 del Decreto 123/2024/ND-CP establecen claramente: la transferencia arbitraria de tierras agricolas a tierras residenciales sera sancionada y se obligara a restaurar el estado original. Sin embargo debido al fuerte aumento de los precios de las viviendas y los terrenos no pocas personas todavia se lanzan a comprar tierras agricolas y terrenos intercalados con la expectativa de 'apuntar al principio de la planificacion' o esperando la conversion de proposito para establecerse en Hanoi.
En sitios web como TikTok y Facebook aparecen innumerables anuncios de venta de terrenos agricolas cada dia con precios de 8 a 35 millones de VND/m2. Por ejemplo un terreno intercalado de 32m2 en la calle Vinh Hung se anuncia por 450 millones de VND con la publicidad 'libre de escrituras completos con facturas de impuestos'. Un terreno de 37m2 en el barrio de Tuong Mai se anuncia por 25 millones de VND/m2 solo 1/3 del precio de la tierra residencial en la zona.
Muchas parcelas de tierra agricola tambien son presentadas por corredores como 'a punto de tener un certificado de propiedad' 'adecuado para la inversion en parcelas'. En el barrio de Phu Dien una parcela de 300m2 se anuncia por 750 millones de VND; en la calle Ke Ve (barrio de Xuan Phuong) 96m2 se anuncian por 20 millones de VND/m2 aunque son completamente tierras agricolas.
Las transacciones de compra y venta de tierras agricolas y terrenos intercalados son dinamicas pero con un riesgo potencial muy alto. Segun el abogado Nguyen Duc Toan de la firma de abogados Vimax Asia (Colegio de Abogados de la ciudad de Hanoi) esta es una transaccion ilegal que conduce facilmente a disputas y perdidas de bienes. Muchas personas compran tierras agricolas para construir casas y negocios mientras que este tipo de tierra solo esta permitida para la agricultura.
Segun las regulaciones las transacciones escritas a mano o negociadas verbalmente no seran reconocidas por el tribunal si surgen disputas. Cuando el Estado recupera la tierra el nivel de compensacion tambien se calcula segun el tipo de tierra actual no la tierra residencial.
Los terrenos agricolas y los terrenos intercalados parecen ser una 'oportunidad de oro' para las personas de bajos ingresos pero en realidad son una 'peligrosa apuesta'. Los compradores pueden perder todo el dinero gastado e incluso ser multados si construyen ilegalmente por su cuenta. Por lo tanto el factor legal debe ser primordial para proteger los bienes.
Segun el Sr. Do Van Thach representante de Dova Land en el contexto de la escalada continua de los precios de la vivienda y el terreno en Hanoi muchas personas de ingresos medios estan buscando su propia salida cazando tierras agricolas irregulares donde los precios son mas 'faciles' pero la legalidad no esta clara.
Detras de los terrenos que parecen tener 'potencia para el futuro' hay innumerables riesgos: terrenos ubicados en el corredor de drenaje de inundaciones terrenos que no han cambiado su proposito terrenos ubicados en planes suspendidos o terrenos asignados temporalmente para la produccion... Todo esto no tiene valor para la vivienda e incluso puede ser coercitivamente obligado a demoler obras.
No pocas personas compran segun las recomendaciones de los corredores compran segun las emociones y luego caen en la situacion de tener terrenos pero no poder vivir; tener casas pero no poder sobrevivir; el dinero acumulado durante muchos años se convierte en una carga.
Lo destacable es que la legalidad de la tierra no es un asunto de azar. La legalidad es la base de la 'prediccion' de los bienes. Una parcela de tierra solo es realmente valiosa cuando se ajusta a la planificacion puede cambiar de proposito y se permite la construccion legal.
Los expertos recomiendan a la gente que sea cautelosa: no compre por barato sino por la ley; revise la planificacion en las agencias estatales antes de firmar un contrato; si no entiende la ley pidele a alguien con experiencia que lo acompañe. Una transaccion inmobiliaria sabia no es solo comprar a un precio justo sino tambien evitar errores legales que pueden costar la vida.
